深圳市注册会计师协会2005年（10）.doc

深圳市注册会计师协会2005年注册会计师考试税法辅导
主讲:高海军
第十章房产税法
房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋这种不动产为征税对象,依据房产余值或租金向房产产权所有人或经营人征收的一种税,属于财产税类。
历年分值分布
年份
单项选择题
多项选择题
判断题
计算题
综合题
合计
2002年
1分
1分
1分
1分
4分
2003年
1分
1分
1分
3分
2004年
1分
1分
2分
本章变化内容:
1、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中作相应说明。 P210
第一节纳税义务人及征税对象
一、纳税义务人
凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。
①产权属于全民所有的,由经营管理单位纳税;
②产权出典的,由承典人纳税;
③产权所有人承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及典租纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人纳税。
④纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。
二、征税对象:房产(有屋面和围护结构)
房地产开发企业建造的商品房,在出售前不征收房产税;但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。(2004年新增内容)
第二节征税范围
征税范围:城市、县城、建制镇、工矿区。
不包括农村房屋。
例:农民王某,1998年将他在本村价值20万元的楼房出租,取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算,王某当年应缴纳房产税360元。
解:(1)上述观点是错误的。
(2)房产税的征税范围不包括农村房屋,因此,王某不要缴纳房产税。
第三节计税依据与税率
一、计税依据:房产余值或租金。
①从价计征时,其计税依据是按房产原值一次性减除10%-30%后的余值。减除幅度由省级人民政府确定。
房产原值:纳税人按会计制度规定,在“固定资产”账簿中记载的房屋原价;应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施;纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应地增加房屋原值。
从价计征还应注意的问题:第一、投资联营的房产参与利润分红,共担风险的以房产余值计税;收取固定收入,不承担联营风险的按租金收入计税。第二,融资租赁按房产余值计税,纳税人由税务机关椐实确定。第三,新建房屋中央空调应视是否包括在房产原值中确定房产原值,旧房安装空调设备不计入房产原值。
②从租计征时,其计税依据是租金。

二、税率:
房产税适用比例税率,计税依据不同,适用的税率不同。
①经营、自用房,按房产余值计算,从价计征,%
②出租房屋,按房产租金计算,从租计征,税率12%
③个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。
第四节应纳税额的计算
一、从价计征的计算
年应纳税额=房产原值×(1- 一次性减除率)×%
例:某企业的经营用房原值为5000万元,按照当地规定允许减除30%后计税,%,其应纳房产税税额的计算方法为:
应纳税额=5000×(1-30%)×%=4