7第七章(收益法).ppt

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2017/10/17
Real Estate Appraisal
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第七章收益法及其运用

也称为收益资本化法、收益还原法,是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。(预测估价对象的未来收益,然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。)采用收益法估价求得的价格称为收益价格。) 收益法本质:以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格,测算出的价值称为收益价格。
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含义
理论依据
适用估价对象
具备条件
操作步骤







第七章
收益法
 预期原理——决定房地产当前价值的,重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况,而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。 基本思路:将估价时点视为现在,那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该宗房地产的价格。
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含义
理论依据
适用估价对象
具备条件
操作步骤







第七章
收益法
收益性房地产价值高低的决定因素
未来净收益的大小
获得净收益期限的长短
获得净收益的可靠性(也就是风险)
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含义
理论依据
适用估价对象
具备条件
操作步骤







第七章
收益法
 收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。

房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化(预测)。
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含义
理论依据
适用估价对象
具备条件
操作步骤







第七章
收益法

搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。
预测估价对象的未来收益(净收益)
求取报酬率或资本化率、收益乘数
选用适宜的收益法公式计算收益价格
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含义
理论依据
适用估价对象
具备条件
操作步骤







第七章
收益法
报酬资本化公式
-收益法的原理公式 
V :房地产在估价时点的收益价格 :相对于估价时点而言,未来第i期末的净运营收益 :相对于估价时点而言,未来第i期的报酬率(折现率) n:房地产的收益期限
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第七章
收益法
报酬资本化公式
-收益法的原理公式
报酬率长期维持不变
假设净收益发生在期初
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第七章
收益法
0
1
2
3
n-1
n
A1
A2
A3
A4
An-2
An-1
报酬资本化公式

收益期限为有限年
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