我国商业银行个人房贷风险及防范.doc

绪论
近年来,随着金融业的不断发展,个人住房消费信贷业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。个人住房信贷业务的发展与稳定对金融业特别是商业银行的发展起到了重要的作用,对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施,对保障贷款安全,防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。
今年以来,受欧美金融危机影响,国外金融市场异常动荡,金融机构的抗风险压力加大。同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用,国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管,限制混业经营,没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机,但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视,特别是高速增长的个人房贷业务,截止2007年末,我国主要金融机构的个人住房贷款的余额已经达到了27000亿元,%,高于同期全国各项贷款增速 ,监测分析个人住房贷款风险很有必要,如何范防风险、控制风险已成为当下紧迫的课题。相对于企业贷款,个人住房贷款风险较小,安全性较高,但这并不意味着其完全没有风险。特别是经过近十年的房价上升,房价泡沫已经显现,作为抵押品的房产估值也需要重新定价。今年以来,屡见新闻媒体报道,各地的房地产市场出现房价滞涨,交易量锐减,局部大中城市,房价出现持续下跌,个人住房贷款按揭户出现违约上升,断供增加······这些现实都在提示银行管理者,不存在“无风险”的业务,审时度势客观、理性看待我国商业银行的个人房贷业务存在的风险,有助于我们提高风险意识,有的放矢,做好风险防范和控制。

建设银行个人住房贷款


中国人民银行《个人住房贷款管理办法》对个人住房贷款做
出如下定义:个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款人,即发放个人住房贷款的金融机构,一般为商业银行通称贷款银行。

目前个人住房抵押贷款品种归纳起来,按照房屋权属分主要有以下三类:
第一,政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革,运用住房公积金、住房销售房款和住房补贴存款,为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款。主要包括:住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等。
第二,自营性或商业性个人住房抵押贷款,也称住房按揭贷款。是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。主要品种有:各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。
第三,个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式,是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时,如果这笔贷款不足以支付购房款,银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。

近年来,在房地产市场特别是住房市场快速发展的带动下,个人住房贷款获得了迅猛发展,个人住房贷款在银行资产中的比重迅速上升。截至 2004 年末, 万亿元,而到2005 年商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508 亿,占银行中长期贷款的23%,而在2007 年这数额已攀升到了商业住房贷款作为新兴发展起来的贷款产品,开办之初,被银行视为低风险高收益的信贷产品,%-%之间,不少商业银行也因此将个人信贷看作是低风险的信贷产品[12]。个人信贷从短期来看贷款是当前商业银行资产中质量最高的贷款种类,因此成为银行信贷业务扩张的重点,但在该业务迅速发展的同时,由于我国商业银行在风险管理方面等的缺失导致了该项业务风险的放大,不良贷款率上升,银行的经营风险增大。
个人住房贷款业务在我国开展时间不长,开办之初,保持较低的不良贷款率水平。根据发达国家开展个人住房信贷的经验,个人住房贷款风险一般是在发放贷款后 3 至 8 年中才逐步现,而目前国内个人住房贷款余额中, 80%是 2000 年以后发放的,只有20%左右的贷款开始进入危险期,未来几年个人住房不良贷款将陆续显露出来。由于贷款余额的高速累积,贷款总量上涨掩盖了风险的增长。个人住款业务作为一项中长期品,其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量的九成左右,随着住房抵押贷款规模的扩大,一旦风险暴露,对于金融市场还很不完善的中国经济来说,后果将不堪设想,虽然,贷款