房地产公司成本审计方案(5篇).pdf

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熟识利用地形地貌、市政设施、人文景观资源,削减本钱重:..7、产品定位时提出两套以上的方案进展价值工程比照分析,从单体形态、标准层布局、层高、立面风格、标准外面积(入户花园、阳台、内庭院、飘窗、落地窗、挑空空间、露台等)、景观绿化、公共空间标准等各个方面提出具体建议,预估可实现的销售价格,选择性价比最正确方案;8、加强方案评审,增加频次和深度,避开草草了事。(三)、施工图设计阶段:1、施工图设计费用掌握措施:通过招投标选择价低、质优的施工图设计单位,主要通过对报价和设计阅历和力量进比拟控,通过了解业绩,选择设计负责任、设计细节和深度到位的设计单位为中标单位。2、施工图设计阶段本钱掌握措施:(1)建筑根底及构造尽量采纳低本钱构造形式;合理掌握建筑开间、进深、层高,降低单位平米的本钱投入;(2)掌握主体配筋量及砼标号;(3)选择低本钱效果好的外立面造型,在不影响产品品质的状况下,尽量选择性价比高的部品材料,并形成部品材料清单,以供实施阶段更好的做到有效掌握;(4)掌握合理窗地(墙)比;(5)提前设定合理的交房标准,要求设计标准与交房标准根本全都;:..(6)加强对施工图的过程跟踪审查,并增加评审频次和深度,同时设定专人负责全局把控,统筹协调各设计专业间的对接,削减施工期间设计变更的消失;(7)材料、设备、构配件的选择:结合产品特点选择性价比高的材料、设备、构配件,并形成清单,作为招标阶段的参考依据;(8)对地下管网材料的选择应尽量选择经久耐用、不易损坏的材料,避开穿插施工对其破坏,造成重复修理而增加本钱。(四)、工程招投标及合同签订阶段本钱掌握措施:1、通过《合作供方筛选、评价、使用治理方法》(见本钱掌握配套制度文件夹)进展筛选评价,选择优质合作供方入围,不断更新供给商信息库;2、加强招标文件编制的细节,详尽描述技术质量标准、安全文明要求标准、付款方式、质保金等内容,尽量采纳工程量清单综合报价法;3、建立大宗材料和大型设备战略合作伙伴选购模式,加强料源掌握,避开不合格材料流入;4、严格执行《分包工程、材料、设备招投标治理方法》(见本钱掌握配套制度文件夹),留意在开标过程中对投标文件的澄清和评标方法的选择,降低评标风险;5、采纳标准化的合同示范文本,严格合同条款,躲避合同风险;6、招标前对重大、特别合同标的托付第三方询问机构编制标底,合:..理评估,做到事前掌握。7、对材料、设备、构配件的招标选购:对影响质量品质或使用安全的应有甲方直供或甲方指定,对质量和价格做有效掌握,避开质量不合格而返工或修理,从而造成本钱增加,避开价格不合理而提高本钱;8、对于地下污雨水管网的管材,建议甲方直供或指定,对材料质量进展严格掌握,避开材料质量问题而消失返工或修理,从而造成本钱增加。(五)、施工阶段本钱掌握措施:1、施工前应对施工图纸做全面深入审核并由总工(或规划设计部)组织图纸会审,具体列示图纸中存在的问题,结合设计院形成图纸会审纪要,其中对本钱有影响的问题进展分析,避开不必要的本钱增加,到达性价比最优方案;2、施工组织设计及施工方案关于本钱方面的掌握:仔细做好施工组织设计的审查工作,通过方案比选,选择性价比最优方案,或对方案中影响本钱的因素进展剖析,避开不必要的本钱增加;3、设计变更掌握:按《设计变更治理审批流程》(见本钱掌握配套制度文件夹)执行;4、现场签证掌握:按《工程现场签证治理流程》(见本钱掌握配套制度文件夹)执行;5、强化施工合同和索赔的治理;:..6、加强材料、设备、构配件进场前到货源地的跟踪摸底,提前预防,避开不合格消失,同时做好进场检查检验,避开不合格材料流入现场,从而造成返工返修而增加本钱;7、加强材料在使用过程中的治理,通过限额领料掌握材料的铺张;8、总分包协作费掌握:通过招标确定协作费,应避开在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程本钱;9、水、电、气、暖等垄断性配套工程设计及施工费掌握:严格审查,避开设计铺张;通过比价、询价掌握材料价格;在条件允许的状况下,通过招标选择价低、质优队伍;10、加强对地下管网材料进场的验收,同时做好工程监视检查,做好施工组织安排,避开穿插作业造成破坏,回填前做隐藏检查,合格后再行回填土,回填时严格按设计和标准要求实施,并做好旁站,完工后做通球试验,通过以上一系列的管控,避开成品后再次开挖修理,从而增加本钱;11、质量事故本钱掌握:加强全过程质量掌握,依据标准标准以及《质量治理体系》(见本钱掌握配套制度文件夹)通过各种途径的质量管控,避开质量事故的消失,从而削减因质量事故造成本钱的增加;12、安全事故本钱掌握:工程开工前拟定详细可执行的《安全文明实施方案》(范本见本钱掌握配套制度文件夹),施工前事先做好安全技术交底,过程中加强监管和掌握,做好安全措施和防护,并催促落实到位,勤检查,发觉问题准时整改,将安全问题毁灭在萌芽状态,避开安全事故的:..