富豪青年国际广场商业报告.doc

富豪青年国际广场商业部分
市场研究、项目定位与产品建议报告
北京东方恒基地产顾问/恒基房产
2004年9月
目录
第一部分:市场研究篇
第一章区域市场现状及判断
一、宏观环境简析
1、宏观经济环境研究
2、政策环境
3、房地产市场发展趋势
4、宏观商业环境及其特点
二、中观环境简析
1、中观(烟台市)经济环境
2、中观房地产市场概况
第二章、项目市场调研
一、区域经济环境
1、经济总量
2、基础条件
二、区域规划分析——2004年重点工程
1、道路工程
2、绿化工程
3、景观工程
4、灯光工程
5、城市管理
6、房地产开发
7、基础设施工程
三、区域产业结构调研分析
农业
工业
机械制造业
纺织服装业
电子信息业
高档食品加工
 四、区域人口构成调研分析
天府街以北
天府街到县府街
县府街以南
五、区域交通/人流状况与未来走势
六、区域各类物业供应吸纳及动态分析
1、住宅
2、福山区商业结构与调研分析:
项目地块分析
项目地块的区位价值
地块价值标号分析
第四章项目开发条件分析(略)
一、项目地形、地质、基础设施、地下管网情况;
二、重要市政工程对本项目发展的影响及相应策略;
三、项目后续开发需完善的工作;
第五章项目SWOT分析
一、项目优势发掘与利用
二、项目劣势寻找与应对
三、项目机会把握与应用
四、项目威胁预警与回避
第六章项目投资风险分析(略)
一、项目风险性提示
二、市场经济政策风险
三、项目资金运作的风险
四、项目市场运作风险
五、项目开发周期风险与项目销售周期风险
第二部分:项目定位篇
第一章项目核心价值体系的建立
一、项目核心竞争力分析
二、项目核心价值体系的建立
三、项目核心价值体系的实施策略
第二章: 项目的定位研究
一、项目市场定位
二、项目形象定位
三、项目发展定位
四、项目概念主题定位
五、项目产品定位
六、项目经营定位
七、项目价格定位
八、项目开发商定位:
第三部分:产品建议篇
第一章:项目总体规划设计建议
一、规划可修改原则
第二章:项目具体业态与功能定位分布与比例建议
第三章、项目招商
一、立体的招商组合
界定主力店招商对象
界定次主力店招商对象
界定二次招商对象与分类
二、提前界定的招商政策
1、招商时机选择
2、招商比例关系
3、有意识选择商户
4、经营类别与商场定位
5、品牌准入制度的恒定
三、商业管理公司的介入
商业管理基本职能
商场招商代理
统一开业计划
规范经营方向
组织宣传推广活动
建立和维护商场品牌
协调商户关系与维持商业秩序
制止恶性竞争
杜绝假冒伪劣商品
处理投诉
第一部分:市场研究篇
第一章区域市场现状及判断
一、宏观环境简析
1、宏观经济环境研究
1)经济环境更加公平与合理。
中国加入WTO后国民经济保持了高速持续的发展,今天市场运营的政策环境、投资环境、商业环境、竞争环境更加公平合理并逐步与世界接轨。
2)市场的规范与开放,使整个中国房地产业充满了商机与挑战。
中国城市化进程的加速,带动了整个国内投资领域的一场变革,推动了国内房地产业的重新洗牌和管理模式的新思维、运作模式的新探讨。无论是本土化的开发还是跨区域的经营,面对越来越开放的市场,即使是国内较成功的房地产企业在竞争力、企业规模化、市场国际化、人才储备等方面也都存在差距,需要企业不断的调整和适应。尤其是土地公开招、拍、挂的市场交易方式,更需要有专业的管理团队来运作项目。
3)中国经济增长主要靠内需拉动,后发优势使经济维持20年到30年以上的高速增长。
最近三年,世界经济增长显著放慢,但中国经济一枝独秀,继续保持比较快的增长,受世界经济波动的影响较小。另外,中国的高投资率有高储蓄率作后盾,基础设施建设、设备更新改造、城市化带动的住房建设和汽车消费等将长期拉动投资增长。中国只要利用好后发优势,按照比较优势发展,经济应该可能再维持20年到30年以上的高速增长,可能最慢到2030年经济总体规模可能达到美国的水平,以后超过美国。
4)整体经济正朝着宏观调控的预期目标发展。
对于上半年我国宏观经济形势的判断,官方作了这样的概括:在中央宏观调控政策的作用下,经济发展中一些不稳定、不健康因素初步得到抑制,该升温的在升温,该降温的在降温,该稳定的在稳定,整体经济正朝着宏观调控的预期目标发展。
2、政策环境
中国房地产业带来了前所未有的变革
2004年,是中国房地产业充满挑战与变数的一年,各项土地政策的出台、银行紧缩银根、开发门槛提高等因素给中国房地产业带来了前所未有的变革。,全国的1万多家房