中山市嘉顺物业管理有限公司、梁国荷等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书裁决书.pdf

该【中山市嘉顺物业管理有限公司、梁国荷等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书裁决书 】是由【青山代下】上传分享，文档一共【9】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【中山市嘉顺物业管理有限公司、梁国荷等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书裁决书 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。广东省中山市第一人民法院民事判决书***********原告:中山市嘉顺物业管理有限公司,住所地广东省中山市火炬开发区中山港康乐大道康泽大街11号嘉和苑二期4幢首层,统一社会信用代码******************。法定代表人:孙丽萍。委托诉讼代理人:孙全孝,*,系公司员工。被告:梁国荷,*,1957年3月17日出生,汉族,住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人:梁丽丽,*,1984年12月12日出生,汉族,住广东省中山市火炬开发区,系梁国荷*儿。被告:梁家伟,*,1989年11月24日出生,汉族,住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人:梁丽丽,*,1984年12月12日出生,汉族,住广东省中山市火炬开发区,系梁家伟姐姐。被告:林玉珊,*,1959年6月12日出生,汉族,住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人:梁丽丽,*,1984年12月12日出生,汉族,住广东省中山市火炬开发区,系林玉珊*儿。原告中山市嘉顺物业管理有限公司(以下简称嘉顺公司)与被告梁国荷物业服务合同纠纷一案,本院于2021年7月20日立案后,根据嘉顺公司的申请,依法追加梁家伟、林玉珊作为被告参加诉讼,并依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告嘉顺公司委托诉讼代理人孙全孝、被告梁国荷、梁家伟、林玉珊(以下简称梁国荷等3人)的共同委托诉讼代理人梁丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉顺公司向本院提出诉讼请求:梁国荷等3人支付自2017年1月至2021年4月物业管理费服务费11723元及违约滞纳金(计算方法:按每日3‰的标准从2017年2月计至实际清偿之日止)。庭审中,嘉顺公司明确诉讼请求为:梁国荷等3人支付自2017年1月至2020年8月物业管理费服务费11723元及违约滞纳金(计算方法:按每日3‰的标准从2017年2月计至实际清偿之日止)。事实和理由:嘉顺公司于2016年12月中标中山市富湾房地产发展有限公司(以下简称富湾公司)发包的对中山市火炬开发区沿江大道18号嘉汇园小区(以下简称涉案小区)进行前期物业管理服务,并签订了前期物业管理服务合同。嘉顺公司于2017年1月1日起进驻涉案小区开展服务工作。根据物业管理服务合同第三章,物业管理服务费用第2条规定的收费标准为商铺按每间的房产证面积每月每平方米2元收取。第十三条第三款的规定:业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的,从逾期之日起每天按应缴物业费的千分之三缴纳滞纳金。梁国荷等3人的产权嘉汇园2幢123、124卡是商铺,,应按每月每平方米2元缴交物业服务费。×2元=×44个月=11723元。梁国荷等3人自2017年1月至今没有按时缴交物业管理费,经嘉顺公司多次催缴无果,为此诉至法院,请求判如所请。原告嘉顺公司向本院提交的证据有:;;;;;;。被告梁国荷等3人辩称:,2018年7月份以前的物业管理费用已经超过诉讼时效保护期,且本案在起诉前并不存在诉讼时效中断的情形。涉案的商铺嘉汇园2栋123卡、124卡于2020年7月开始租赁给何伟阳,何伟阳在中山的代理人王文欣从2020年9月开始每月按时向嘉顺公司缴纳物业管理费。王文欣从2020年9月至2021年8月期间,用自己的微信转账嘉顺物业孙经理(孙全孝)(×12)。