第2章(2.1市场法).ppt

收益法
成本法
市场法
主要内容
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解,特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
市场途径
成本途径
收益途径
评估基准日
过去
未来
成本法
市场法
收益法
资产评估基本途径和方法
市场法
成本法
收益法
直接法
类比法
重置成本
成新率
重置核算法
物价指数法
功能重置成本法
统计分析法
观察法
使用年限法
直接价值法
收益额
折现率
收益期
资产评估方法体系
市场法是指根据替代原则,利用市场上同类或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类似分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一
一、市场法基本含义
例:要评估一商品房在2017年3月2日转让价值,在选择案例上,就要选择与估价对象处在同一地段,用途相同,结构相同(似),面积相同(当),建成年份相同(近)等成交案例,然后再将选择比较案例,修正到估价对象情况下,最终计算估价对象价值;
二、市场法的基本前提(选择可比性强的案例)
1、存在一个完善、充分的市场,可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价比较案例; (市场要求)
2、比较案例的选择,在交易时间上要接近估计基准日(时点),这样,才更准确;(交易时间要求)
3、比较案例的选择,要尽量类似于估价对象,可比性强,这样,修正后结果越接近估价对象价值;
这里的类似、可比性,比如区位、功能、修旧程度等!
确定被评估资产
选择参照物
比较差异因素
调整差异指标
综合分析
得出结果
:功能、市场
条件、资产实体特征和质量、成交时间等。
:三个以上。
:根据资产种类,选择对资产价值影响较大的因素。
、量化差异。
以参照物成交价格为基础,将
各项差异指标进行调整,得出初
评结果。
对初评结果进行分析,用统计分析
或其他方法判断结果的合理性。
相关参数
三、操作程序及要求
1、搜集比较案例,通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例;即选择与估价对象可比性强的比较案例;(选择比较案例)
2、然后,将搜集的比较案例,根据估价对象的情况,将比较案例修正成估价对象情况下的价值;(修正比较案例价值)
3、最后,将修正到估价对象情况下的比较案例价值,按照一定方法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等;(综合确定评估对象价值)
市场法评估估价对象价值,其主要步骤(解释):
案例1:某住宅价值估算表
估价对象
可比案例1
可比案例2
可比案例3
(元/m2)
3700
4200
3900

-2﹪
0
1﹪
交易情况修正系数
100/98
1
100/101
(估价时点)




市场状况调整系数




()
100
105
100
80
()
100
100
110
120
()
100
120
100
100
房地产状况调整系数
100/
100/
100/




(元/m2):