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房地产市场户型设计创新与应用趋势
【含经典户型分析】
户型设计重要性
户型设计作为产品设计的重要一环,承载在消费者对项目印象的终端环节,随着房地产市场高速发展和人民生活水平的提高,目前能提供更舒适的生活空间和引导先进生活方式的户型设计受到了市场热烈追捧,同时为项目在市场竞争中奠定了良好的物质基础。
买不买房看环境掏不掏钱看户型
户型设计趋势
高档产品精细化,普通产品个性化
当前户型设计趋势
户型设计趋势
广州星河湾在2004年推出的星座组团是广州豪宅的代表之一,只可用奢华形容的室内空间基本诠释了国外顶级公寓的生活方式,各个功能被进一步细分,尺度适宜,并不是一味求大,这种通过户型设计倡导生活方式的模式受到了上流社会的认同。
高档产品精细化
05年前偷面积的设计手法
不计建筑面积(全赠送)
a
凸窗无限度外扩() (空间延伸)
b
落地凸窗() (空间延伸,实际窗地面与房间地面同)
c
可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)
d
两层高以上的普通大露台(增加使用面积但不占用房间面积)
e
两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)
f
地下室空间(增加辅助使用空间)
g
双首层设计"地下空间"(增加辅助使用空间或更多实用面积)
h
一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)
i
超高内庭院(可变现实用面积)
j
(夹层)(增加辅助使用空间)
05年前偷面积的设计手法
计一半建筑面积(半卖半送)
k
一层普通大阳台(增加使用面积但使得房间面积减少)
l
可以变房间的内阳台(计一半面积,但能直接变成房间,非常实用)
只计一层面积的室内超高层高(全赠送)
m
室内4米以下(增加空间体量和舒适度)
n
-6米甚至更高(增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实用面积)
o
不计面积的公共面积(高层高,夹层等)(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)
p
计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)
q
模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连) (增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊建筑面积, 增加套内实用面积)
05年左右各种提高使用率的手段基本可以说是被各大发展商使用到登峰造极,随着05年《建筑工程建筑面积计算规范GB / T 50353-2005》的出台,显示出政府相关主管部门对变相赠送面积的行为开始进行约束,2006年,深圳市政府则出台了更为严格的《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》,基本是使得变相赠送面积提高使用率的作用大大降低。
当前偷面积的设计手法
设计手法
广州及国家标准的适应性
市场适应性
契合度
a
新实行的国家标准当中,对凸窗、落地凸窗并无限制,是未来项目户型设计的突破点之一
★★★★★
可在各类型单位中采用,特别是中小紧凑型户型其竞争力不言而喻。
b
c
d
新实行的国家标准当中,对超过6米阳台即视为露台不计入建筑面积的规则依然未变。
★★★★
开阔的室外空间对客户具备足够的吸引力,但随之而来的视线干扰仍有一定负面因素。
e
f
地下空间和半地下空间都能给洋房客户带来一些空间变化上的情趣,但地下空间相应成本较高,而且新规范出台后也必须计算相应面积。
★★★★
适用范围只能为洋房产品的首层或者二层。
g
h
标准并无变化
★★★★★
适用范围窄
i
标准无变化
★★
变现的面积舒适度不够,但仍有一定性价比优势。
j
新标准规定必须计算1/2面积。
★
居住舒适度低,而且性价比下降。
当前偷面积的设计手法
设计手法
广州及国家标准的适应性
市场适应性
契合度
k
标准无变化
★★★
在限定面积区间内适当放大阳台面积更能提升性价比。
l
国家新标准当中并没有对内阳台做过多限制,因此N+1的阳台模式可为本项目户型设计的亮点之一。
★★★★
可能对室内空间功能合理分布造成一定负面影响
m
新标准无要求
★★
在不影响户型面积标准和提高过多成本的前提下可适当考虑。
n
o
标准变化,必须至少计算1/2面积
★★★
效率下降
p
标准无变化
★★★★
提高房屋实用率的有效手段。
q
标准变化,必须至少计算1/2面积
★★★
效率下降
一变二
二变三
特色户型—偷面积
N+1 户型
创新户型设计