会计毕业论文-我国投资性房地产会计准则与国际会计准则的比较.doc

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IIAbstractSincethe1990sinChina,withthemarketeconomygraduallybuiltup,China'srealestateindustry,,China'srealestatemarkethasbeenshrinking,relativelyspeaking,butrealestateisstillapillarindustryofChina',wewroteChina':China'parisonofinvestmentrealestateanddefinitionsof;parewhatmeteringmodein;investmentpropertyshouldbetransferredtootherassetsWhatconditionsaremet;investmentpropertyshouldbedisposedofinwhatcircumstances,theliquidation;,parisonmeasurement,conversion,disposal,disclosureandotheraspects,thusobtained,ingsofChina'ountingstandards,etoChina'ountingstandards.【Keywords】AccountingStandards;Investmentproperty;ounting (1) (1) (2) (2) (3) (3) (4) (4) (7) (8) (9) (10),弥补我国的缺点 (11) (12)参考文献 (14)致谢 (15),逐步着手建立起社会主义市场经济,伴随着我社会主义市场经济体制的不断发展,我国经济渐渐与全球的经济联系紧密起来,这个在1998年和2008年的金融危机可以得到应证,我国政府为了进一步促进我国社会主义市场经济的发展,勇于接受挑战,在2001年,我国正式加入到世贸组织,全面加强了我国与世界经济的合作,至此,我国经济开始全面融入到全球化的潮流当中去了。在经济联系越来越紧密的情况下,自然要求我相关的配套的经济法规制度与国际上相适应。作为与经济法律法规的重中之重,我国相关的会计法律法规不断修修补补,但仍然还是不能够完全满足我国经济的发展需要,杨敏,陆建桥,徐华新,2011:《当前国际会计趋同形势和我国企业会计准则国际趋同的策略选择》,《会计研究》,第10期:P9~15。为了顺应时代的发展潮流,我国2006年颁布了新的会计准则(投资性房地产准则当然包含在内)并且要求我国境内上市公司毫无条件地执行该项新准则,同时也鼓励我国境内非上市公司将该项会计准则运用到日常的财务工作当中去。新的准则满足了我国社会主义市场经济的发展需要,但与国际上发达的会计准则相比,还是存在着一定的差距。通过对我国会计准则与国际会计准则的比较,有利发现我国会计准则与国际会计准则之间的差异,发现我国的不足,引进更为成熟的会计准则,促进我国会计事业的发展;有利于在制定通用的国际会计时,更加照顾我国和发展中国家的国情,真正实现国际公认有权威的国际会计准则;国际会计准则是在公允的市场环境下建立起来的,有利于提高我市场经济的公允性,为国际投资者提供更加公允的会计信息,提高我。、图书馆、百度文库、还有学习发的中级财务会计课本相关的投资性房地产的相关知识,进而了解到了我国会计准则和国际会计准则在投资性房地产的各个方面(定义、确认、计量、转换、处置、披露)还是存在这很多的相同点和不同点。通过对异同点的比较,在自己已学的理论基础上,并且联系我国经济发展的实际,提出一些自己的见解。希望能够对我国会计事业的发展尽下自己的绵薄之力。就我个人认为:我国在投资性房地产会计准则和国际会计准则相比还是不够成熟完善,需要改进的地方还有很多,主要是由于我国1992才逐步建立起社会主义市场经济,市场经济发展还的成熟度还不够高;我国公有制的经济制度与西方国家的私有制经济制度是有本质区别的;我国会计准则应该根据我国的国情,创造性的向国际会计准则靠拢,而不是一味强调的与国际会计准则趋同,这样才真正有利于促进我国会计事业的发展;在国际会计准则的制定或者修订时,不能让国际会计准则成为发达国家掠夺发展中国家的工具,而是应该充分考虑到经济发展不同层次国家的国情,不仅仅代表发达经济体的利益需要,应当更多的体现发展中国家的利益需求,让全球人民走向共同富裕。、确认、计量、转换、处置、披露方面对我国会计准则与国际会计准则在投资性房地产方面的进行比较,从定义和确认方面比较,我国在融资租赁和经营租赁下取得的房产是有不同的会计处理;从计量方面比较,成本计量模式在我国得到普遍的应用,而公允价值计量模式在国际会计准则却得到广泛的认可;从转换和处置方面比较,得出我国在融资租赁主要集中在机器方面,对与房地产缺乏相关规范;从披露方面比较,得出我国投资性房地产财务报表相关数据的披露不够及时准确,采用公允价值模式对投资性房地产计量的公司并没有在相关财务报表上披露出来。