2010年诸暨城东地块定位发展报告.ppt

承载超越诸暨城东地块定位发展报告
诸暨CBD地块项目的定位发展策划,是在项目前期市场及项目目标客户群研究的基础上,对项目的发展概念、市场定位、产品及配套规划、整合营销策略等方案的研究。
本案核心的策划思想是利用项目区位优势,与周边地块形成合力,优化组合商业与住宅两种产品,着力于精细化打造,最终达到区域内形象与价值的双重标杆。
基于这些阶段性的研究成果,以本报告做全景式的展示,重点以梳理从定位思想与方案成果之间的逻辑路线。
前言
报告大纲
主案部分
项目DNA解码
市场研判
客户群分析
项目竞争力研判与定位
产品规划与附加值
整合营销策略
项目DNA解码
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项目品牌资源
作为一个老品牌房地产开发商………..
一个不断创新进取的企业
以人为本的企业文化
有着对产品、人、企业社会价值追求的企业
【企业品牌】
发挥雄厚实力,形象新区域树立,差异化挖掘品牌
目标思考
项目区段资源
城东VS 城东新城
诸暨城东,宜居新城
成熟地段行政核心
生活成熟,外部资源占优
【区段资源】
核心地块,新标杆,拉动板块再升级
本案
目标思考
项目地块资源
【地块四至】
项目北侧为弹性用地,隔地相望即为已投入使用的五星级酒店
项目东侧规划为住宅小区及商业中心
项目西侧隔路为高档住宅小区
项目南侧为自建建筑,目前经营业态多为餐饮及宾馆。
左邻右里VS 五星级酒店
周边地块未来多见住宅类项目,同质化下如何发展?
毗邻五星级酒店及未来商业中心
前景与价值,如何统一
“酒店、商业”为我用,借石攻玉,项目再升级
目标思考
项目地块条件
【地块条件】
用地性质
商住用地
总用地面积
㎡
建筑密度
<25%
容积率
<
绿地率
≥30%
商住用地 VS 低密度
中心区位,总建23万的低密度社区
商住配比未限定,存有价值拉升空间
住宅产品多样化打造,
商业价值最大化拉伸
目标思考
项目交通配套
【交通条件】
城东核心VS 15分钟生活圈
占位诸暨,
核心区位生活圈
目标思考
城市近郊区,公交线路畅通
多条干道交汇
15分钟直达旧城中心
本案
苎萝东路
浣东北路
环城北路
直达老城核心
连接城区新区
周边已形成较高生活氛围,教育等配套特征明显
但缺乏具有代表性的中高端商业消费场所,为项目发展高端商业提供机会
项目周边配套
【周边配套】
五脏俱全 VS 百业可兴
标杆地段,
如何匹配?
目标思考