2023年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试备考题库附带答案5.pdf

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)估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价,下列表述中不正确的是()。、:C,24.(多项选择题)()甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程许可证,规划建设厂房5幢,食堂、浴室、办公楼各1幢,总建筑面积为25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为16500㎡,至2008年12月办公楼已完成主体结构,3幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今,在此期间,2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍,共计500㎡,因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。采用成本法估价,求取土地重新取得价格时,容积率应采用()。:D,25.(单项选择题)()某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公,一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面和为1500m2,甲公司于2016年5月承租该综合楼,租赁期限为10年,甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼,并在二层平台另外加建了300m2的厨房,装修费用实际支出为300万元。2017年5月,该综合楼所有权人以其申请抵押贷款,乙房地产估价机构接受委托抵押估价。关于该估价项目估价技术思路的说法,正确的是()。,,、办公用途,、办公用途,评估有租约的限制价值正确答案:D,26.(单项选择题)(),在南京购买了一间写字楼,位于25层商务写字楼的顶层,由于严重漏雨,影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括()。:..:D,27.(单项选择题)()2002年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期征收工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160m2的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/m2;现开发商以附近小区一套156m2建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋现行市价为3600元/m2。2002年8月双方办理了房屋产权调换手续。开发商因工作需要欲继续使用上述156m2房屋,遂与被征收人商议,被征收人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用,并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款,双方议定房租为2500元/月,租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担,若双方议定的收益率为6%,问最少租用()个月后被征收入应补交的差价款可以全部冲抵。:C,28.(多项选择题)()某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是()。,:B,29.(单项选择题)()某商品住宅开发项目,征收土地面积5000m2,其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地,支付了地价款和3%的契税,取得了国有土地使用证。至2009年10月18日,该项目已投入70%的建设资金,完成了主体结构,预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查,目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增;平均投资利润率为8%,%,折现率为10%。采用成本法估价时,土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/m2,则土地总价为()。:..:D,30.(单项选择题)()某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装饰装修改造成商场出售,并可获得政府批准,但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计),同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年,装饰装修改造费为1000元/m2,装饰装修改造完成后即可全部售出,售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。需补交土地使用权出让金等费用为()万元。:B,31.(单项选择题)()甲公司因债务纠纷被起诉,法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托,评估该办公楼的市场价格,经调查:甲公司债务情况如下:拖欠施工单位工程款欠款300万元,银行贷款余额2700万元,第三方欠款为2000万元。在价值时点,该办公楼全部可销售面积为5万m2,其中已售出3万m2,经评估,该办公楼市场价格为6000元/m2,拍卖变现时费用及税金为2500万元。[2011年真题]拍卖变现时的费用及税金不包括()。:D,32.(单项选择题)()甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证,规划建设厂房5幢、食堂、浴室、办公楼各1幢,总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的《建筑工程施工许可证》,总建筑面积为16500m2,至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今,在此期间,2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍,共计500m2。因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。采用成本法估价时,应()。,测算在建工程价值正确答案:D,33.(多项选择题)()6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类:..80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:()万元购买甲方的权益。,34.(不定项选择题)()某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果,发现该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。,应通过下列()途径。,,并按法定程序办理变更手续正确答案:D,35.(单项选择题)()甲公司投资建设五星级宾馆,其土地使用权性质为划拨商业用地。在宾馆建成运营初期,甲公司为确保运营安全决定为该宾馆投保火灾险,委托乙估价机构评估该宾馆的保险价值,估价结果为3500万元。现因发展需要甲公司急需一笔资金,拟以该宾馆作抵押进行贷款,再次委托乙评估机构评估该宾馆的抵押价值。关于以投保火灾险为估价目的保险价值估价结果3500万元的描述,正确的是()。,保险金额不能超过3500万元正确答案:C,36.(多项选择题)()(三)甲方(开发公司)于2013年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座和B座)8层共5000平方米的商品房。2015年建造完成,甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还,贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售,共售出3000平方米,均价10000元/平方米。若甲方想申请再次抵押贷款,正确的是()。,=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-=(未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额)×=未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款:..D,37.(单项选择题)()甲方(开发公司)于2010年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座和B座)8层共5000m2的商品房。至2011年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元,此时A座建至4层,B座建到5层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生1400万元,乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元,甲方尚应再付80万元。双方争执不下,至2013年7月甲方向法院起诉,法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。该商品房预计2015年11月建成,要估测建成时的售价,则估价对象状况和房地产市场情况应是()。,,房地产市场情况为2015年11月的状态正确答案:B,38.(单项选择题)()(一)某临街五层住宅楼,一梯两户,共10套住宅,每套建筑面积相同。经全体业主协商一致并报相关部门批准,在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位,收益归全体业主所有。目前该广告位已对外租,年租金2万元,剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付,违约金5万元,现业主欲转让其位于顶层的一套住宅,委托房地产估价机构进行估价,房地产估价机构接受委托进行了市场调查,了解该区域无广告位的类似住宅租售实例较多,类似屋顶广告位市场需求旺盛,年租金3万元。若对该套住宅进行房地产抵押估价,则估价对象范围应为()。,/:A,39.(单项选择题)()甲方(开发公司)于2010年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座、B座)8层共5000m2的商品房。至2010年12月止,甲方共支付乙方工程款1500万元,此时A座建至4层,B座建至5层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生1400万元,乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元,甲方尚应再支付80万元。双方争执不下,至2012年7甲方向法院起诉,法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续,欲将整体项目转让,则价值时点应为()。:C,40.(单项选择题)()2002年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期征收工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160m2的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/m2;现开发商以附近小区一套156m2建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋现行市价为3600元/m2。2002年8月双方办理了房屋产权调换手续。开发商因工作需要欲继续使用上述156m2房屋,遂与被征收入商议,被征收人同意将该产权调换的房屋租用给开:..并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款,双方议定房租为2500元/月,租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担