,投资性房地产是指用来出租的取得租金的土地使用权、等待价值上升后转让出去取得差额收益的土地使用权、用来出租的取得租金的建筑物。在我国会计准则运用指南当中,对这三种情况作出了进一步的说明。首先,用来出租的土地使用权,是指企业自身拥有的土地使用权出租给其他单位或个人,前提是这个土地使用权是企业实际掌控的,不是经营租赁取得,这才算是投资性房地产。通过经营租赁取得的土地使用权或者建筑物,再转手租给其他单位或个人,这个不能作为投资性房地产处理。其次,通过增值取得土地使用权,要在国家的有关规定期限内,对其增加其附加值,超过了规定了期限,未对该项土地使用权进行开发增值,则自动认为其为闲置土地,不能作为投资性房地产。最后,用来出租的建筑物,这个建筑物是用来租给别人的,而不是自己用的或者是专门建造卖给别人的建筑物。只要是用来租给别人的建筑物,即使在签订相关租赁协议的时候,要求我方提供相应的安保服务、建筑物日常的维修服务等,该项建筑物也应当作为投资性房地产来处理。,但是以下两种情况排除在外:第一种是企业或个人自己用的房产,比如公司的厂房,是用来生产自己的商品或者是提供某种客户需要的服务,这中自用型的建筑物是不能作为投资性房地产的;第二种是在企业正常生产销售期间,突然有某栋建筑物,企业用不着了,放着也是浪费,企业选择出售该项房产取得收益,因为该项房产没有增值的目的,只是普通的变卖出去,所以不能作为投资性房地产。国际会计准则还作了以下示例:闲置不用的土地不能作为投资性房地产;用来长期增值而不是短期增值的土地,不能作为投资性房地产;企业本身不拥有,通过经营租赁取得的房产,再转手租给其他单位或个人的房产,不能作为投资性房地产。国际会计准则列出了下列不能纳入投资性房地产的几种情况:企业为其他单位建造的,不是为自己建造的建筑物;房地产开发商为了卖出去而建造的商品房,这个属于企业的存货;。汪祥耀,2001:《投资性房地产:一种新颖投资方式及其会计准则国际比较》,《经济经纬》,第3期:P3~6。(1)我国的对投资性房地产在会计准则中作出了相关的定义,并且其相关的细节在投资性房地产应用指南得到具体化的规定,但与国际会计准则相比较而言,我国的准则还是简单了点,在实际的理解操作过程中,存在较大的争议。(2)国际会计准则在定义上列举非常多的例子,比如企业已经作为投资性房地产的房产,伴随时间的推移,该房产出现老化等问题,企业决定对其进行大修,还作为投资性房地产的情况,除此之外,还有好多细节上的列子,可以看出,国际准则比我国的准则更详尽具体;在我国,企业凭借融资租赁方式取得房地产在我国的会计准则中并没有纳入到投资性房地产中,主要是由于我国在现有的市场经济状况下,房地产融资租赁的情形极少存在。对于经营租赁取得的房产,我国在会计上没有反映,由于国情的差异,我国在这对融资租赁房产和经营租赁的处理也有差别。在通过对定义的比较,我发现我国要求确认投资性房地产的条件之一要是能够进行单独可靠的计量,而在国际通用会计准则没有明确提出来的,这是我国会计人的智慧。(1)在国际上,对是否能确认为投资性房地产的房产,不仅要符合投资性房地产的定义,而且还要满足下列2个条件:首先,该项资产要能够为企业带来经济利益的流入。其次,取得该项资产所消耗的成本能够准确地在会计上得到反映(2)在我国,对是否能确认为投资性房地产的房产,不仅要符合投资性房地产的定义,而且还要满足下列2个条件:第一,该项房产所带来的经济利益要能够流入本企业。第二,该房产的取得成本可以可靠计量。(3)综合我国与国际上在投资性房地产确认条件的相关规定,显然,我国会计准则与国际会计准则对投资性房地产的确认是基本一致的。(1)在通用的国际会计准则上,投资性房地产的初始计量按成本计量,供企业选择的计量模式分两种,一种是成本模式计量,另一种是公允价值模式。无论企业采用哪种模式计量,企业所有的投资性房地产只能采用一种计量模式对其计量,不能同时采用两种计量模式对其进行计量。初始的建设成本和开发完工成本两项内容应当计入到投资性房地产的初始成本当中去,在其未达到预定的可使用状态时可以将其看作是厂房设备或者以不动产进行处理,建造完成后,符合预定的使用状态后,就能适用于投资性房地产会计准则的相应规定。最后,国际通用的会计准则规定启动费用(房地产建造或者开发过程中浪费的材料和人工费等)不计入投资性房地产的成本,投资性房地产在初始确认之后,又发生了维修等方面的的后续的支出,按照实际的支出,计入到投资性房地产的成本当中去(2)在我国,投资性房地产的初始计量,无论是外购的还是自建的投资性房地产,都必须采用成本模式进行计量,不能采用公允价值模式计量。