土地土地价格与房地产价格之间的关系.doc

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4土地价格与房地产价格之间的关系

当前房价的急速上涨已经成为媒体和社会普遍关注的问题。近年来,关于土地价格与房产价格的关系有多种观点,房产价格的迅速攀升,以及频频出现高达几十亿元土地出让金的“地王”事件,这些看似紧密相连的现象,使许多相当有影响力的经济学家都将房价上涨的情况与不断攀升的土地价格联系到一起。然而不动产业内人士却持有不同的看法,影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分,二者的确有着紧密的联系,但是并不像人们想象的那么单纯。
在土地私有权存在的条件下,土地所有权可以自由转让。作为买卖对象,土地是有价格的。没有经过人类劳动过滤过的天然土地,不是劳动产品,没有价值。因而,土地价格不是土地价值的货币表现,而是土地可以提供的地租收入的资本化。用公式来表示:土地价格=地租∕利息率。
土地价格大致可以分为两种:基准地价和宗地价格。基准地价是平均价格,用来反映城市某种用地类型的土地平均价格水平,受国家宏观调控政策和经济发展水平影响;宗地价格是指某一时点某宗不动产交易达成的成交价格,受城市土地微观因素影响。本文分析的与房价相关的土地价格主要是指宗地价格,即开发商得到土地而付给政府的土地价格,也可以说是土地成交价。房产价格比较容易理解,指可以在市场上自由交易的商品房价格,但不包括经济适用房、廉租房、工业厂房等供需受到政府严格控制的房产价格。

,但并非线性关系。
即使地价上涨,房价也并不一定随之上涨,要降低房价,也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样,住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成,成本包括建筑成本、地价、财务成本等,其中地价约占成本的1/3左右。理论上说,如果地价上涨而其他成本下降,或者开发商利润减少,且地价上涨数额小于或等于其他成本和利润下降之和,则房价仍然可以维持原价甚至下降。只有其他成本都呈刚性再无下降空间,而开发商已到了无利可图的地步,地价的上升才会全部反映在房价上,成为房价上涨的直接原因。那么,实行土地收购储备制度和土地招标、拍卖的城市是否到了这个地步呢?显然不是,其他成本特别是各种规费仍占相当比重,大有下降可能。开发商的利润高达20%~30%(国外一般不到10%),在这种情况下,把房价过高归罪于地价,并因此而否定土地收购储备制度是缺乏根据的。
,土地价格取决于供求关系,房产价格同样如此。
一个城市或一个地区的房介合理与否,不能看其绝对价格高低,而要看是否与该地居民有支付能力的需求相符。中国地域辽阔,各地经济发展水平、居民收入水平差异巨大,房地产价格水平有高有低十分正常。在杭州、上海等沿海城市,每平方米2000多元的住房属于低价,在内地某些城市则是高价,仅根据绝对价格来议论房价高低是没有意义的。判断房产价格合理与否,关键在于住房供求是否平衡,具体要看房屋销售状况和居民实际住房改善情况,房价最终受需求约束。如果没人买,想涨价也涨不起来,这是常识。从实行土地收购储备制度的杭州来看,尽管房价一路攀升,但销售势头良好,并无大量积压,居民的居住条件也在不断改善。由此可见,现有房价取决于居民有支付能力的需求,房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。
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、拍卖是合理配置土地资源的有效机制。
土地是不可再生的稀缺性资源,从长期趋势来看,土地相对于其他要素而言,稀缺性只会增强,因而其相对价格也会必然上升。实践证明,计划经济条件下的土地无偿划拨或单位靠行政手段进行数量控制,难以使土地得到合理利用。在市场经济条件下,用价格机制抑制对土地的过度需求,是保护、合理配置和有效利用土地这一稀缺资源的有效手段。

近几年中国的经济高速运行,国内地产商争先恐后上市融资,扩大企业规模,资金实力日益雄厚,以土地为题材的上市公司一旦获取某热点地区的“地王”,便迅速出现光环效应,狂热的股民便会孤注一掷,再次抬高公司身价。这使公司再次增发、扩股,高达30倍甚至50倍的市盈率使股价也迅速上涨,转眼间公司就可以付清高额拿地的费用。所以,开发商之所以在土地交易市场上一再抬高对土地的出价,增加开发成本,根本原因在于公司的股东对未来市场形式的看好,即使是在土地拍卖交易中楼面价格已经远远高于周边已建成的房屋单价的情况下,人们仍然愿意相信中国经济的增长可以推动房价的不断上涨,总有人为虚高的房价买单,相信自己可以从中获取更多的利益。也就是说,现在房地产开发商的游戏规则已经发生了改变,过去的出价是根据单个项目投资回报率来决定,而现在又加上了对未来房价的预期,更多的是对风险的测算。当宏观经济形势给开发商暗示,只要有地就会带来超额利润的时候,那么土地就不再是普通的成本的一部分,而是公司运转的基础,是股东利益的根本,因此土地价格的急剧上涨也不再能用一般的成本理论来分析。用高价拿来的土地只能用于开发更高级的房屋,对周边房屋价格也产生了带动作用,人们往往看到的是地价房价不断循环上涨。
地价和房价的关系看似简单的成本价格与产品价格的关系,然而中国的房地产市场却是严格的土地垄断,开发市场充分竞争,作为土地供应垄断方的政府只能限制最低价,却没有定价的权利,只能根据开发商的报价来出让土地。而流动性过剩的经济现实让众多的投资热钱涌入房地产行业,对房地产开发的获利普遍看涨,刺激了作为利润来源的土地价格的上涨。

总而言之,房屋的保值增值能力使日益富裕起来并热衷于投资的人们,将房屋视为了投资的第一要选。大中城市的不断扩张和中小城市的极速城镇化进程导致住房总体上呈现供不应求的状态,两种因素的综合导致房价还在迅速上涨,而土地作为房屋的承载物和存在的前提,同时又具有区位上的不可复制性和稀缺性,导致价格上涨的速度甚至超过房价也就不足为奇。