第二章 资产评估的基本方法.doc

第二章资产评估的基本方法
学****目的和要求
通过学****使学生重点掌握资产评估的基本方法的内容、公式、应用。本章是全书的重点,也是全书的一个难点,要求学生在学****过程中应该熟练掌握各种方法的使用。特别是收益现值法计算方法。
本章基本内容
第一节资金的时间价值
(一)资金时间价值的含义
(二)单利终值与单利现值的计算
(三)复利终值与复利现值的计算
(四)普通年金终值与现值的计算
第二节现行市价法
(一)现行市价法的含义
(二)现行市价法应用的前提条件
(三)现行市价法的评估程序
第三节重置成本法
(一)重置成本法的含义
(二)重置成本法应用的前提条件
(三)重置成本法的基本公式
(四)重置成本法的评估程序
1、求取重置成本。
2、确定实体性贬值。
3、确定功能性贬值。
4、确定经济性贬值。
5、求被评估资产的评估值。
第四节收益现值法
(一)收益现值法的含义
(二)收益现值法应用的前提条件
(三)收益现值法的评估程序
(四)收益现值法的基本公式
本章重点与难点
一、现行市价法的评估程序
(一)收集近期类似已交易资产的基本资料
(二)选取三个或三个以上的类似资产作参照物
(三)分析待估资产与参照物的差异,并进行参照物价格修正。对参照物的差异因素作如下调整:
。参照物资产的交易时间与被评估资产的评估基准时间之间一般都存在着差距,在这段差距时间里,该类资产的价格会因需求、供给、国家政策等因素而发生变化。
。同类资产当处于不用的地区或地段时,其价格也会发生变化,对于房地产来说,地域因素时影响房地产评估价格最敏感的因素。
。这是指资产功能过剩或不足的情况对资产价格的影响。
二、资金的时间价值
(一)终值和现值
1、终值
例:如果利率为5%,一笔10,000元的存款50年后将变为:10,000×(1+50×50%)=35,000元,或者说,50年以后的35,000元钱值现在的10,000元。
单利终值计算:F=P×(1+)
式中:F-终值
P-现值
r-利率
n-时期数
上例中若按复利计,
复利终值计算:F=P×(1+r)n
F=10,000×(1+5%)50=114,674元
即50年以后的114,674元钱值现在的10,000元。
2、现值
在现实的经济生活中,常常需要在已知未来值的情况下计算现值,这就是折现,也叫贴现。其计算方法正好相反,即将未来值除以一个系数,就可得到现值。
:货币的时间价值计算很简单,无非是已知现值求未来值或已知未来值求现值。计算中只要乘以或除以一个系数即可。这里的关键问题是在计算未来值时需要准确确定银行利率,计算现值时要准确确定贴现率。
(二)普通年金终值和普通年金现值 P14~P15
1、普通年金终值的计算:
2、普通年金现值的计算:
二、重置成本法
重置成本法是指按待估资产的现时重置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评估价值的一种评估方法。其基本公式为:
资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
资产评估值=重置成本×成新率
(一)求取重置成本

重置成本=直接成本+间接成本
直接成本,指购全新资产的全部支出中可直接计入购建成本