收益法要点....doc

关于评估业务中收益法运用的要点分析
一、收益法简介
(一)收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
(二)收益法公式(主要和常用的公式)
①未来有限年期收益
P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)
②预期收益按等比级数递增且有期限
P=A/(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n] [当i≠s时]
③预期收益按等差级数递增且收益且有期限
P=(A/r+b/r2) ×[1-1/(1+r)n]-b/r×n/(1+r)n
(三)运用收益法的基本前提
应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
收益法的适用范围
运用收益法评估资产的价值,其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。收益法适用于有收益性的资产的价格评估,主要有:
:就单项机器设备而言,大部分不具有独立获利能力,因此,单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线,以及可以单独作业的车辆等设备,特别是租赁设备则可以采用收益法评估。
:根据使用无形资产未来获取的超额收益,可以采用收益法评估无形资产的价值。
:由于收益法是将被评估对象作为一种获利能力而确定其价值的一种方法,因而它适用于企业整体作为评估对象的资产评估。以企业整体参加以下活动,如企业经营评价、股份经营、联营、兼并、中外合资、中外合作等,应采用收益法
4. 房地产评估:收益法适用于有收益的房地产价格评估,如商场、写字楼、旅馆、公寓等,对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。

与其他评估方法联系及区别
市场法、收益法、成本法是资产评估的三种最基本的方法,各方法之间既有联系又有区别。
收益法是反映本金市场等价交换特征的计价概念。本金的流通,其产出是收益。在收益法的应用中,评估的是资产的产出价值,即资产未来获利能力的折现值。而重置成本作为投入过程的资产计价,反映的是资产作为生产资料在再生产条件下的价值。从投入过程看,资产价值包括资产购置价值,采购费用、安装调试费用,即维持资产在用状态所发生的一切成本均是决定资产价值的因素。
收益法和成本法也具有内在联系,这种联系既反映在价值基础上,以反映在资产业务的关联上。因为从全社会的范围看,收益现值总额总是与相应的资产的重置成本净值总额相适应的。个别企业的收益现值与重置成本之间的差额时有超额利润或经济性贬值引起的,亦即可以根据企业资产的重置净价和超额收益,评估企业收益现值。
市场法是在公平市场条件下,通过对被评估对象和在市场上出售的、与其相同或相似的资产的异同比较,调整差额,进而确定被评估资产价值的一种评估方法。概括地说,就是参照市场类似资产价格评估资产。
由于市场法是以同类资产销售价格相比较的方式来确定被评估资产的重估价值的,因此,运用这一方法时一般应具备两个先决条件:一是要求市场发育比较健全,经常有类似资产的交易,市场所反映的资产价格信号真实、准确、正常;二是要有与被评估资产相同或相似资产近期交易价格作参照物。参照物