物业房屋日常管理与维修养护方案.pdf

该【物业房屋日常管理与维修养护方案 】是由【青山代下】上传分享，文档一共【16】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【物业房屋日常管理与维修养护方案 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..物业房屋日常治理与修理养护方案一、房屋建筑养护目标我们对房屋本体修理养护的目标是:保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,房屋及配套设施完好率99%以上,房屋零修、急修准时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大修理工程回访率为100%。二、房屋本体共用部位修理养护标准房屋本体共用部位修理养护标准序号工程养护标准实施效果1、房屋修缮标准房屋承重及抗1、安全、正常使用12、有关工程施工震构造部位2、功能完好技术标准1、房屋修缮标准无鼓无脱、无渗水、整2外墙面2、外墙面修缮作洁统一业规程1、无积水、无渗漏2、隔热层完好无损1、房屋修缮标准3公共屋面3、避雷网无连续,2、相应修缮作业规程各种避雷装置焊接点牢固牢靠,通雷测试端实:..测电阻小于4欧姆1、干净,无缺损,无霉1、相应建筑局部公共通道、门迹4修缮技术流程厅、楼梯间2、扶手完好,无张贴痕2、房屋修缮标准迹:..三、房屋本体维护治理打算和实施1、房屋共用部位日常修理养护打算和实施方案房屋共用部位日常修理养护打算和实施方案序标准及实施效工程打算方案号果1、由于使用不当造成构造局部受损较轻由工程治理部按房屋修缮规定实施房屋承每月巡查一次,入驻修理,如局部受损1、安全结实,重及抗1期间每天巡察,觉察较重请专家“会诊”正常使用震结构问题,马上处理提出方案,托付专2、功能完好部位业公司实施2、因施工质量缘由造成构造问题,请开发单位处理每月检查一遍,觉察1、无鼓无脱,问题,准时修理。无渗水、无裂1〕每2年对于较大由工程治理部按有纹2外墙面面积渗漏外墙久修关修缮规程实施2、无违章,边无效的,应局部翻角线齐整防止面积连续扩3、干净、无污:..大及污染墙面;并清迹、锈迹洗一次;2〕每年雨季前对住户外窗台进展一次密封维护检查,杜绝雨水侵入1〕避雷网每年刷一1、无积水、无次油漆,防止锈蚀;渗漏2〕每年全面修补一2、隔热层完好次屋面隔热层板,重无损由工程治理部按相公共层勾缝、修补;3、避雷网无间3应作业规程实施维面3〕每半年疏通一次断、缺损修屋面雨水口;4、屋面水箱无4〕每年对屋面防水破损,无渗漏层检修一次,每5年5、无违章、无翻更换老化局部乱堆放:..2、房屋共用部位定期修理养护打算和实施方案房屋共用部位定期修理养护打算和实施方案标准及实施效序号工程打算方案果房屋承1、构造安全,每年对房屋根底进展一次工程管理重及抗正常使用1检查,防止虫害及腐蚀性液部负责组震构造2、构造性能完体的侵害织实施部位好1、每年对外墙面清洗一次2、每3年对较大面积的渗工程管理1、平坦、无渗漏及损坏,修理无效的,进2外墙面部负责组水、无裂纹行局部翻织实施2、干净统一3、每3年对外窗台进展一次安全性检查1、每年粉刷避雷网一次1、屋面无积水、2、每年全面修补天面隔热无渗漏层一次工程管理2、隔热层完好公共层3、每年对屋面防水层检修部与清洁33、避雷系统完面一次,每5年翻老化局部管理部协好4、每半年疏通屋面雨水管同实施4、水箱水质清一次洁,无污染5、每半年清洗天面水箱一:..次,消毒一次四、房屋本体治理与修理措施大纲为确保本物业正常发挥其使用功能,保持其干净、秀丽、干净的建筑形象,依据建筑物特点和该地区环境气候特征,治理处将坚持以预防为主的打算性修理保养和应急性的修缮养护相结合的原则,对房屋本体及公用设施承受多样化的维护治理手段,并引入绿色环保型修理养护的概念,编制科学性和操作性强的修缮养护打算,应用环保型材料、工艺进展实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的治理。在保修期内,房屋建筑的主体构造、防水工程和装饰工程消灭的质量问题,治理处将乐观协作政府市政府相关部门进展检查和监视施工单位进展整改,处理结果以书面形式准时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后消灭的一般性房屋损坏,治理处负责修理养护,治理处将制订大、中修或更改造工程的修缮打算,报市政府相关部门批准后实施。五、房屋建筑日常定期维护的实施细则依据日常巡察检查的结果,治理处工程部组织专业人员对房屋建筑的稍微损伤进展日常零星修理养护工作。按时组织房屋定期查勘和:..季节性查勘工作,全面地了解房屋建筑完损状况,确定房屋的完损等级,以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护打算。另外,遇大风、暴雨等恶劣天气,准时对房屋建筑的根底、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的构造进展全面检查,依据检查结果制订针对性的维护打算和实施方案。、暴雨等恶劣天气的破坏性影响,治理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作,以确保构造的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理,对于松动或其它特别状况准时向市政府相关部门报告,在雨季加强对玻璃幕墙的检查,觉察特别状况准时实行补救措施。,一般在裂缝稳定以后进展,以免修理后又很快消灭裂缝。修理沉降裂缝和温度裂缝时,首先消退产生裂缝的隐患,避开反复屡次的修补。修理时将承受环保型高强材料修复。〔如墙、柱等〕消灭开裂、腐蚀、变形时,治理处将组织专业人员进展鉴定,对已到达危急程度的构件,进展砖砌体构造加固,以确保房屋建筑的使用功能。:..为防止砌体破坏,治理处将至制定严格的治理制度,制止屋面、楼板过载荷,同时,实行防水、防腐措施,防止砌体受潮、腐蚀,并进展定期检查,保持排水系统通畅,保证砖砌体构造完好;屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时,准时安排工程人员修复,削减和稳定温度裂缝进展。