成都LOFT产品分析.pptx

成都LOFT产品分析报告
上海美桥资产管理有限公司︱营销中心
Shanghai Bridge Capital Investment Consultants .
2015年2月6日
一、loft简介
二、经典案例分析
一、LOFT简介
LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝,现已成为一种生活方式和潮流。它于1998年被引入中国,在京沪、苏杭等城市造就了一大批现代艺术聚集区,其中典型的就包括北京798、杭州LOFT49等。
高大、敞开的空间、具有流动性、开放性、透明性、艺术性。
开敞的空间:上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。
流动性:户型内无障碍,开敞,无阻隔。
开放性:户型间全方位组合,空间格局相互渗透。
透明性:减少私密程度,大量运用玻璃和钢质框架外挑结构,导致内外景观的互相渗透。
艺术性:通常是业主自行决定所有风格和格局。使居者即使在繁华的都市中,也仍然能
感受到身处郊野般的自由。
LOFT 特点
起源
一、LOFT简介
LOFT 特点分析
●LOFT最大卖点为“面积赠送”,即买一层送一层,赠送面积基本都在100%左右,甚至有开发商将赠送面积做到200%(如:万景峰的LOFT产品就做到3层之多);
●销售价格近万元,但实得面积单价只有售价的50%左右,对于购买者来说,不论是自住还是租赁,都少了房价多了面积。
一、LOFT简介
LOFT 限制和规定
●成都市规划局下发最新《关于对中容积率、建筑面积等指标的补充解释》(以下简称《补充解释》),以进一步规范房地产开发的容积率。《补充解释》首次明确了几个硬指标——,办公建筑、,。
●,即“办公建筑、酒店建筑层高
(门厅、大堂除外)”,Loft属于受限范围。
●目前LOFT的实际报建过程中,“”的规定已被严格执行。
一、LOFT简介
LOFT 优劣势
优势:
●户型新型、灵活,可赋予更多现代感和艺术性,得到年轻置业者的青睐;
●性价比较高。一层的价格,两层的面积,可给客户实惠的感觉。在有限的面积内通过建筑和户型的创新设计来实现上下两层楼的布局功能;
●动静真正分析,上下截然分区。
劣势:
●每层的空间受高度的限制,有局促和压抑感;
●在政策和税费、物业费等交纳标准方面,因目前loft项目基本为商业性质,后期物业生活成本较高;
●不可避免的提高了装修成本。
一、LOFT简介
LOFT 购买利弊因素分析
有利因素:
面积小(一般在30-70平米左右)
总价底(一般每套在30-60万左右)
买一层送一层
不限购
宜投资宜居住
投资回报率较高(投资一层的交个,收取双层的租金)
不利因素:
商业产权(只有40年)
首付高(办理按揭首付不低于50%)
生活成本高(水、电按商业标准收取,一般不通气)
买卖税费高
装修成本高
一、LOFT简介
LOFT 当前市场情况
目前市场上的LOFT公寓很多,交房时的标准不一,有些交房时没有搭建隔层,需业主自己进行上下分隔,装修成本提高,这也是前几年市场上部分loft遇冷的一大原因。
另外一些受欢迎的是在交房时已把隔层搭建好,业主省心省钱。
大部分LOFT产品赠送的夹层难避免“附属空间”的缺点,有些仅有一个窗户,上下隔开后楼上采光难,看得见玻璃却打不开窗,甚至就是暗房,直接成为“假层”。因此,要想得到更大的空间就必须牺牲舒适性来换取,似乎是LOFT产品的通则。
二、经典案例分析
嘉年华新生活-本项目为嘉年华二期,幻变LOFT
基本经济指标
开发商:成都市嘉锦置业有限公司
物业地址:天府大道旁老成仁路77号
物业公司:四川威德物业有限公司
物管费 :暂无资料
建筑总占地:37013平米
建筑面积:317647平米
层高:
产品形态:高层,loft
楼栋/楼层:20层(1-3层为底商)
总户数 :1100户
绿化率 :%
容积率:6
主力面积:30-60平米
梯户比 :4T32户(通廊式,)
装修情况:毛胚,菜单式装修
开盘时间:2014年11月29日2号楼开盘
交房时间:2016年12月31日
二、经典案例分析
嘉年华新生活-户型分析
注:30平米通水电,44和60平米通水电气