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2007深圳广兴源碧海湾项目前期策划报告.ppt


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文档列表 文档介绍
广兴源碧海湾项目策划报告
报告提纲:
Part 2 项目定位
Part 4 项目营销策略
Part 1 碧海中心区市场分析及预测
Part 3 项目经济测算分析
Part 1 碧海中心区市场分析及预测
1
碧海中心区市场分析及预测
宏观环境分析:政策分析\后市预测\宝安市场后市预测
碧海中心区市场情况:市场概况\未来竞争\未来住宅、商铺价格预测
政策背景: 国家致力于房地产行业的健康发展
2007年
政策三条主线
1、紧缩性的货币政策
2、落实宏观调控政策
3、房地产交易秩序整顿
2007年上半年,与不断飙升的房价形成鲜明对比的,是连续数月保持“静默”的宏观调控政策。但进入第三季度来,在房价暴涨的过程中,深圳楼市降温措施密集出炉,政府试图找回楼市的平衡。
8次提高准备金率
土地增值税清算
八部委联手整顿房地产秩序
5次加息
遏制银行放贷
15%政策性住房比例的规定
新版合同
首付比例提升至40%
限外令
后市预测:行业规范,价格平稳,客户理性,市场降温
对比香港楼市的指标“拐点”,深圳目前楼市指标虽还没完全出现泡沫破灭前的“七高两低”,但部分指标已非常接近,甚至超出当初香港的高位。
政府调控政策的目的,只是想让房价的涨幅停下来,与经济发展的速度相符合,并非想市场崩盘,故短期来看,房价下降的可能性不大。
但“深圳也不能带头飚车”,目前深圳房价已经成为全国房价的领涨先锋,故近期深圳楼市降温措施密集出炉,楼市短期内再次飞涨的可能性不大,深圳房价将在高位持续徘徊。
受短期内银行收紧个人房贷业务的影响,以及随着8月1日起2007版二手房示范合同的启用,个税、增值税等的征收,预计未来整体成交将持续出现萎缩现象;而随着市场日趋规化,市场或会降温:开盘成交率走低,销售周期走长(调整期较长,调整期后价格将稳步小幅上扬)
宝安市场前景预测:仍为热点片区,态势良好
受益于人口、经济、区域交通快速发展,宝安市场发展潜力巨大
“深圳次中心”的规划使宝安挟区位、资源及交通优势为一体,以现代产业结构力量将全面提升其区域价值,吸引更多的珠三角高端客户聚居于此,注定将成深圳未来升值潜力巨大的版块。
关内的供应缺口不断加大,宝安的房地产热点片区地位将得到巩固
关内用地逐年减少,特别是临近宝安的南山片区供应量萎缩严重,房价远高于宝安。在新交通规划实现后,宝安南山逐渐融为一体,关内人士到宝安这块发展迅速的片区置业成为了一个必然趋势。
宝安本地客户“自住”的刚性需求空间巨大
根据调查显示宝安的潜力客户众多,且现在基本都居住于旧城区,旧换新的趋势很大,自住客户对宝安中心区、碧海中心区区域的新楼盘非常关注。另外本地客户具有强烈的区域情结和趋同的价值观,将引发当地人在宝安中心区的重复置业。
中心区版图2007
2007年3月,碧海中心区被正式纳入宝安新中心区,共同构筑中心区版图;碧海中心区自纳入中心区后,产品素质与售价水平向中心区看齐,两区差距将日渐缩小。
碧海中心区概况/定位
碧海中心区
本项目
碧海中心区位置:位于宝安中心区的西北部;东起宝安大道,西至滨海大道,北起碧海湾公园,南至新安六路。
规划面积:。
片区现状:片区以红树湾填海区为主,现基本处于待开发状态,土地储备量充裕,是宝安和深圳房地产市场的又一热点片区。

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  • 时间2012-02-26