某某与北京某某一某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书裁决书.pdf

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《北京市前期物业服务合同》中并未对地下室是否应当缴纳物业费以及缴费标准进行约定,故对*******的该部分诉讼请求,一审法院不予支持。本案中,***在诉讼中提出的*******在提供物业服务过程中存在诸多问题,达不到前期物业服务合同约定的标准,一审法院结合***以及******其他业主的陈述,认定*******提供的物业服务确实存在一定的瑕疵,故一审法院在***应交纳的物业费数额的基础上酌情减少15%。经核算,***应交纳**********************(×3元/平方米/月×27个月×85%)。最后,一审法院需要指出的是,物业服务具有综合性、长期性等特点,往往涉及小区和业主生活的方方面面,物业服务水平的完善和提高,需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。小区业主在发现物业公司的服务存在瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过合法途径主张权利,但若以此为由拒绝交纳物业费,将导致物业服务质量进一步降低的恶性循环,不利于小区的整体发展。唯有通过双方的共同努力,才能营造更加和谐的小区环境。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定,判决:1.***于判决生效后七日内给付*************************************;***************的其他诉讼请求。二审,中***向**提交其购买涉案房屋的《北京市商品房预售合同》、竣工验收备案表、房屋面积实测表等证据,证明目的为房屋交付条件应根据当事人之间的约定来确定,而不应按照实际入住房屋来确定。*******对上述证据不予认可。***所提交的《北京市商品房预售合同》中关于交付条件约定“(一)出卖人应当在************向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付是应当符合下列第1、2、3项所列条件……;;(**********签订土地使用权出让合同的住宅,或**********已签订土地使用权出让合同但在**********进行施工招投标的住宅)”。***提交的工程竣工验收备案表中记载备案日期为*********,工程竣工验收时间(实际竣工时间)为**********。对于***所提交的商品房预售合同及工程竣工验收备案表、房屋登记表等证据与本案关联性,**将下文说理部分进行论述。**对一审查明的事实予以确认。**认为,*******与******签订《北京市前期物业服务合同》,为案涉房屋所在的******提供物业服务,***系案涉房屋业主,该合同对其具有约束力。***上诉主张:涉案小区经依法验收备案并按照合同约定交付给业主后,业主才承担缴纳物业费的义务,******于*******才完成竣工验收,至今******未按合同约履行房屋***,故***不应承担物业费用。对此,**审查***与******签订的《北京市商品房预售合同》,该预售合同系针对***与******关于涉案房屋买卖事宜,预售合同中关于房屋交付条件的约定系对******交付房屋的标准进行约定,即在******交付的房屋不满足双方合同约定的交付条件,***有权利追究******的相关责任。**合同相对性,***以预售合同的条款来抗辩其应承担的物业服务合同关系中的务,实为义不妥。另,***在本案诉争期间已经实际取得控制房屋,***亦认可在此期间*******为其****提供了物业服务,即在客观事实上***已经取得了其所购买的房屋并享受了*******提供的物业服务,***应向*******支付前述合同期限内对应部分的物业费用,其主张该部分物业费用应由********缺乏事实和法律**,**不予采纳。《北京市前期物业服务合同》约定的服务期限届满后,*******持续为该小区提供物业服务,***已接受物业服务,双方否定前述认定,***仍应向*******支付后续物业费。根据已经查明的事实,*******于***********向*******送达《解聘通知书》,*********于***********撤场,*******于*******实际撤出案涉小区,一审法院根据案涉小区的实际情况、*******给予*******办理交接的期限等因素,认定*******应办理完毕交接撤离案涉小区的日期为***********并据此认定***应支付截至该日的物业费用并无不当。还需指出,经**核查,本案与***********民事判决书不存在矛盾之处。另,***上诉主张的相关法律规定,系关于房地产开发、房屋建筑质量等方面的规定,并非关于本案所涉及的物业合同的相关规定,故对***的上述主张,**不予采纳。综上所述,***的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费159元,由*****。本判决为终审判决。审判长**审判员**审判员***二〇二三年二月二十三日法官助理**书记员**雨