,包括钢筋混凝土外表损坏的修理、钢筋混凝土深层损坏的修理、钢筋锈蚀的修理、钢筋混凝土构造的加固和钢筋混凝土构造的养护。(1)钢筋混凝土外表损坏的修理。钢筋混凝土构造构件,在房屋建筑和使用过程中遭到破坏、侵蚀,引起外表受损,依据损坏程度,我们实行涂刷水泥浆和环氧树脂协作剂等方法对其予以修复,防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀,以免损坏构造或构件的核心局部,从而提高建筑物的使用年限和耐久性。(2)钢筋混凝土深层损坏的修理当混凝土构造部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时,将严峻减弱构件的有效截面,并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀,影响构件的强度和构造使用的牢靠性。我们承受环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土构造部件的蜂窝、孔洞和破损部位,对其予以修复。:..(3)钢筋锈蚀的修理钢筋锈蚀尚不严峻时,混凝土外表仅有细小裂缝,或者个别破损较小,我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进展修补。假设钢筋锈蚀严峻,混凝土裂开,保护层剥离较多时,我们实行焊接或加钢筋网加固补强。、板、柱承载力缺乏或经鉴定成为危急构件时,我们聘请具备肯定资质的专业公司,通过对构件或构造的变形、损坏程度的检查和观测,对使用状态和四周环境的调查,以及对有关资料的验算、分析,实行增加板厚、配筋和增加支承点等方法,提高原构件强度,实现钢筋混凝土构造的加固目的。,直接关系到房屋的使用安全,我们高度重视钢筋混凝土构造的养护工作:(1)对混凝土构造的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用状况,进展定期检查。觉察腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等状况即时处理。对在混凝土构造上任意开凿孔洞的违章使用行为准时予以制止。对易受碰损的混凝土处,如建筑物的拐角、车库的砼柱等,我们增设必要的防护措施。(2)即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位,以防钢筋锈蚀。假设房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时,我们实行加强通风的措施,并在构件处外表涂抹耐腐蚀层〔如沥青漆、过氧乙烯漆、:..环氧树脂涂料等〕进展防护。(3)做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基根底等维护工作,觉察问题准时处理,避开和减小由此对构造带来的不利影响。(4)房屋的使用应满足设计要求,提示用户不随便转变房屋用途和转变房屋构造,制止超载使用。,屋面防水层在使用过程中,可能消灭开裂、破损、起鼓和剥离等损坏,引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一,在日常维护工作中,治理处对防水屋面的修缮与治理,将坚持防排结合,以防为主的原则,选用的修理养护材料,具有环保、型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必需建立技术档案、定期检查、合理施工、准时修复。,屋面涂料防水层在使用过程中,可能消灭开裂、破损、起鼓和剥离等损坏,引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一,在日常维护工作中,我们留意对防水屋面的修缮与治理。(1)屋面涂料防水工程的修缮对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理,可以铲除缺陷部位的防水涂膜并去除四周浮灰及杂物,涂刷基层:..处理剂,铺设防水层涂料,铺设的防水层应与原防水层粘结结实并封严,最终做保护层。对于缺损严峻的防水层,全部进展翻修。(2)屋面涂料防水工程的养护。①加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查,觉察特别准时修理。②重视对屋面的清扫,保证屋面排水通畅。③制定屋面日常保养制度,准时做好屋面修理工作。(1)墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体构造的状况,武船重工公寓的外墙承受大理石、金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料,而且大理石承受干挂方式固定,一般状况下防水性能优良。但饰面材料局部脱落、开裂,或者墙体构造的开裂导致饰面患病破坏,外墙防水的第一道防线将失去作用。因此,我们常常留意检查外墙饰面的状况,对于损坏、脱落的饰面板准时更换;外墙砖砌体上的构造裂缝和变形裂缝,我们承受水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复;外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏,承受涂刷合成高分子防水涂料的方法,形成防水涂膜;施工孔洞、预埋管线处渗漏,用墙体一般开裂的修理方法进展处理,渗漏严峻时,就将局部的砖块拆下,重补砌严实。(2)墙体防水工程的养护①定期检查。简洁发生渗漏的部位,如墙面凹凸槽〔线〕、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进展周期性检查。:..②建立技术档案。对墙体的使用状况、损坏检查、修理等记录备查。③合理施工。制止随便在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体构造的行为。④对于外墙体的防水工程,消灭损坏,准时修复。⑤定期清洗外墙饰面。(1)卫生间防水工程修缮卫生间地面大面积渗漏,先铲除地面面砖,暴露漏水部位,清理干净后重涂刷防水涂料,并加铺胎体增加材料做成涂膜防水层,施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。