房地产前期策划整体思路［PPT课件］.pptx

前期策划汇报思路
项目理解
基础研究
发展策略及定位
物业发展建议
投资测算分析
前言
工作背景
工作目标
项目界定
项目属性
核心问题
城市宏观
背景分析
宏观经济背景
城市发展(趋势)规划
土地(地产)市场
项目物业市场分析
物业市场研究
区域客户研究
重点客户研究
供应特征分析
后续竞争分析
发展策略分析
发展定位体系
物业发展建议
投资测算分析
SWOT分析
项目发展策略
客户定位
形象定位
产品定位
价格定位
用地条件分析
物业开发建议
开发策略建议
开发成本估算
财务效益分析
宏观政策(机遇)背景
前言部分
工作背景
企业发展战略
策划工作要求
企业背景
企业开发目标
项目界定
项目界定是策划工作的先决核心问题,事关项目策划的前期市场调研方向、
竞争对手核定、物业类型选择和产品策划
项目属性
项目区域价值
新城还是老城区,区域价值成长空间大小,
资源价值
景观价值、城市价值、交通资源
环境氛围
商业氛围、居住氛围、
物业类型
纯别墅、纯洋房、物业发展方向多元
规模
大型、中等、小型
规划条件
局限大、小
规划成本
兼具一定的潜在城市价值和资源价值的、
物业发展方向多元(别墅与洋房)的、
中大型纯居住社区
广州老城区,区域价值成长空间大,批零地铁,无优质景观资源支撑,商业氛围弱,规划条件局限大,
成本较高的中等规模商住项目
核心问题
核心问题主要是对项目的限制条件,资源瓶颈、开发难度的判断,
区域限制
区域价值低,城市面貌差、区域价值成长空间小
交通限制
交通滞后,无规划利好、
资源限制
无优势资源
竞争态势
区域竞争激烈,市场几近饱和
项目界定
基础研究
城市宏观背景分析
经济背景
GDP总量及增长率的横向和纵向比较、人均可支配收入情况、固定资
产投资总额、房地产投资总额及其占全社会固定资产投资总额的比例、特定产业产值、居民消费水平、收入水平支出水平
宏观政策(机遇)背景
利率上调及针对性政策、中央及地方政府出台与房地产相关的经济政策、大型基础设施建设或者政策引起区域价值改变、城市发展战略
城市发展(趋势)规划
基础设施、专业市场、次级中心规划、新城规划、发展方向转移,人口产业转移、生态绿化规划、交通配套情况
土地(地产)市场
板块房地产发展阶段、市场格局、各板块土地储备情况、历年供应量、成交量、成交价格以及开发投资额、施工面积、竣工面积、空置量、各类物业市场特征及细分、板块流向、板块客户特征、
基础研究
项目物业市场分析
后续竞争分析
区域内后续供应分布图、各项目供应量、开发量、推出量、剩余量、后续套数、后续供应特征、整体后续项目开发周期预判(包括在售项目后续开发和新推项目)、后续供应项目的城市价值,资源条件,项目规模特征、固有价值研判
基础研究
项目物业市场分析
区域客户研究
洋房客户别墅客户来源、年龄、职业、置业特征需求、与本项目的匹配度
重点客户研究
周边项目客户分类、客户来源地分类、可能流向、购房惯性、客户来源地客户筛选、你收入、
购房关注点、与本项目匹配度、
发展策略及定位
发展策略分析
SWOT分析
优势(区域、交通、资源、企业能力)
劣势(地价、位置、交通、城市氛围形象、配套等)
机遇(城市规划、大型基础设施建设、政策扶持、土地资源、产业或地产商集聚效应)
挑战(政策不确定性、规划难度、客户分流、大盘竞争等)
整体发展策略
战略层面:区域借势、品牌造势、形象立势
策略层面:精准定位,总价合理控制
战术层面:产品创新、品质打造、强化产品市场说服力