,对梁国荷等3人存在无效的情形。首先,因为梁国荷等3人并不知道嘉顺公司进驻了涉案小区,因此四年多来,无论嘉顺公司是否有开展物业管理工作,梁国荷等3人一概不知道,无法行使任何的业主权利。嘉顺公司也从来没有向梁国荷等3人书面催缴过物业管理费用。其次,每日千分之三违约责任条款明显加重了业主的责任,此条款属无效条款。,客观上没能及时行使业主的权利和履行业主的义务主要是因为嘉顺公司的过错,梁国荷等3人不存在违约的故意,嘉顺公司要求违约金无任何法律依据。梁国荷等3人属于无过错方,即使嘉顺公司有实际开展物业服务工作,其损失主要表观在同期银行存款利息部分,请求法院驳回违约金的请求。被告梁国荷等3人向本院提交的证据有:;(中建信息公开[2021]130号);;;、2009年与中山市中山港物业管理公司嘉汇园管理处签订的嘉汇园物业管理协议书。本院经审理认定事实如下:梁国荷等3人为中山市火炬开发区沿江东一路18号嘉汇园1幢123卡及124卡(以下简称涉案物业)的业主,,,,登记时间均为2014年4月16日。2016年12月26日,富湾公司(甲方)与嘉顺公司(乙方)签订嘉汇园前期物业管理服务合同,约定:甲方选聘乙方对嘉汇园小区实施物业管理服务;物业服务费用:商铺按每间的房产证面积每月每平方米2元收取,甲方已售出的物业由物业管理公司向业主收取物业管理费;乙方应于本合同生效后的2017年1月1日开始实施物业服务工作,并从物业交付使用之日起向业主收取物业管理服务费,以后每次收取物业管理服务费的时间为每月10日前;业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金;委托管理期限暂定为3年,自2017年1月1日零时起至2019年1月31日零时止,合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时,本合同自然终止;该合同还约定了其他事项。嘉顺公司提交两份缴费通知单照片拟证其有通过张贴缴费通知书的形式向梁国荷等3人催缴物业管理费。其中一份缴费通知单记载:,,水费0元,合计9576元;另外一份缴费通知单字迹模糊,无法看清具体内容。嘉顺公司提交通知,拟证明其于2017年1月1日开始对涉案小区提供物业管理服务。该通知记载:嘉顺公司于2016年12月25日中标嘉汇园小区前期服务,从2017年1月1日起,由嘉顺公司实施前期服务,请嘉顺公司收到通知后三天内与富湾公司签订合同并做好小区的公示工作,同时与前物业公司做好交接以及到相关部门办理备案登记手续。该通知落款日期为2016年12月26日。梁国荷等3人对上述证据的真实性均不予不确认,认为其从来没有收到过催费材料,认为通知与本案无关。嘉顺公司提交证明12份及照片拟证明其为涉案小区提供了相关物业管理服务。证明是涉案小区商铺的租户出具,证明内容均相同,称自租用商铺(租用时间最早为2014年10月,最为晚2019年3月)以来物业保安人员24小时在岗,垃圾清运做到日产日清,管理人员很负责任,能够及时解决生活中出现的问题,维护公共基础设施设备。照片显示嘉顺公司有在涉案小区进行清理杂草、修复消防管、设置垃圾收集处、更换及修复窨井盖、疏通下水道及维护小区卫生清洁、排水畅通、有序停车及消防通道畅通等工作。嘉顺公司提交关于富玲物业公司退出嘉汇广场物业管理服务通知复印件拟证明富玲公司已退场。该通知显示由富玲公司于2016年12月20日出具,主要内容为富玲公司称因成本上涨等原因导致亏损,决定于2016年12月31日按现状退出涉案小区的物业管理服务,将与富湾公司协商解除前期物业管理服务合同,建议富湾公司尽快组织选聘新的物业管理公司招投标工作,移交日期初定为2017年1月15日。梁国荷等3人对上述证据的真实性均不予认可。2020年7月17日,梁国荷(甲方、出租方)与何伟阳(乙方、承租方)签订商铺租赁合同,约定从2020年7月19日期至2025年7月18日止,甲方将涉案物业出租给乙方作为存放电梯配件之用;乙方负责所租赁商铺在租用期内的电费、税费、物业管理费等费用;合同还约定了其他条款。从2020年9月起至2021年8月,王文欣均有向嘉顺公司缴纳涉案物业的物业管理费,嘉顺公司向其出具收款收据。2021年6月16日,中山市住房和城乡建设局出具政府信息公开申请答复书(中建信息公开[2021]130号),针对梁国荷的政府信息公开申请答复如下:;。嘉顺公司对上述证据的真实性予以确认,主张其去办理相关备案手续时,由于涉案小区有1/3的房屋没有卖出去,没有缴纳住房专项维修积极,其无法进行备案。