发生,从而削减因安全事故造成本钱的增加。(六)、竣工验收决算阶段本钱掌握措施:1、严格掌握决算资料的审核,按《结算申请治理方法》(见本钱掌握配套制度文件夹)执行;2、加强《分包(零星)工程工程现场工程量认定方法》(见本钱掌握配套制度文件夹)的执行;3、加强决算审计工作;4、严格按合同中商定的违约条款(质量、工期、安全文明、水电费等扣罚或嘉奖)执行,结合现场治理资料,对违约金、奖罚款、扣款等进展核对确认并严格执行;5、通过本钱分析,建立并不断更新本钱数据库,为以后工程开发积存阅历数据。(七)、产品交付维保阶段本钱掌握措施:1、严格按《工程质量修理治理方法》(见本钱掌握配套制度文件夹)执行,合理掌握修理本钱,避开不必要的支出;2、做到事前掌握,修理一次性达标,避开二次修理而重复支出费用;3、合理掌握维保阶段增设新设施而造成本钱增加;4、加强物业治理部门职能;5、对样板间(区)、售楼部、未售的商品房、商业、车位及其他资产与物业公司签订托付治理协议,明确责权利。:..(八)、期间费用:1、营销费用掌握措施:(1)媒体组合及广揭发布费用;制定经济实效的广告宣传规划,掌控广告的公布时机和目标客户群,对媒体效果作动态监控和后评估,保证广告效果。(2)广告设计制作费用:严格按公司相关制度执行。(3)现场包装费用;对售楼部选址、现场包装、景观体验区、样板房、现场包装各种物料等作充分研争论证,保证再回收利用,发挥最大营销价值。(4)营销方式选择掌握销售佣金:依据工程状况,选择、调整最优的销售组合方案。(5)销售价格及优待幅度掌控;若是集中认筹开盘,应对客户心理价位充分摸底,制定最合理的表价和优待幅度。热销期间应依据工程进度及成交客户数量,适时进展价格提升或实行阶段性的促销策略,兼顾适宜销售进度的前提下追求利润最大化,从而摊薄各项本钱。(6)销售回款跟催:..熟识金融机构各项规定,严格审核客户征信记录和还款力量,缩短办理手续的时间,实行各种措施催款,加快回款进度。(7)保存物业利用或变现实行出租、抵押、以租代售等方式,最大限度发挥保存物业价值。2、治理费用本钱掌握措施:(1)工资福利待遇:主要通过人员编制的管控实现工资福利的本钱管控,人员编制严格依据公司对组织架构的调整,进展人员定编设臵;结合组织架构,对各部门提报的人员需求进展审核和工作分析,综合确定岗位编制人数;聘请严格根据人员编制进展招募,不能超编使用;(2)聘请及培训学****费用:聘请、培训渠道选择,选择性价比最优的渠道;培训学****费用严格根据出差及住宿标准,进展人员安排,预算内费用严格掌握;(3)业务款待费、通讯费用、车辆交通费用、修理费用、水电费:按《各部门治理费用掌握表》(见本钱掌握配套制度文件夹)中设定的限额指标进展严格掌握,并进展月度汇总通报至各部门,做到过程预警;(4)选购办公设施及用品费用:a)严格执行《办公用品选购实施细则》(见本钱掌握配套制度文件夹),坚持“货比三家,质优价廉,定点选购”原则;b)对于用量较大的办公用品实行批量选购的方法进展选购,降低选购:..价格,保证选购质量;c)对于零星使用的办公用品实行综合本钱掌握的方法进展选购,选购时不仅要考虑办公用品的价格,同时还要考虑汽车费用和人工费用。(5)现代化治理系统配臵、维护费用:依据企业进展需求,选择适宜的合作供方。3、财务费用本钱掌握措施:a)拓宽融资渠道(融资渠道有:抵押贷款、民间融资、社会资金入股固定分红、土地入股合作开发、房产预售、上市融资、信托融资),结合企业进展资金预期需求规划、资金使用周期、工程盈利还款力量,选择最经济合理的融资组合方案,使融资费用趋于最小;各种融资渠道的融资比率及优缺点:银行抵押贷款融资:融资比率一般为资产价值的50%,审批条件苛刻;信托融资:通过信托公司针对开发工程发行信托规划,年限一般为1—2年,年资金使用利率为12—20%,操作难度一般;优势:融资期限敏捷,操作简洁,交易模式成熟,利息可以计入开发本钱;劣势:与银行贷款相比本钱高,监管审批难度中等;股权融资:信托投资公司投资入股房地产工程,投资人并不直接经营房地产工程,而是与工程全部人签订协议,商定在肯定时间,全部人按商定价格回购信托投资公司的股权和全部权,股权的溢价局部为信托投资收益,投资人不:..