公园物业管理现场作业指导书.pdf

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】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..公园物业管理作业指导书前言物业管理即受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务活动。公园物业管理即所有人为国家公有,物业公司与公园管理单位签订的委托协议对公园园区里面的设施设备、绿化、卫生和现场秩序等相关的项目提供维护、修缮和整治的有偿服务。目前还未在市场中发现适合我司直接使用的现场管理作业指导书,现针对我司的具体情况,草拟本作业指导书以供公司后序承接类似项目参考。一、管理工种由于本项目暂时未承接公园设施设备的维护工作,现只针对现场已有的秩序、绿化和保洁工种编制现场作业指导书。:..(试用于招投标及员工招聘);、花卉、盆景专业知识和花木管理知识;——园区设置1名3300-4000元的薄弱环节,并持续改进;,指定有效的工作计划;、物力、机具等资源,节约成本;,栽植、、标准和方法;,提高效率;、用途和使用方法;兼任基础固保洁班长——园区设置1名3000-,提高服务水平;,优化工作流程,控制成本,提高效率。;;——园区设置1名3000-3500元种用品及监控、道闸等设定岗位施设备;,能够熟练使用各种消防器材并定期组织消防演练和培训:..,能够及时有效的处理好甲方意见和游客的问题;,提高工作效率,控制成本。,了解常见植物病虫害;、运送方法;绿化员5000平12000平2800-、病虫害防治和浇水工作;,能够及时完成自己的日常工作任务;保洁员2000平3000平2400-,能够有效理解甲方的临时要求和处理日常的游客问询。,能够按照工作要求完成自己的岗位任务;秩序员以甲方需求设置以甲方需求设置2500-,谦和有礼;,及时有效的处理游客不文明行为,以及其他接待任务;二、常用物料/工具公园物业常用物料工具序号物料名称归属部门用途备注园区日常秩序工作1对讲机秩序每个岗位一个指令传达与反馈:..2夜间巡逻警示灯秩序夜间巡逻警示夜间巡逻岗配备常用通知、提示、劝3喇叭秩序每个岗位一个解工具4手电筒秩序夜间巡逻照明工具夜间巡逻岗配备处理特殊情况的现5执法记录仪秩序根据需求配置场监控设备意外突发情况自卫根据需求配备,原则6防爆钢叉秩序工具上每个岗位一个意外突发情况自卫根据需求配备,原则7防爆盾牌秩序工具上每个岗位一个园区内危险区域隔8警戒线秩序易耗品常备离警示9蛋糕桶秩序隔离警示根据需求配置捕捉具备危险源的10捕捉网秩序每个固定岗位一个中大型动物常用品根据需求配11雨衣秩序雨天出勤保护工具置常用品根据需求配12雨鞋秩序雨天出勤保护工具置常用品根据需求配13雨伞秩序雨天出勤保护工具置常用品每个岗位一14保洁手推车保洁乘放保洁作业工具台15大扫把保洁大面积清扫工具易耗品常备循环保洁以及收尾16小扫把保洁易耗品常备工具17垃圾桶保洁乘放垃圾工具易耗品常备18垃圾袋保洁乘放垃圾工具易耗品常备19撮箕保洁乘放垃圾工具易耗品常备地面以上区域保洁20毛巾保洁易耗品常备工具常用品每个岗位一21水桶保洁乘放保洁用水工具只22钢丝球保洁疑难污渍清除工具易耗品常备地面以上区域洒水常用品每个岗位一23喷壶保洁工具只玻璃或镜面清洁工常用品根据需求配24单面刮保洁具置:..