《外商房地产投资法律指南》会计类丛书.pdf

第一章土地使用的法律制度
第一节概述
房地产投资,必须明了投资所在地的土地使用制度。土地使
用,包括土地使用权的划拨、出让、转让、出租、抵押等法律制度。在
论述上述制度之前,我们首先要明确土地使用权的一些法律规定。
一、土地使用权的含义
土地使用权是指法人、个人或其他社会经济组织依法对国有
土地或者集体所有土地享有的占用、使用、收益和一定的依法处分
的权利。换言之,土地使用权即指土地使用者依法享有的对土地的
开发、利用、经营的权利。
土地使用权具有以下特征:
(一)土地使用权是一种新型物权
所谓物权,是指权利人直接支配其标的物,并享受其利益的排
他性权利。与土地所有权相比,土地使用权虽也是物权,但它有别
于传统物权,土地使用权是建立在他人所有之物上的财产权,是一
种他物权。再者,土地使用权中的处分权不如土地所有权中的处分
权那样充分、完满,故称之为限制物权。因此,我们可以认为土地使
用权是一种新型物权。
(二)土地使用权是一种派生权利
随着社会生产力的发展,市场经济的日益发达,土地使用权从
土地所有权中分离出来,作为一种商品进入市场。土地使用权是从
土地所有权中分离出来的一种权利,因此,土地使用权是土地所有
权的派生权利。
(三)取得土地使用权的目的在于从事经营活动
土地使用权人取得土地使用权后,或开发利用,或出租、转让、
抵押,都是为了从事经营活动,并不是为了长期占有土地。
(四)土地使用权的取得必须依照法律规定
从土地所有者手中取得土地使用权,必须根据法律规定。《中
华人民共和国宪法》修正案( 年月日)第二条明确规定:
“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土
地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这是取得土地使用
权的宪法依据。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国
土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出
让和转让暂行条例包括各地的一些地方法规)等法规都明确规
定了取得土地使用权的法定程序,任何法人、个人或其他社会经
济组织都不得违反上述规定。
二、土地使用权的取得和终止
土地使用权的取得,是指依照法定条件和程序,在特定的国
有土地或集体所有土地上取得土地使用权。根据我国现行法律规
定,土地使用权依法有下列几种取得方式和终止原因。
(一)土地使用权的取得方式
通过土地使用权出让的方式取得。土地使用权出让,是指
国家或集体在一定年限内将其土地使用权出让给土地使用者,由
土地使用者向国家或集体支付土地使用权出让金的行为。这是房
地产投资者取得土地使用权最常用的方式。
通过土地使用权划拨的方式取得。土地使用权划拨,是指
县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用
后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使
用者使用的行为。除非外商投资者从事城市基础设施用地和公益
事业用地或国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地外,外商
房地产投资者均不能以此方式来取得土地使用权。
以国家批准、签订合同的方式取得。为了引进外资,促进
我国经济发展,允许外商有条件地使用我国的土地。在我国举办外
商投资企业,可以向建立外商投资企业所在地的审批部门和土地
管理部门申请土地使用权,并且通过签订建立外商投资企业合同
的形式取得土地使用权。依照我国法律规定,外商投资者主要是通
过这种方式取得土地使用权的。
土地使用权依法取得后,土地使用权人就可以开发、经营、利
用土地。
(二)土地使用权的终止
土地使用权期限届满。根据我国法律规定,依土地使用权
出让和以国家批准、签订合同的方式取得的土地使用权都有期
限,土地使用权一旦期满就终止。
土地使用权的回收。因为某些特殊情况出现,如用地单位
已经撤销或搬迁、自然灾害出现,导致土地消灭等情形出现,经县
级以上人民政府批准后,土地使用权即告回收。
放弃土地使用权。土地使用权人认为不须再继续使用已取
得的土地使用权,声明放弃土地使用权,办理注销登记手续后,即
意味着放弃土地使用权行为生效,发生土地使用权终止的法律效
力。
因违法而引起土地使用权终止。若土地使用权人不按照法
律规定使用土地,如非法转让、赠与土地等,被土地管理部门发现
后,经县级以上人民政府批准,即可收回土地使用权。
三、土地使用权的救济
土地使用权人的合法权益受到我国法律保护。土地使用人的
合法权益一旦遭受非法侵害,可以寻求法律救济。因此,所谓的土
地使用权的救济,是指当土地使用权受