房地产开发流程及经济测算培训资料.ppt

:决策论证前期准备工程管理销售管理等四个阶段3房地产综合开发的程序决策论证阶段A、寻找开发基地:(开源)(1)征地:通过征用土地取得开发基地;(2)批租:通过协议、投标等方式取得开发基地;(3)土地使用功能置换;4房地产综合开发的程序B、规划摸底:即了解城市总体规划对拟开发区域的要求,以便研究开发建设的可能性。(1)用地性质(土地的规划用途);(2)规划红线要求;(3)建筑密度与建筑面积(容积率)的要求;(4)道路及绿化要求;(5)市政、公建配套及要求;(6)其他特殊条件及要求。决策论证阶段5房地产综合开发的程序决策论证阶段C、市场调查:(1)调查市场的需求、供求关系变化以及市场未来的走势等(2)通过系统收集市场信息,对拟开发项目的市场前景进行预测,作出评估。6房地产综合开发的程序D、经济分析:(经济测算)(1)投资估算;(2)收入;(3)损益分析;决策论证阶段7房地产综合开发的程序E、领导决策:完成了上述工作以后,房地产开发公司的领导可以最后确定对该项目投资与否。决策论证阶段8房地产综合开发的程序前期准备阶段A、申请立项。负责立项审批的是各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的计划主管部门。如果房地产开发公司申报的项目的投资规模超过了各主管部门的审批权限,则由各主管部门报市计划委员会审批。B、编制建设计划方案。建筑设计方案的编制必须符合城市总体规划的要求,须报市或区规划建筑管理部门批准。同时,还应征询水、电、煤、市政、消防、通讯等配套单位意见。9房地产综合开发的程序前期准备阶段C、申请建设用地。房地产开发公司报送设计方案,并取得建设用地规划许可通知后应及时向土地管理部门申请建设用地手续,经批准后方可用地。D、委托设计。办理用地手续后,可以通过招标委托进行工程设计。参加设计招标者必须具有一定资格的设计单位。工程设计一般分三个阶段:1)设计方案;2)扩初设计;3)施工图设计。扩初设计完成后,必须分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫等部门的意见。10