卫生间或瓷砖地面常用品根据需求配25拖把保洁清洁工具置26洗洁精保洁疑难污渍清洗工具易耗品常备27洁厕剂保洁卫生间清洗工具易耗品常备28清洁球保洁卫生间除味工具易耗品常备29铁丝保洁/秩序/绿化固定捆缚工具易耗品常备30手套保洁/绿化日常工作劳保工具易耗品常备31草酸保洁疑难污渍清洗工具易耗品常备32一次性雨衣保洁/绿化日常工作劳保工具易耗品常备常用品每个岗位一33草帽保洁/绿化日常工作劳保工具顶34剪枝剪绿化修枝工具绿化工人手一把35绿篱剪绿化修剪绿篱工具绿化工人手一把常用品根据需求配36高枝剪绿化高位修剪工具置常用品根据需求配37高枝锯绿化高位修剪工具置常用品根据需求配38手锯绿化低位修剪工具置39锄头绿化挖土工具绿化工人手一把40铲子绿化挖土工具绿化工人手一把常用品根据需求配41铁锹绿化挖土工具置常用品根据需求配42小推车绿化运送装备置常用品根据需求配43喷雾器绿化打药施肥工具置常用品根据需求配44浇水管绿化浇水工具置常用品根据需求配45剪草机绿化修剪草坪工具置可多个园区共用常用品根据需求配46割灌机绿化修剪灌木工具置可多个园区共用常用品根据需求配47落叶吹风机绿化/保洁吹落叶工具置可多个园区共用常用品根据需求配48肥料绿化施肥材料置:..常用品根据需求配49农药绿化控病虫害药品置常用品根据需求配50油料绿化/保洁机具能源置常用品根据需求配51防暑常备药品全体部门高温劳保药品置三、,这里以时间轴或者岗位为基准制定日常作业标准不合适,因此针对保洁版块我们以日常工作内容及保洁对象制定日常作业标准,具体如下:日常工作及周期工作内容清洁项目清洁标准每天每周每月上午下午各清无污染、无灰疑难污渍定点主路地面扫一次,并保持尘、无攀爬类藤清洗循环保洁蔓上午下午各清疑难污渍定点公园地面广场地面扫一次,并保持无污染、无灰尘清洗循环保洁清扫两次,特殊林荫小道石情款随时全员无污染、无落叶板地面突击:..每天配合清洁木地板剂推尘1次,并无污染、无灰尘随时保洁配合清洁剂擦大理石抹1次、随时保无污染、无灰尘洁3米以下墙壁配合清洁剂擦无污染、无灰玻璃抹1次、随时保尘、无印痕、无洁手印每天配合清洁无灰尘、无污主干道栏杆剂擦抹1次,并渍、无攀爬类藤随时保洁蔓每天配合清洁无灰尘、无污主干道灯杆剂擦抹1次,并渍、无攀爬类藤随时保洁蔓无积压超过地每月清理一次沟深度三分之主干道地沟并保持随时突一的淤泥、枯击叶、石子等每天配合清洁无灰尘、无污办公室区域地面全面清洁剂湿拖1次,并渍、无痕印:..随时保洁配合玻璃清洁无灰尘、无污门窗玻璃剂清洁1次,随渍、无痕印、无时保洁手印更换垃圾袋1无溢出垃圾、无垃圾桶次异味拖扫数次,随时地面全面清洁保洁清洗数次,随时玻璃镜面全面清洁无灰尘、无污保洁渍、无痕印、无清洗数次,随时公共洗手间洁具、洗手盆全面清洁手印、无垃圾、保洁无异味、保持清擦洗1次,随时墙面、门框全面清洁洁干净保洁即时清倒垃圾,垃圾桶清洗消毒保洁清收落叶一次,无落叶、枯枝沉公共绿地随时突击积宣传指示牌每天擦抹1次无灰尘、无污渍:..每天擦抹1次、无灰尘、无污凳子、椅子随时保洁渍、无痕印更换垃圾袋1次;清洁烟灰无溢出垃圾、无垃圾桶、垃圾箱全面清洁1次缸;及时整理清异味摸箱盖、箱身每天擦抹1次、无灰尘、无污大理石树圈、绿篱带圈随时保洁渍、无痕印每天擦抹1次、无灰尘、无污公共游乐设施全面保洁1次随时保洁渍、,所涉及的管理对象和时间复杂多变没有具体规律,涉及环境、设施设备、游客、消防以及突发时间处理,故该项工作以现场岗位职责及工作内容为基准制定作业标准。(1)密切关注监控频幕,发现可疑情况立即定点录像,跟踪监视,根据问题的严重程度采取直接处理(例如:游客不文明行为)或上报处理(例如:顺坏公物或发生人伤等紧急情况需联动巡逻岗维护现场立即上报公园管理办公室);(2)接听园区紧急求助电话,根据游客的具体求助内容提供力所能及的帮助如遇问题难以抉择需立即上报处理;:..)