渗漏维修与防水.doc

渗漏维修与防水
张安
深圳中天精装股份有限公司
摘要:90年代中期,深圳的高层建筑一度出现极为严重的渗漏问题。笔者在某知名地产公司工作期间,经历了完整的渗漏维修历程,总结出了渗漏发生的原因、维修的办法以及可能的设计优化,之后在全国范围内为数百家房地产公司进行了培训,交流当中又获得了更多的心得,现将其总结成文,供参考。
迄今为止,渗漏在许多民用建筑中仍旧是一个普遍的质量问题,一些住宅房地产项目的渗漏甚至还相当普遍,不少发展商为此付出了沉重的代价。本文总结了近20年来笔者遭遇的各种渗漏案例,分析其原因,整理维修方案,提出设计优化机管理改进意见。需要注意的是,由于前后涉及的时间跨度很长,很多资料来源已经难以区分准确的出处,引文如有错漏,请直接与作者联系。

深圳市某知名地产商发展的5栋高层住宅,92年初开工,94年9月相继入伙,95年4月开始出现渗漏,6月份显著加重。10月2日至6日大台风之后,渗漏极其严重:576户全部出现渗漏,2000多个窗户90%以上出现渗漏,不少窗户渗漏极其严重。如果采用淋水检验,则100%窗户存在渗漏问题。
笔者主持该项目的维修。95年4月着手,困难很大,一方面是因为施工单位不理解,不支持,抵触严重,组织管理十分混乱。另一方面更加重要的原因是渗漏原因不清楚,技术方案不明确,许多窗户维修了4次以上仍毫无效果。
台风之后,因为社会上普遍出现类似渗漏问题,使得我们有机会暂停维修,进行了几个月的试验研究,渗漏原因终于弄清楚了,但具体的维修办法又耗费了较长时间,直到96年5月才全面恢复维修,96年8月显示维修方案成功,但完成全部维修则持续了更长时间。
同一时间内深圳市的其它高层建筑渗漏情况完全类似。
维修成功后,笔者就渗漏发生的原因、维修的办法、设计及管理需要注意的事项进行了总结,并在全国范围内进行培训,接受培训的房地产公司近20年来有数百家之多。但是,迄今为止,渗漏问题仍然比较普遍,特别是近年以来,一些内地城市也经历了以往比较少见的大风大雨天气,加上建设规模巨大,工程管理难度大,许多建筑物也出现了比较严重的渗漏,其原因几乎与90年中期的渗漏一模一样,因此,旧话重提仍有一定的必要性。
关于渗漏维修,我们总结出的最主要的经验教训是:

分析防水失效的原因,《中国建筑防水》的粗略统计表明:设计不周密约占35%,材料有问题约占20%,施工不仔细约占40%,保养太粗糙约5%。这些环节形成脆弱的链条,如果最终的维修不得力,则必定会导致严重的投诉。用图表示这些环节之间的脆弱关系:

上图表明,设计、材料选择、施工管理、保养维修环环相扣,之后还要经历漫长的时间考验,才能证明一个防水体系是否真正有效。

,以混凝土自防为主,防排结合,多道设防,刚柔相济,重视细节,方便操作。要综合考虑结构受力、温度应力、水压力、化学腐蚀等因素的影响,做到可靠、耐久、经济。
、弹性伸长率、透水性、抗压强度、撕裂强度、抗老化以及与表面装饰材料的接触性能等。
、方便监控。需很大的管理力度。
,考虑问题要全面,维修措施要彻底。
。


《中国建筑防水》的不少作者总结了防水材料的发展轨迹。
草屋、毡包起到了最初的防水作用。
瓦的发明是防水技术的一大进步。瓦屋面系统是相当科学的防水体系:刚柔相济、动静结合,防排结合,以排为主。青灰、苫背相结合,在固定瓦片的同时,具有一定的吸潮能力。
19世纪阿拉伯人发明了沥青。沥青是一种迄今为止都十分重要的建筑材料,在此基础上诞生了各种各样的防水材料。平屋面建筑是随着防水技术的发展而出现的,早期的平屋面失败的案例非常多,迄今为止平屋面的防水难度仍大于坡屋面。
不断改进油毛毡是近代防水材料发明改进的主旋律,如SBS、APP等实质上都是油毛毡改进的结果,胎体材料也更加成熟可靠。
80年代开始,创新型的高分子防水材料也取得了很大的进步。如:三元乙丙橡胶、***化聚乙烯、聚***乙烯等,层出不穷。
80年代开始,防水涂料在卫生间等部位得以流行。防水涂料改变了卷材形式的防水材料施工方法,取得了很大的市场份额。
大量地下混凝土结构催生了许多混凝土外加剂,接缝材料也取得了长足的进步。防水材料仍在不断创新和改进中。但是,新材料的应用难免出现一些问题,所以,近年来民用建筑防水材料的选择似乎趋于简单和集中,尤其是房地产项目,使用防水材料的品种反而