要求与开发企业共享工程利润,利用该模式,除了实现融资目的,还能提高企业的信用等级,由于依据121号文规定,房地产企业自有资金不低于开发工程总投资的35%,通过信托资金增值扩股,一举两得;优势:增加公司资本金,改善资产负债率,为银行融资供应充分自有资金支持,到达银行更高融资条件,投资人只要求阶段性回报,不要求参加工程治理和本公司共享开发利润。劣势:投资人要求附加回购,在会计处理上视为债权,投资者有可能附加浮动回报,影响开发利润;政府合作资金池融资:政府主导,公司牵头,召集房地产等优质行业的企业集团,共同组建企业联盟资金池,企业以股份公司性质经营,各企业可以将闲余资金存放在资金池,利得随行就市,一般不低于同期贷款利率,对资金有需求企业,可以对资金池资金进展竞标使用,这样既保证了联盟企业利益,又通过市场竞争机制调整了资金需求,工程运作机制和政府主导力量是关键,各联盟企业对工程认可程度影响该工程进展;b)加强盈余资金治理:利用盈余资金进展投资或理财,投资和理财均选择风险较低的保本型产品;(九)、其他费用:不行预见费,按适当的系数进展掌握;(十)、纳税统筹,合理避税(见本钱掌握配套制度文件夹中的税务筹划方案)。八、事中掌握、预警、调整审批:..1、由本钱部牵头,各部门和责任人帮助,结合第五条“全过程本钱掌握要点”、第七条“全过程本钱掌握措施”和第六条本钱掌握责任书中分解到各部门的本钱掌握工程实施事中跟踪掌握;对发生的本钱按划分的科目做好记录、汇总,并做好比照分析;2、本钱部每月对发生的本钱进展收集、整理、分类汇总,在下个月初对已发生的本钱进展通报,对超出目标或估计将超出目标的本钱项做出预警,并帮助相关部门和责任人做出应对措施;3、对于估计将超出原定指标的本钱发生项,由主管部门提出申请并填报《工程本钱目标调整审批表》(见附件6),由本钱部和主管副总判定是否合理并做出审核,同意后报总经理审批。九、本钱考核:1、本钱部主导负责(其他部门协作)本钱数据的采集、整理、分析和考核;2、以《工程本钱目标责任书》分解指标和工程总控指标为依据,进展工程考核和工程结案考核(调整);3、、结案考核分值比例占各部门绩效考核的5-10%(详细依据各部门和责任人对本钱掌握的关联度确定绩效考核的比例,并列入绩效考核表内);工程结案考核,主要对各部门本钱掌握成果进展评价;4、本钱考核的依据:本钱掌握在《工程本钱目标责任书》中设定的指标内得分为:相应的考核比例系数×100,超出设定的指标5%(含)以:..内得分为:相应的考核比例系数×90,超出设定的指标5%-10%(含)得分为:相应的考核比例系数×80,超出设定的指标11%-20%(含)且没有适宜理由得分为:相应的考核比例系数×60,超出设定的指标20%以上且有适宜理由得分为:相应的考核比例系数×50,超出设定的指标20%以上且没有适宜理由得分为:0。5、本钱考核结果作为绩效考核、评先评优、人事考评的依据。十、本钱分析及数据库完善:依据本钱掌握节点分项分模块对实际发生的本钱工程,由本钱部主导进展工程本钱统计分析,备份本钱掌握的重要资料,沉淀相关数据;整个工程结案后对本钱工程数据进展汇总,分析整理并完善企业本钱掌握数据库(数据库格式见附件7),为以后其他工程开发供应依据参考和阅历借鉴。浅谈房地产公司本钱掌握篇五引言地产行业不断成熟,并且渐渐向标准化过渡。市场上房地产企业五花八门,国营和民企穿插关联,造成了地产行业间竞争的无序性,这种日趋剧烈的竞争,压缩了本就利润不高的空间。地产企业在这样的竞争条件下,要想取得好的成绩,战胜竞争对手、赢得市场空间,一方面靠自身优势寻求市场和工程,不断开发适合企业进展的新工程,建立符合市场需要的新居源;另一方面就是在内部实行精细化治理,划小核算单元,通过内部本:..钱核算,加大内部预算供应,对企业进展严格治理,向治理要效益,只有这样,房地产企业才能在剧烈的市场竞争中立于不败。房地产企业本钱构成企业本钱有固定本钱和变动本钱两局部构成。固定本钱是不变的,主要指土地本钱、设计本钱、建立本钱,这些本钱可以在不变本钱中,