通过对讲机综合协调处理巡逻岗和车库岗在日常工作中遇到的临时突发情况,问题超过自己处理范围时需立即上报;(4)及时给对讲机、警示灯、执法记录仪、手电筒、喇叭等秩序常用用电装备充电,保持随时待勤状态;(5)对监控设备空放设备保持每日检查,发现异常或者故障立即报修;(6)保持监控室内的设施设备卫生整洁,对常用秩序出勤用品存放到位;(7)全天候有员工值岗非特殊情况不可脱岗离岗,如需脱岗离岗时应提前上报,安排顶岗;(8)做好监控室每日值班记录,对当日发生的异常或需持续跟进的情况登记在册,以备查阅和交接班工作延续。(1)针对进出园区的车辆(含汽车、摩托车、自行车)进行常态化管理(包括但不限于核实放行、拒绝入内、有条件限制进出等);(2)针对外来车辆、做好出入登记,按照规定程序核实放行,并对园区停车、行车禁忌事宜给车主进行提前宣导;(3)负责指挥园区内车辆行驶和停放,维持交通、停车秩序;(4)对园区行车道路,和停车区域进行日常巡视查看,保证车辆和设施设备安全;:..)按照标准和规定收取停车费用(如有),当日上交停车现金部分;(6)处理现场突发性问题,如遇现场无法抉择事宜及时上报中控室;(7)车行岗全天候值守非特殊情况不可脱岗离岗,如需脱岗离岗时应提前上报,安排顶岗;(8)做好车型岗每日值班记录,对当日营业额或发生的异常或需持续跟进的情况登记在册,以备查阅和交接班工作延续。(1)按照特定路线每天对园区进行周期性巡逻,并实时通过图片反馈沿途路面、绿化、花草以及相关设施设备情况;(2)接受游客问询、制止游客不文明行为(如破坏花草、摘果、践踏草坪、不牵狗绳遛狗、不文明祭拜等);(3)主动给需要帮助的游客提供力所能及的帮助,遇到超出范围的及时上报中控室;(4)处理园区内突发性事件(如游客纠纷、刑事案件、自然灾害等),如超出自己能力范围须立即上报中控室;(5)每周对消防设施设备进行周期性排查,有任何异常纵向两级反馈;(6)每天对园区内施工现场、安全隐患区域等地段进行重点巡检,有任何异常纵向两级反馈;(7)做好巡逻记录表,对巡检中发现的异常或需持续跟进的:..园区绿化作业是一个根据时间和气温的变化进行的一个周期性且有规律的技术工作,不会因我们现场设置的具体岗位和养护对象的差异有大幅变动,因此该项工作我们以时间轴为基准制定绿化作业标准。为了使绿化管理工作更加直观作者编写有绿化全年养护表,表格较大不便直接插入,见附件,这里先用文字版叙述。附件一月份:全年中气温最低的月份,:全面展开对落叶树木的修剪作业;大小乔木的枯枝,伤残枝,病残枝及防碍架空线和建筑物的枝叉进行修剪。:及时检查行道树绑扎,立桩情况,发现松绑摇桩等情况时立即整改。:冬季是消灭园林害虫的有利季节。可在树下疏松的土壤中挖掘刺蛾的虫蛹,虫茧集中烧死。1月中旬的时候,介壳虫开始活动,但是这时行动迟缓,我们可以采取刮除树干上的幼虫的方法。冬季防治害虫有事半功倍的效果。:绿地花镜草坪等要注意挑出杂草,草坪切边,防冻浇水。二月份:气温有所上升,:..把各种树木修剪完。:继续防治以介壳虫,刺蛾为主。三月份:气温继续上升,中旬以后落叶乔木开始萌芽,:春季是植树的有利时机。土壤解冻后立即抓住时机种树。植大小乔木前做好规划设计,事先挖好坑,要做到随挖随种随浇水。种植灌木也一样,种植完立即浇透水一遍。:春季雨水多,但也常出现干旱风多,水份蒸发量大不下雨的情况下对绿地及时浇水保持土壤湿润。:土壤解冻后对植物施用有机肥并结合灌水以便植物充分吸收水肥。:本月是防治病虫害的关键时刻。一些苗木如福建茶,紫薇等出现了煤污病,卷叶螟,要及时防治(采用喷洒杀螟松等药剂防治)防治刺蛾可以继续采用挖蛹的方法。四月份:气温继续上升,:四月上旬应抓紧时间种植萌芽晚的树木,对死亡的灌木应及时拔除补种,对新种的树木要充分浇水。:继续对养护绿地进行及时的浇水。:对草坪,灌木结合灌水追施速效氮肥,或根据需要进行:..:剪除冬春干枯的枝条,及修剪常绿绿篱。