2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选1.pdf

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使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此,需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整,消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异,将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。,选取的可比实例资料如下:成交日期为2016年10月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间,%,对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡。√:本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=3500/(1-3%)=/㎡,可比:..2016年10月1日,%,调整至2017年4月1日为:×(1+%)6=/㎡。,错误的做法是()。√解析:本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价,而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为,在充分认识房地产价格形成机制和过程,深入调查房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是()。、√解析:本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金),如果房地产被征用后毁损、灭失的,还应根据实际损失给予补偿。例如,房地产被征用后毁损的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金,有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。,属于该住宅价格自然增值因素的是()。√:..因人工成本上升导致住宅重置成本提高解析:本题考查的是保值增值。导致房地产价格上涨的原因中,房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨,不是房地产自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨,不是真正的房地产增值,而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。㎡,使用面积为132㎡,应分摊的共有公用建筑面积为23㎡,按套内建筑面积计算的价格为7500元/㎡,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。√:本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积,建筑面积=套内建筑面积+公摊面积建筑面积=145+23=168㎡,建筑面积下的单价=7500×145/168=6473元/㎡。,选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同,2年前公开挂牌出售,成交日期与价值时点相差1年,该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,如果不考虑其他因素,则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()。√/:本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况,调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中,房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准(100)来确定,可比实例成交日期与价值时点相差一年,该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,,一年前的房地产状况得分为101。因此:可比实例在自身状况下的价值×1/(1+1%)=可比实例在估价对象状况下的价格,房地产状况调整系数为:100/101。另外可以推:..1年前的房地产状况损耗小,其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法,也只有选项A正确。㎡,净租金为730元/㎡每年,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡每年,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年,%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。√:本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+%)30]/%=(万元);没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=-200=(万元)。、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%,估价对象比标准房地产劣5%,则有关房地产状况调整的说法,正确的是()。√:本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在自身状况下的价值×标准化修正100/()×房地产状况调整()/100=可比实例在估价对象下的价格上式位于分母和分子的括号内应填写的数字,分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。选项B错误,标准化修正的分母应为103;选项C错误,房地产状况调整的分子应为95;选项D错误,房地产状况调整的分母应为100。,正确的是()。无:..√解析:本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间,即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元,%,该房地产的收益价值为()万元。√:本题考查的是净收益每年不变的公式。,有效毛收入500万元,房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,业主支付的水电费、供暖费等40万元,房地产税等65万元,抵押贷款还本付息额70万元,收益法估价中,该房地产的净收益为()万元。√解析:本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。(四个不包括)净收益=有效毛收入-运营费用=500-50-40-65=345(万元)。,重置成本为100万元,厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时,预计可收回钢筋、红砖折价10万元,旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元,动产设备搬运花费1万元,废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为()。:..%%√%%解析:本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物净残值率,简称残值率,是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。残值率=(10-7-1)/100×100%=%。建筑物残值率的计算,和动产设备无关。,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。%%%√%解析:本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物,则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿面为40年,补办手续之前已经用了5年,则建筑物使用年限共计45年,年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命=1/45×100%=%。,正确的是()。√、工程质量、:本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间,即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时:..间。建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄,类似于人看上去的年龄。经济寿命=有效年龄+剩余经济寿命。,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。√:本题考查的是开发完成后的价值。当房地产市场不够好而需要延迟销售的,则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值,开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。,正确的是()。√