防水层完成后需经试水,无渗漏后铺贴地面砖。对于一般裂缝渗漏的修理,依据缝宽,直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理,并视状况铺胎体增加材料涂料防水层。卫生间四周的墙与地面交接的墙根部,最简洁消灭渗漏,间接引起下层顶板和四周墙体消灭渗漏。依据裂宽,承受贴缝、嵌缝法,把裂缝部位清理干净,在裂缝部位涂刷防水涂料,并加胎体增加材料将缝隙密封。卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的修理,先沿管道根部剔凿肯定深度与宽度的沟槽,槽内嵌填密封材料,再刷上肯定厚度的防水涂料,并在其上做一保护层。(2)卫生间防水工程日常养护①定期检查,对易产生渗漏的部位作细致检查;:..②建立技术档案。③抓住卫生间易积水渗漏的特点,讲究修理施工方法。(1)地下室防水工程的修缮地下室渗漏,一般状况下,大多是慢渗漏。对于孔洞和裂缝渗漏,直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝;对于大面积渗漏,需进展整体翻修。(2)做好地下室防水工程的养护工作。(3)定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位,如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位,觉察特别准时修复。(4)建立技术档案。(5)正确、合理使用地下室,制止随便穿、凿、拆,以免破坏防水层。:对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡,地板、墙面、天花保持定期清洁,保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝;对房屋装饰工程以养护为主,以修理为手段,定期检查,觉察缺陷准时处理。,特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件,使用频率高。因此,做好防潮工作,避开木质门受潮后腐蚀和虫蛀,影响门的使用功:..能。定期进展油漆。要加强对铝金门窗的保护,使其免遭侵蚀和撞击,觉察问题准时处理。、更换门窗部件,实现消退门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件,实现消退门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于塑钢门窗,重点放在密封胶条的检查和更换上,保证其良好的防水和隔音性能。(1)门窗是房屋的易损构件,使用频率高。因此,我们定期对门窗进展检查和维护,特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。(2)做好防潮工作,避开木质门受潮后腐蚀和虫蛀,影响门的使用功能。(3)定期进展油漆。门窗易受水、气的侵蚀,防止腐蚀,当门窗漆膜局部损坏脱落时应准时补刷油漆,补漆用的油漆应尽量和原油漆全都,以保持美观。当门窗油漆使用到达老化期限时,则进展全部重油漆。:..(4)铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀,要加强对铝合金门窗的保护,使其免遭侵蚀和撞击。7、金属构造、构件的修缮与养护各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位,连接处的破坏会导致构件、构造体系的破坏。同时,钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个构造。楼内的金属构造和构件多、分布广,易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响,因此,治理处将其作为实施物业治理的重点。高度重视对金属构造各构件进展认真检查和细心维护,确保构造的安全性。,当觉察钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时,依据构件尺寸的大小,可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形,严峻的选用合格的构件进展更换。,由于屋顶金属构造,既要有足够的承受静荷载力量,又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载,要高度重视焊接缺陷的处理。修理时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊,承受涂防腐油或刷防锈漆等方法进展防腐处理。、脱落要求依据有关规定进展修理钢质构件外表的漆层用于保护钢材不受腐蚀,假设局部漆膜损坏,:..将损坏局部漆膜用砂纸去掉磨光,补刷油漆;假设构件锈蚀面积大,旧漆膜蜕皮起壳,则将旧漆膜全部去除干净,再重刷油漆。、构件的养护对于金属构造、构件的养护,要求做好以下几方面的工作:(1)对构造的钢质杆件、焊缝进展定期检查。觉察变形、开裂、腐蚀等状况准时处理。(2)定期检查钢质构件锈蚀状况,并实行必要的补救措施。(3)做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作,觉察问题准时处理。(4)在大风、暴雨多发期间加强对构造的检查,觉察特别状况准时实行补救措施。8、确保房屋建筑安全,重视白蚁防治治理处将做好房屋查勘工作,对房屋进展定期查勘和季节性查勘工作。通过房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级,并为制订房屋建筑的定期维护打算供给依据。治理处打算在第一年对房屋构造、装修进展全面查勘鉴定,全面把握房屋建筑的建筑质量。记录各局部完损状况,评定房屋完损等级。白蚁防治是一项长期的工作,为消退白蚁危害隐患,我们坚持“预防为主,综合防治”的方针。我们特地配备白蚁防治人员,定期检查建筑物各部位,准时走访用户,收集白蚁防治的有关信息,按打算进展药物消杀,觉察白蚁马上消杀,确保房屋建筑的安全。