农村信用社个人住房、商业用房按揭贷款操作暂行办法.doc

ⅩⅩ农村信用社个人住房、商业用房按揭贷款操作暂行办法
第一章总则
第一条为规范个人住房/商业用房按揭贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《贷款通则》等相关法规,制定本操作办法。
第二条本办法所称个人住房/商业用房按揭贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于购买各类住房或商业用房的贷款。
第三条本办法所称贷款人是指ⅩⅩ农村信用社有权经营个人住房贷款业务的法人机构。
第四条个人住房/商业用房按揭贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借贷双方应依法签订有关合同。
第五条住房公积金等政策性住房贷款不适用本办法。
第二章贷款对象及条件
第六条个人住房/商业用房按揭贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。
第七条申请个人住房/商业用房贷款的借款人必须同时具备下列条件:
(一) 具有合法有效的居留身份证明;
(二) 具有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
(三) 已签订了具有法律效力的商品房买卖合同(购买期房的必须是主体结构封顶,并经验收合格);
(四) 提供经贷款人认可的有效担保;
(五) 在信用社开立有存款帐户;
(六) 贷款人规定的其他条件;
(七) 按下述规定支付购房首付款。
1、凡购买第一套普通标准住房建筑面积在90平方米内的执行最低30%的首付比例;
2、购买第二套住房、高档住房、别墅执行不少于40%的首付款比例;
3、购买商业用房执行不少于50%的首付款比例。
第三章开发项目的审查
第八条房地产开发公司提出申请,应提交下列资料:
(一) 书面申请书,内容包括开发商概况(含经营财务状况)、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额等。
(二) 公司资料。
1、企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或代理人证明书;
2、公司章程、成立批文;
3、经会计师事务所审核的近三年财务报表(资产负债表、损益表、现金流量表);
4、房地产开发经历(信用社不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供住房或商用房贷款);
5、房地产企业开发资质等级证书;
6、董事会(没有成立董事会的,由企业法定代表人)同意出具为借款人承担连带保证责任的书面承诺;
7、法人代表签字样本及公章样本,法人代表及股东身份证复印件;
8、对所开发楼盘应付各项税、费的缴纳情况;
9、《贷款证(卡)》;
10、《商品房销售按揭贷款合作申请表》;
11、对股份制企业,由股东会出具《关于股东会/董事会同意办理商品房销售贷款合作决议》;
12、项目承建商必须向开发商和贷款人同时书面承诺放弃该按揭房屋的留置权。
上述第1、2、5项资料贷款社审核原件无误后留存复印件,其他资料留存原件。
(三) 项目资料。
1、项目可行性研究报告及计委立项批复;
2、国有土地使用权证;
3、建设用地规划许可证;
4、建设工程规划许可证;
5、建设工程施工许可证;
6、工程概预算资料;
7、项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况;
8、项目投资完成情况;
9、项目合作协议(开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供);
10、竣工验收合格证明;
11、商品房销(预)售许可证。
上述资料中的原件和复印件,应由贷款人2人以上经办人审核无误并签注明确可否意见后留存复印件。
第九条贷前的调查
(一) 对开发商的调查
1、开发商基本情况。调查开发商的经营期限和经营范围、注册资本、资质等级、资信等级、法定代表人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和经济核算制度、开发经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势;分析财务报表,现金流量表,估测其营运能力及盈利状况。
2、手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法,内容是否前后一致。
3、开发商负债状况。全面了解开发商的负债和为他人提供担保的情况,关注财务报表对其或有负债相关情况的披露,特别是其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况,准确掌握其贷款的到期日,以免在建工程建设中出现新的资金缺口。
(二) 对开发项目的调查
1、开发商是否已按政府规定交纳土地出让金,并取得土地使用权,工程建筑时间是否在有效期内,建筑物的结构是否与规划相符,《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》是否真实有效。
2、开发商自有资金(指所有者权益)不低于所开发项目总投资的30%,开发商计划投入按揭项目资本金比例不低于35%,并能够在使用贷款人贷款之前投入项目建设。
3、调查项目工程预算报告是否合理、真实;实际投资构成及各项费用支出明细,并与工程概预算报告中的有关数据进行核对,分析资金投入时间与工程进度是否一致;工程后续资金来源是否已经