:介壳虫在第二次锐变后陆续转移到树皮裂缝,树洞,树干基本,墙角等处分泌白色蜡质薄茧化蛹。可以用竹扫把扫除,然后集中深埋或浸泡,或用杀螟松等农药防治;天牛开始活动了,可以采用嫁接刀或钢丝丝挑出幼虫,注意伤口要越小越好;:注意大型绿地内的杂草及攀缘植物的挑除。:为了迎接五一做好替换冬季草花,注意做好浇水工作。:做好绿化护栏油漆,清洗,维修等工作。五月份:气温急骤上升,:树木展叶盛期,需水量大,应适时浇水。:修剪残花,行道树进行第一次剥芽修剪。:继续以捕捉天牛为主。刺蛾第一代孵化,但尚为达到危害的程度,根据养护区内的实际情况做出相应措施。由介壳虫和蚜虫引起的煤污病也进入了盛发期,五月中下旬喷洒10-20倍的松脂合剂及三硫磷乳剂1500-2000倍液以防治病害和虫害。:园区绿地内枯树、枯枝、落叶等易燃物及时排查清除。:..气温持续升高,植物达到最茂盛时刻浇水:植物需水量大,:结合松土除草,施肥浇水以到达最好的效果。:继续对行道树进行剥牙除薛工作,对绿篱,球类及部分花灌木实施修剪。:有大雨天气是要注意低哇的排水工作。:六月中下旬,刺蛾进入孵化盛期,应及时采取措施,现基本采用杀螟松乳剂500-800倍液喷洒,继续对天牛进行人工捕捉,同是木本花卉出现的白粉病,青桐木虱等要要及时防治。,对松动,倾斜的树木进行扶正,加固及重新绑扎。。七月份:气温最高,:雨季期间,水份充足,可以移植针叶树和竹类,,但要注意天气变化,:大雨过后要及时排涝。:在下雨前干施氮肥等速效肥。:进行防风修剪,对与电线有矛盾的树枝一律修剪,并逐个检查,发现松夸,不稳定立即扶正绑紧。事先做好劳力组织,:..物质材料,工具设备等方面的准备,并随时派人检查,:继续对天牛刺蛾进行防治。防治天牛可采用杀螟松等注射,然后封住洞口,。八月份:气温最高,:大雨过后,对低洼积水处要及时排涝。:::杂草生长旺盛,要及时除草,:捕捉天牛为主,注意根部的天牛捕捉。蚜虫危害。潮湿天气要注意白粉病及腐烂病,要及时采取措施。。九月分:气温有所下降,:行道树三级分叉一下剥芽。绿篱造型修剪。绿地内除草,草坪切边,及时清理死亡树,枯枝病残枝,做到树木青枝绿叶,绿地干净整齐。:对哪些长势较弱的,枝条不够充实的植物,应注追施磷钾肥。:迎国庆,草花更换,选择颜色鲜艳的草花品种,注意浇:..水要充足。:穿孔病为发病高峰期,采用多菌灵防治侵染。天牛开始转向根部危害,注意根部天牛的捕捉。同时也要注意螟虫类的害虫防治。。十月份:气温开始下降,下旬进入初冬,有的乔木开始落叶,,下旬耐寒树木一落叶就可以开始移植。:及时去除死树,绿地草皮做好切边工作,生长不良的要施肥。:此时气候较干燥,要及时浇水保持土壤湿润。:继续对天牛,螟虫类介壳虫,蚜虫等进行防治。十一月份:气温持续下降,:此时土壤易,干,板结,应及时浇水。:对绿篱进行造型修剪,同时及时清理干枝叶,黄叶,枯枝等。:遇到板结的土壤要松土增加土壤的通透性。十二月份:气温较低,:对常绿乔木,灌木进行修剪。:..。:待落叶植物落叶后,对养护区进行观察,绘制要调整的方位。四、投诉管理公园投诉是指游客认为由于我们工作上的失职、失误、失度、失控伤害了他们的自尊或利益,或因非本单位能力范围内解决的问题,顾客单方面认为由公园管理方处理,而没有满足其需求而当面向服务人员提出的意见。这就要求接待人员在接待过程中认真对待、快速反应、及时反馈消除游客对我们工作的误解,重新与广大游客建立信任和谐的关系。(见下图)(1)接待时语言温和态度诚恳,耐心听完游客投诉情况,不轻易打断游客,待游客将情况说明以后,在与其沟通;(2)对客户不清楚,不理解的问题,要耐心向游客说明实际情况争取谅解;(3)对于不应我方承担的责任,应当明确告诉客户,及时客户不接受也要委婉的表明我们的立场;(4)必要时及时升级处理让辖区街道社区以及派出所介入沟通处理。