梁国荷等3人提交了照片拟证明嘉顺公司管理混乱,没有提供相关的物业服务。照片显示,涉案小区商铺门口有杂草、商铺门口有围蔽等情况。嘉顺公司确认该证据的真实性,认为照片正能反映其有提供物业服务。梁国荷等3人提交了嘉汇园物业管理协议书2份,拟证明违约金约定的标准为每日千分之一。第一份协议于2008年8月5日由梁国荷(甲方、委托方)与中山市中山港物业管理公司嘉汇园管理处(乙方、受托方)签订,约定:乙方为本物业成立提供物业管理的企业,向业主或非业主使用人提供物业服务;商铺按建筑面积每月每平方米2元收取物业服务费;乙方从2008年8月5日开始实施物业服务工作,从2008年9月1日起计收物业服务费,以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前,业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金;该合同还约定了其他事项。其后双方于2009年9月31日续签协议,并约定乙方从2009年1月1日开始实施物业服务工作,从2009年1月1日起计收物业服务费,其他事项与第一份协议基本一致。嘉顺公司主张上述协议与其无关。诉讼中,双方均确认涉案小区没有成立业主委员会,没有召开过业主大会,嘉顺公司没有向业主公布过相关的支出情况。嘉顺公司称其以招投标中标的方式成为涉案小区的物业服务方,与富湾公司签订前期物业服务合同。嘉顺公司称其与富湾公司签订前期物业服务合同后有通过公告形式告知业主,但没有书面证据证明,梁国荷等3人主张嘉顺公司没有告知业主。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定:建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。本案中,双方均确认涉案小区没有召开过业主大会,也没有成立业主委员会,在富玲公司撤场、涉案小区又没有召开业主大会或成立业主委员会选聘新的物业管理公司的情况下,富湾公司有权通过招投标的方式选聘嘉顺公司为涉案小区提供物业管理服务。嘉顺公司与富湾公司签订的前期物业服务合同没有违反相关法律法规的强制性规定,是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应当恪守履行。嘉顺公司根据上述合同约定对案涉小区进行物业服务,梁国荷等3人作为案涉小区的业主,应当按前期物业服务合同的约定如期缴纳物业管理费。梁国荷等3人主张嘉顺公司没有按照前期物业服务合同的约定提供相应的服务,并提交了照片作为证据,嘉顺公司对该证据真实性也予以确认。虽然嘉顺公司也提交了证明、照片拟证明其有为涉案小区提供相关物业管理服务,但嘉顺公司从2017年进驻涉案小区以来,主张其有通过公告的形式告知业主,通过电话等形式通知业主缴纳物业管理费,却没有提供相应的证据予以证明,其也确认没有向业主公开相关的收支情况,结合双方提交的证据,本院认为嘉顺公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵,故本院对嘉顺公司要求梁国荷等3人支付违约金的诉讼请求不予支持,关于物业管理费部分酌情扣减5%。嘉顺公司于2021年7月20日提起本案诉讼,梁国荷等3人提出诉讼时效抗辩的主张,嘉顺公司没有提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形,故本院认为,嘉顺公司关于2017年1月至2018年7月19日的物业管理费的诉讼请求,已过诉讼时效,本院不予支持。(×2元/月/平方米×25个月×95%+×2元/月/平方米÷31天×12天×95%)。综上,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,《物业管理条例》第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告梁国荷、梁家伟、;二、驳回原告中山市嘉顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元(原告中山市嘉顺物业管理有限公司已预交),由原告中山市嘉顺物业管理有限公司负担138元,被告梁国荷、梁家伟、林玉珊负担84元,并于本判决生效之日起七日内直接向原告中山市嘉顺物业管理有限公司支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员麦琳二〇二二年一月二十一日书记员何浚欢黄晓玲