世联-时代地产佛冈项目发展战略与整体定位(1万亩别墅).ppt

时代地产佛冈项目发展战略与整体定位
谨呈:佛冈时代地产开发有限公司
:[2006] GW-SZ-65
佛冈县位于珠三角边缘,广州1小时都市圈范围内,行政隶属清远市,紧邻广州从化市
位置:
佛冈县属清远市所辖的八县之一,,
佛冈县比邻从化市
京珠高速贯穿全境,在佛冈县有三个出入口
距离
佛冈县距离广州76公里,距离花都国际机场45公里
属于珠三角1小时都市圈范围内
项目概况1
经济比较薄弱,目前承接珠三角产业转移:
2005年全县GDP约30亿元
本地基本无产业支撑,农业在佛冈县占据着十分重要的地位,工业以金属加工和机械制造为主。
目前投资项目多在启动阶段,比如澳门羊角山旅游度假区,恒大项目等
旅游资源比较丰富:
温泉比较丰富, 但宣传力度不大,名气不大。
其他旅游项目有羊角山漂流等
黄花属于佛冈县比较有名的树种,一年四季,花开十月
房地产市场处于较低水平:
佛冈县城内较大开发商开发项目不多。
佛冈县基本无产业支撑,经济实力较弱,旅游资源比较丰富,无污染
佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、水头、径头和高岗镇等六镇组成
县政府位于石角镇
项目概况2
项目位于京珠高速佛冈出口处,项目用地范围已经纳入佛冈县总体规划,规划为居住用地
地块位置
位于京珠高速佛冈入口处,京珠高速南侧。
位于县城老城区南侧
从广州出发,不经过任何县城和村镇,直接达到本地块
地块现状:
目前地块内有少量村庄以及森林用地
地块周边存在两个规模比较小的村庄
地块规划:
目前地块规划为城市建设用地和森林公园
京珠高速
佛冈县总体规划
项目概况3
但佛冈县总体规划尚未审批,正在调整,项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划,土地性质全部为集体土地
佛冈总体规划情况:
佛冈总体规划目前正在调整
整个县城规划面积扩大
现106国道调整为城市市政道路,原106国道分为环绕县城的两个方向
与县政府签订的建设框架协议,规定文明路口2008年上半年修通等
本项目研究的规划基础:
本项目的研究基础为现状规划,但地块内全部按照建设用地考虑
京珠高速
文明路口
县城现状
县城规划
106国道
规划106国道
106国道
项目概况4
项目周边及本身自然资源丰富,环境优美,可利用和再造的资源较多
地块资源说明:
资源比较丰富,环境优美
地块内含有多个面积不等的小水库,面积最大的约100亩
地块被小路环绕
地块内有大片的果园,种植有桔子、杨桃、荔枝还有成片的茶园
羊角山
果园
环绕地块的道路
山间小水库
山间小平原
田地
项目概况5
项目目前正处于取地阶段,在征土地约3000亩,但尚未取得土地使用权
征地协议
与石角镇签订征地协议,与佛冈县政府签订建设框架协议,协议规定土地增值收益分成为时代:佛冈=9:1
出让指标
佛冈县每年出让指标为800亩/年,协议保证本项目每年600亩的额度
征地成本
取地费用总约6万元/亩,征地补偿每亩4万元
总体规划
佛冈县总体规划正在修编,本项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划
土地性质
项目用地需要转性,转变为国有土地
项目概况6
佛冈时代对项目研究的需求和要求
1、实现公司的战略布局
2、区别于郊区别墅盘,实现较高强度的开发
3、项目开发周期在10~15年
4、项目首期启动资金基本无限制
项目开发方面
1、在经营性土地指标被严格控制的情况下,顺利完成明年征得6000亩土地的计划
2、如何控制土地的问题
取地和控地
方面
1、说服合作伙伴、股东和海外基金
2、如何规避和降低政策对项目的影响
其他方面
根据项目的难点和需求,将本报告分为两部分
我们要解决的问题
城市大盘发展研究
“新城”模式研究
发展战略与整体定位
发展战略与整体定位
我们要解决的问题
风险分析
案例借鉴
策略建议
取地风险分析与策略建议
说明:本项目的研究,是以符合当前国家政策的前提下进行的


佛冈项目
启动区物业发展建议
本项目顾问工作分三阶段完成,本报告是第一阶段:项目发展战略与整体定位的研究
工作内容
佛冈项目
发展战略与整体定位
模块1
发展战略与整体定位研究
模块2
启动模式研究
第一阶段工作
项目属性界定
类似国内外案例研究
发展模式研究
城市发展研究
项目优劣势分析和竞争分析
项目发展模式选择
项目发展战略与整体定位
项目规划建议
类似案例启动模式研究分析
项目启动区选择
项目启动产品和配套建议
主要工作
最终成果
项目发展战略与整体定位
项目规划建议
项目启动模式研究
佛冈项目
营销