房地产住宅批量精装修的设计与工程管理.ppt

房地产住宅批量精装修的设计与工程管理胡冶明2011年5月一、精装修住宅发展概况二、精装修住宅设计原理三、关于精装修住宅的产品的设计定位四、精装修住宅的设计范围及设计方法五、与住宅部品制造商共同完善产品设计六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示七、装修住宅的施工图深度标准八、成本控制与采购九、精装修住宅的施工管理十、精装修住宅产品的售后服务十一、案例分析目录一、精装修住宅发展概况(一)、精装修住宅的发展趋势与现状随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展,批量精装修交楼已经是大势所趋。这不仅仅是因为批量精装修房大大降低了开发商的成本,减少税收压力(土地增值税),更因为其很好地满足了消费者“重装饰轻装修”的消费理念,是城市房地产的新亮点。批量精装修不仅能提高施工质量,降低造价和采购等成本,同时保证了室内的环境质量,尤其有利于实施住宅装修工业化生产,这对房地产业的健康、持续发展是非常重要的。然而,在现阶段,虽然商品住宅带装修入伙已经成为趋势,但在许多地区,无论是发展商还是装修施工单位,都还普遍缺乏基本的管理经验,对批量精装修了解和认识都相对滞后。一线城市精装修住宅现状:北京、上海:50~60%广州:70~80%深圳:50%(二)住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径绿色建筑的主要评定标准:1、节地与室外环境2、节能与能源利用3、节水与水资源利用4、节材与材料资源利用5、室内环境质量6、运营管理(三)、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分1、整体系统化设计2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合3、工厂化制作,现场安装4、专业的质量保证体系5、完善的售后服务(四)、推广精装修住宅存在的问题:1、市场认知度有待提高简单装修,全装修,公寓式精装修,居住生活方式的演变。2、企业的不成熟开发企业,装修设计师,装修施工企业,装饰材料供应商,家居部品供应商到底都应该分担什么样的角色?3、政策不成熟行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。4、主管部门推广方式的不成熟建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟(五)、精装修住宅的运作模式1、菜单式装修型多种设计方案,多种装饰材料选择,多种装修级别。2、开发商引导型有限的方案(风格)选择,建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装,装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型统一标准,统一流程,采用全面家居解决方案,建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装,建立精装修住宅共生体系。(六)、如何面对精装修市场推广中碰到的问题1、个性化问题设计中性化、淡化个性化设计、2、质量保证问题房屋各种部位、部品的质量保证期限。3、装修材料的环保性能的担忧选用环保材料,确保达到环保要求。4、装修房总价上升产生的抗性装修房价建议底线:3000~3500元/平方米。5、装修后竣工验收、竣工验收后装修(七)、精装修产业链中服务商如何转变角色1、开发商2、建筑设计师3、室内设计师如何转变观念4、室内配饰将有更多的市场空间5、部品制造商、供应商6、装饰材料制造商、供应商7、装修公司(精装修施工单位)8、监理公司二、精装修住宅设计原理(全面家居解决方案)有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究,不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下,而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始,对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究,并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。全面家居解决方案(一)、全面家居解决方案的九个系统公共空间系统玄关系统厅房空间系统厨房空间系统卫浴空间系统住宅收纳空间系统家政空间系统家居智能化系统人文空间系统