在外购的投资性房地产中,它的成本包括购买的价格、因为购买该项资产所发生的相关税费、与该项资产直接相关的其他支出。在自建的投资性房地产中,其成本包括土地开发费用、建筑安装消耗的原材料成本、予以资本化的筹资费用、可以直接可计入其他支出、不能直接计入但通过某个科目归集可以分摊到该资产的费用。江西财经大学普通本科毕业论文5(3)从上述初始计量的比较来看,我们可以得出以下4点不同的地方:第一,从上可以看出,在国际上与在我国国内对投资房地产启动费用的关注程度是不一样的。我国会计准则没有作出明确的相关规定,只是简单的要求各个企业要在初始计量时必须采用成本计量模式,而国际会计准则却不一样,除了要求企业要采用成本计量模式外,对与之相关的启动费用作了详细的说明。第二,在从外部购买而取得投资性房地产上,我国的规定与国际上的规定并没有什么本质上的区别,应当计入的成本项目也基本相同,只是国际会计准则多列举了几个实例罢了。第三,若企业通过运用自己的各方面资源对投资性房地产进行建造,在这种情况下入账的投资性房地产,国际会计准则在建造完成前和完成后(特别是在完工节点方面)分别进行了细致的说明,但是我国投资性房地产会计准则在确认是否为投资性房地产的那个完工节点解释得不是那么得清楚到位,理解起来会产生歧义,以至于在这个方面给会计操作提供很大的空间,会计信息的披露就不是那么的真实可靠了。第四,在其他方面,国际会计准则对投资性房地产的付款延期的情况也作了说明,对存在延期付款的情况,由延期付款而产生的差额计入利息费用,并不作为投资性房地产的入账成本。在我国却没有相关的规定,在这其他方面可操作性更强。(1)西方发到资本主义国家建立市场经济已经有几百年的时间了,市场经济已经达到相当完善的程度了,在成熟的市场上得到的公允价值是很容易方便的。在这样的市场环境下,采用公允价值模式对投资性房地产进行计量,与采用成本模式相比,能更准确的恰当地反映投资性房地产的实际价值,所以在国际上,采用公允价值模式的情况更加广泛。只有在极少数情况下公允价值无法得到可靠计量,才不采用公允价值模式。比如企业在初始取得投资性房地产时,公允价值无法在持续的基础上获得。江西财经大学普通本科毕业论文7(2)我国投资性房地产会计准则规定,我国无论在什么样的情况下,所有的投资性房地产都只能采用一种计量模式,不能同时采用两种模式。在后续的计量当中,我国不鼓励使用公允价值模式,只有在特殊的情况下才能使用,即在有活跃的房地产市场上,能够很容易得到该资产的报价的情况下才允许使用公允价值模式。而且从成本模式变为公允价值模式,作为重大的会计政策的变更。(3)通过对后续计量的比较,我们可以发现我国与国际上的几点不同:首先,西方发达国家已经形成很成熟的市场机制,市场经济渗透到经济的每个细胞当中。在极大多数情况下,国际上获得公允价值的渠道是非常便捷的,就会计经验来说,只要公允价值能够方便的得到,那么用公允价值列报能够准确恰当反映某项资产的价值,所以国际会计准则更加偏向公允价值模式对投资性房地产计量。而在我国,市场经济还在处于初级阶段,处于发展起飞的阶段,公允价值在市场上取得的困难程度比较大,所以我国会计准则更愿意采用成本模式对投资性房地产计量。这是符合我国现状的。其次,对待计量模式转变,国内和国际上的态度是不一样的。在国际上,投资性房地产的初始计量用成本模式,在后续的计量过程中,公允价值模式能够更加恰当列报,则企业将成本模式转换为公允价值模式,像这种计量模式的变更,国际上只认为是简单模式变更,企业可以自行选择。若企业觉得成本模式能更准确的反映价值,也可以转换回来。而在我国,初始计量采用成本模式后,要转换为公允价值模式,我们把这种变更提高到了重大会计政策变更的高度,并且,转换为公允价值模式,就不能再转回去了,所以我国的企业很少用公允价值模式计量。再次,在国内和国外的会计准则中,对公允价值的解释和关注程度是不一样的。无论国际会计准则还是其相关的文件都对公允价值这一词在投资性房地产的应用进行了详细的论述。国际上,对公允价值的含义解释到公允价值即市场价值,该价值是应当符合资产负债表关于公允价值定义的,关价值的时间点,应当是资产负债表表日的价值,而不是其他时间点的价值。在一个会计年度内,投资性房地产市值的变化由公允价值变动来核算,期间的变动损益,计入当期费用。投资性房地产的价值不仅仅是移动建筑物的价值,而且还包括建筑物内资产的价值,比如冰箱,空调,电梯等,也应当包含在其价值之内。在国内,对公允价值的释义偏简单,只是简单地较少了什么样的市场环境下,可以允许采用公允价值。对公允价值的更加深刻的含义未做说明,这是由我国欠发达的市场经济环境决定的,欠发达的市场环境使我国企业在市场上难以获得投资性房地产的公允价值,我国企业就极少使用公允价值模式了。自然而然,我国准则对公允价值的关注度就不是那么高了,这也是符合我们做事的原则的。根据二八原则,主要精力应当应用到主要的事情上,这样才能提高我们的工作效率。