成品油销售企业土地管理及风险防控.doc

成品油销售企业土地管理及风险防控.doc成品油销售企业土地管理及风险防控
作为成品油销售企业来讲,加油站零售是最主要的利润来源,而决定加油站零售量的往往是加油站的位置,也就是土地的地理位置是决定加油站销售业绩的核心因素,土地是加油站的基础和根本。近年来,各大石油公司抢摊布局,开展加油站网点之争,最根本的就是土地位置之争。作为石油老企业,存量用地存在较多的管理问题亟待理顺和规范,必须确保新增用地和存量管理做到合法合规、权属清晰、手续完备、管理规范。
一、加油站用地的特殊性和用地现状
加油站用地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地,加油站本身的特殊性,其用地也受到较多的政策限制。根据国家规定,加油站用地为限制供地类项目,实行有偿使用,并按规定实行招标、拍卖,加油站用地通过行政划拨、协议出让方式取得已成为历史,加油站用地的门槛越来越高。而在国有大石油公司内部,由于历史原因,加油站用地性质存在多种形式,除了国有出让地外,还有原来的国有划拨地、授权经营地,集体建设用地等,存在诸多法律风险。
二、加油站用地存在的主要风险
1、加油站用地手续不完备。石油产品销售企业未经批准,未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站,未按照约定履行土地出让合同。
2、加油站用地性质违规。因无法取得商服用地,石油销售企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站,对于城乡结合部、城郊和农村地区,为了抢占市场,企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站,以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。
3、土地权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险,加油站土地无证问题,加油站收购后土地权证未及时进行变更等。
4、加油站承租用地管理不到位。因他人土地无证,划拨地出租未经批准,农用地、集体建设用地出租,出租人违规用地,违章搭建,未办理租赁备案,未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新***照或行政许可事项受阻等失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。
5、闲置土地存在政府收回的风险。根据《土地管理法》的有关规定,禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地,连续多年未使用的,经原批准机关批准,可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。
三、加油站用地规范管理与风险防控
1、新增用地管理。新增用地管理的原则是手续齐全规范、避免违法用地。加油站新增用地主要有两种方式:通过招拍挂和通过加油站资产收购。
(1)招拍挂方式。以这种方式取得加油站建设用地,企业一般可以从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息,向当地土地管理交易中心提出书面申请,参与土地的招拍挂活动,竞买成功后,签订成交确认书,交款、土地预审、规划审查、项目立案审查、环评、签订出让合同,最后进行土地使用权初始登记。
(2)资产收购。加油站所有资产含土地和房产一同收购,使加油站土地使用权收归己有。该种方式会遇到转让方主体不合格、未经共有人同意、加油站房地产已抵押、无产权证,等。可采取如下措施:
一是在收购前进行全面的尽职调查,发现以上问题及时采取应对办法。比如发现关于抵押问题,可视具体情况要求先期解除抵押,或在合同中具体约定解除抵押的方式、步骤。又如加油站违规用地,转让方采用签订土地租赁合同形式