2022年惠州房地产市场总结及2023年展望研报.doc

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惠州中原战略研究中心
2023-01-11
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01宏观形势
当前全球经济增长放缓、通胀高位运行,地缘政治冲突持续,外部环境动荡不安,国内经济恢复的基础尚不牢固,需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大,拉动经济增长的“三驾马车”走势堪忧。
虽然当前经济发展依旧承压,但由于疫情管控政策已放开,一揽子刺激经济的政策也在逐步落地,预计疫情感染高峰过后,复工复产逐步正常开展,经济运行回到正常轨道,预计未来经济发展走势值得期待。
GDP增速季度走势(单位:%) “三驾马车”同比增速月度走势(单位:%)
数据来源:国家统计局
2022年第四季度,中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查,结果显示:%,,%,;而在消费、储蓄与投资方面,倾向于“更多消费”%,与上季基本持平;倾向于“更多储蓄”%,;倾向于“更多投资”%,。
储蓄持续增加,投资不消费不振,这使得稳中偏松货币政策带来的流动性大打折扣,须警惕经济循环陷入流动性陷井。
收入感受与收入信心指数 居民消费、储蓄、投资意愿
图表来源:中国人民银行
纵观2022年,前半程需求端政策及需求端信贷环境持续优化,公积金、补贴、棚改货币化安置、放松限贷等一系列政策纷至沓来,但由于疫情影响、经济承压、收入不稳、预期不佳等基础因素影响,使得政策效果不佳,房地产市场仍旧低迷;年中房企暴雷及楼盘烂尾新闻频频见诸报端,使得购房需求进一步萎缩,同时也给金融系统带来较大风险,自此,从三季度末开始,中央多部门接连推出重磅利好政策及措施,给供给端带来极大支持,以期防范系统性金融风险,稳定房地产市场预期,保证房地产市场平稳健康发展。
•公积金宽松、购房补贴
•多孩家庭购房支持
•棚改货币化安置
•放松限贷(包括降首付降
重
利率)
需
•放松限购
求
•放松限售
•土拍规则优化
•减免房产交易税费

年中房企暴雷及楼
盘烂尾项目频发,
“保交楼”成为重
中之重,自此开展
一系列对供应端的
金融支持。

保交楼为重中之重
支持刚性和改善需求
防范系统性金融风险
金融16条
三支箭
内保外债
土拍托底

后
半
程
侧
重
供
给
端
发
力
从前11个月各城经济数据看,大湾区各城经济普遍增长,除深圳、惠州和江门经济增速高于全国平均增速外,其余湾区城市呈低增速,惠州经济增速湾区第一。从三驾马车看,前11个月投资和消费湾区九城普遍表现低迷,深圳、佛山和中山的出口增速表现强劲,而惠州出口增速为负,为湾区倒数第一,经济复苏压力较大。
2022年1-11月粤港澳大湾区经济运行数据
2022年
同比
2021年
规模以上工业
同比
固定资产投
社会消费品
同比
出口
同比
城市
前三季度GDP
前三季度GDP同
资同比
增速
增加值
增速
零售总额
增速
总额
增速
总量
比增速
增速
香港

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深圳

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广州

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佛山

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东莞

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惠州

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珠海

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江门

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中山

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澳门

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肇庆

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备注:经济GDP绝对值单位为亿元,数据周期为1-9月数据;固定资产投资不公示绝对值,仅有同比增速,肇庆出口数据为1-10月。 数据来源:各地区统计局
2021年,惠州工业总产值首次突破1万亿元,成为继广深佛莞之后广东又一个“万亿工业大市”。2022年,在受疫情影响和国际环境严峻复杂、不确定性显著增加的大背景下,惠州工业经济依旧奋力发展,取得亮眼“成绩单”,凸显出近年来惠州聚焦实体经济成效逐渐显现,发展能级不断跃升。
制造业当家
1-11月,全市规上工业增加值
,%。
惠州制造业发展提质增效,结构不断
高端化。
市场消费平稳
1-11月,
亿元,%。
基本生活类消费稳定增长,消费升级类商
品增长较快,线上消费持续支撑消费市场
稳定复苏。

实体经济为本
1-11月,全市规上工业增加值
,%。
惠州的投资结构持续优化。
进出口保持增长
1-11月,,同比增长
%。
,%;进口
,%。
全国层面多措施并举以稳楼市的背景下,惠州也陆续出台多项措施提振楼市,如4月30日出台的惠六条,涉及取消限购、降首付降利率、公积金优化等,以促进房地产市场平稳健康发展。
进入下半年,房企更是花样促销吸引客户,实际打折力度非常大,部分项目综合折扣已经低至六五折,且随客户对于促销预期的增强,以及项目间销售竞争压力加大,加入强力促销的项目愈发增多。
u2月初,《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见稿出台
u2月,
u4月,惠州住建局发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》(惠六条)
u5月,《便利港澳居民在惠州发展若干措施(征求意见稿)》发布,港澳居民在惠买房享同等贷款政策
u5月,惠州住建局发布《关于实施商品房预售资金监管额度管理的通知(征求意见稿)》
03 02 01
u5月,惠州公积金将可以提取公积金直接用作首付款
u6月,“惠民安居”活动落地,购房享2万元补贴
u8月,《关于调整惠州市商业性个人住房贷款最低首付款比例的决议》发布,惠州首套首贷降至两成
u8月,《关于实施预提住房公积金支付购房首付款的通知》发布,惠州可提取公积金作首付款