:..:..五、(1)快速反应原则:以最快速度发现问题,及时奔赴现场,快速向上汇报;(2)统一指挥原则:以最快到达现场的公园管理办公室领导或者物业现场负责人统一指挥,特殊情况下由中控室值班岗统一指挥;(3)服从命令原则:现场工作人员无条件服从现场指挥人员命令,并做好现场图影记录。(1)中控室接到火灾报警(监控、现场巡逻或游客发现)第一时间安排就近巡逻岗奔赴现场了解现场真实情况;(2)通过监控或现场工作人员汇报判断火势,执行应急预案;(初期火灾在保证人员安全情况下就近组织现场工作人员带上灭火装备,迅速扑灭;超过现场工作人员处理的火势直接致电119上报消防,并安排工作人员组织现场游客撤离,关闭公园主要出入口,现场人员只出不进)(3)致电公园管理办公室上报现场情况,等待领导指示;(4)火灾扑灭后,现场安排工作人员反复检查确认安全后安排保洁绿化入场清洁清理,秩序做好现场解释工作;(5)对事件进行复盘形成事件报告,及时将事件汇报公司及公园管理办公室。:..(1)中控室接到险情汇报后第一时间安排就近队员远距离采集现场图片,了解现场情况做好记录;(2)中控室根据现场情况,执行应急预案(安排支援工作人员疏散游客,封锁附近道路,只出不进;如出现人伤,及时致电119/120上报请求救援,禁止在危险不明情况下私自上前救援抢险等);(3)致电公园办公室上报现场情况损失、是否出现人伤等,等待领导进一步指示;(4)危险排除后将该区域纳入日常巡逻监控范围随时汇报异常情况;(5)对事件进行复盘形成事件报告,及时将事件汇报公司及公园管理办公室。(1)中控室接到园区内发生人员伤亡事件后,第一时间致电110/120报警救援,安排两名以上工作人员工作人员赶赴现场;(2)立即执行应急预案:工作人员赶到现场后立即对现场进行隔离保护,并对伤者提供简单救助,现场围观人士中如有专业医护人员可现场寻求帮助,禁止非专业人士(包括现场工作人员)对伤者进行粗暴救治。(3)致电公园管理办公室上报现场情况,等领导进一步指示;(4)伤者运离园区后对事件进行复盘形成事件报告,及时将:..事件汇报公司及公园管理办公室。(1)中控室街道报警后第一时间通知就近两名以上的巡逻人员赶赴现场了解情况、取证、保护现场,如果犯罪嫌疑人在现场需立刻通过广播喊话的形式阻止事态进一步恶化;(2)中控室根据现场反馈进行判断,执行应急预案(;,就地封锁现场禁止任何人进出,并对现场拍照摄像留下相应证据;。(3)致电公园管理办公室上报现场情况,等领导进一步指示;(4)事件结束进行复盘形成事件报告,及时将事件汇报公司及公园管理办公室。(1)中控室通过监控,巡逻队员在执勤的过程中发现园区公共设施被人为损坏,立即通过广播制止肇事者进一步破坏公物,就近通知巡逻队员赶赴现场处理;(2)通知车行岗禁止对肇事者车辆进行放行,现场工作人员赶到现场后初步评估损失,并上报中控室;(3)中控室在得到公园管理办公室的处理意见后,授权现场工作人员对肇事者要求索赔,并对现场损坏的公物进行警示性围和;(4)肇事者完成赔付或缴纳押金后,对其及车辆进行放行;:..(5)公物破坏部分修复完毕,需公园管理办公室工作人员现场验收,合格后退还押金公共设施恢复正常运转。六、,确保一线工作人员对现场消防工具的正确使用,提升全员消防安全应对能力。,并做好台账记录,并对异常或过期设施设备及时修复或跟换,确保设施设备处于常态化备勤状态。,及时发现枯树、枯枝、落叶等火灾隐患,电杆、电线、配电设施等用电隐患,危崖、落石、危墙、危险道路等地质风险隐患,并立即上报公园办公室,组织及时清除隐患。、绿化垃圾以及化粪池清掏等均需要专业处理,费用非常高,签订物业服务协议时切忌大包大揽,以免超出预算;