同策2011年10月上海城投·露香园项目营销报告.ppt

城投·露香园项目营销报告
同策房产咨询股份有限公司
刚刚拿到项目资料的我们,很激动!
细细研讨项目方向的我们,很心痛!
面对好项目,激动是不言而喻的!
深思熟虑后,我们心痛缘于何处?
TIME
IS
UP!
开篇之困
——市场形势与竞争格局
第一篇章
Chapter One
价值之源
——项目理解与项目定位
第二篇章
Chapter Two
解题之道
——客户定位与客户洞察
第三篇章
Chapter Three
传播之策
——推广思路与创意表现
第四篇章
Chapter Fore
销售之法
——精准营销与推案执行
第五篇章
Chapter Five
Chapter One 开篇之困
市场形势与竞争格局
我们的困惑源于当前,对于房地产行业而言
——这是一个从未经历过的时代!
房地产调控政策持续收紧,明年政策放松的可能性不大
市场形势
>>政策调控
税收、加息
保障房、限外
家庭个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税

预售证、预订监管
项目预售应达到完成至主体结构封顶并通过验收
不得变相向买方收取定金、预订款等性质的费用。
限购、限贷
户籍限购2套,非户籍最多1套,“限购”的规避措施必须制止。
家庭购二套房首付6成,
一房一价、限价令
公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息、收费项目信息和成交均价,对楼盘促销、停车位销售都要明码标价
上海商品房年涨幅应该小于8%
宏观政策背景
2011年保障房建设1000万套,增加公共租赁住房供应
非本市户籍者不可凭补缴税单购房
目前的房地产调控形势达到了从未有过的严厉,意味着今年是史无前例的调控年
7月26“沪四条”出台,对上海楼市“限购”再度收紧
7月7日存贷款基准利率再度上调,若不考虑之前存量房贷利率7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平
政策的不断收紧,表明明年的政策环境放松的可能性不大
房地产政策持续收紧的背景下,
上海房地产市场的反应如何?
>>市场走势
从近两年商品住宅供求的月度走势看, 2009第四季度仍处于供需两旺的时期,2010年起至今成交量明显下降,远低于2009年的水平,2011年2月份由于春节及“房产税”与“沪九条”的两条枷锁下,当月商品住宅成交量为近两年最低值,近期上海商品住宅市场成交稳定在100万㎡/月的去化水平
而从供求比来看,近两年全市商品住宅供求比持续上升,表明全市商品住宅的存量不断增加
市场形势
近两年全市商品住宅的存量不断增加,后期去化压力增大