信用社(银行)商业用房按揭贷款管理办法.doc

信用社(银行)商业用房按揭贷款管理办法
第一章总则
第一条为满足客户的融资需求,规范全省农村信用社(以下简称农信社)商业用房按揭贷款管理,防范信贷风险,根据《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定,制订本办法。
第二条本办法所称商业用房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买营业用房或办公用房(以下简称商业用房)、以所购商业用房作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。
按揭贷款的房屋分为一手房和二手房,一手房是指开发商新建并首次销售的商业用房;二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的商业用房。
第三条按揭贷款的商业用房应为竣工验收合格的房屋。
第二章贷款准入条件
第四条按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭,无论金额大小,都应经过市州联社(办事处)信贷管理部门审批,直管市(林区)联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批,尾盘项目除外。
尾盘项目是指销售率达到或超过80%的楼盘。
第五条按揭项目审批的操作流程:项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。
第六条按揭项目的申请。开发商应向承贷社提交以下资料:
(一)书面申请书
主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等。
(二)公司资料
、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明;
、成立批文及验资报告;
(成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表)和近期财务报表;
;
,包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等;
(大)会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议;
。
(三)项目资料
;
;
;
;
;
;
;
;
。
第七条按揭项目的调查。受理申请后,由客户经理进行调查,调查主要包括以下内容:
(一)开发商的基本情况:财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。
(二)项目手续的合法性:项目资料是否完整、有效,内容是否前后一致。
(三)项目情况:项目地理位置、商业服务业繁华程度、交通便捷程度、配套设施完善程度、临街情况等;项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等。
(四)项目市场前景:项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。
(五)项目所需按揭贷款金额是否合理。
(六)项目效益:开发商的合作诚意、对农信社产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。
(七)银行同业竞争情况。
(八)农信社要求调查的其他内容。
调查人员完成按揭项目调查后,出具调查报告,签署明确意见,连同各项资料提交审查。
第八条按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。
审查人员完成按揭项目审查后,出具审查报告,签署明确意见,连同各项资料提交审批。
第九条按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭项目报市州联社(办事处)信贷管理部门审批,直管市(林区)联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。
第十条签订合作协议。经审批同意后,承贷社与开发商签订按揭贷款业务合作协议书,协议应主要明确以下事项:
(一)开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效,保证售房资金首先满足按揭项目的建设,不得挪作他用。
(二)开发商应协助承贷社和借款人及时办理抵押登记并将登记证明原件交由承贷社保管。
(三)在借款人办妥正式的抵押登记之前,开发商为借款人提供阶段性连带责任保证;因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的,开发商应履行回购房屋的义务。
(四)开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷社结算账户,协助按揭项目下的物业管理单位到承贷社开立结算账户并办理相关业务。
第十一条由农信社发放的商业用房开发贷款,对其按揭项目的调查、审查和审批程序可视情况适当简化。
第十二条商业用房按揭贷款对象是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企(事)业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。
第十三条借款人申请商业用房按揭贷款,应当符合以下条件:
(一)企(事)业法人或其他经济组织的经营管理制度健全,财务