精选孙总培训.docx

该【精选孙总培训 】是由【小果冻】上传分享，文档一共【6】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【精选孙总培训 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。唐山现状分析一是唐山现在的经济现状,唐山在2024年是5800亿的GDP,2013年唐山人均收入水平是二万六,相当于四千美金,人均GDP反响的是消费现象,和一个城市的产业的现象,兴旺国家已经到达经济水平,经济是有开展规律的,每一个不同的阶段有不同的状况,这个对于我们来说特别具有借鉴意义,每一个GDP对应一个不同的状况,就可以大体知道我们现在到了一个什么阶段,往哪里走,人均GDP有一个非常重要的线,3000美金,不到两万人民币,到了这条线之后经济有几个表现,一个是经济一直会保持一个高速的增长,从欧美国家开始,到了这个线,每个国家的开展都超过十年,新加坡的,香港的时间更长,为什么会保持这么一个高速的增长,他的整个经济结构到达这条线之后,会优化升级,表达在产业结构升级,不同的经济开展的不同阶段,他的主导产业结构不一样,拿三千美金举例,美国式五十年代,日本是六十年代,香港是七十年代,他的结构开展变化是从制造业向效劳业开展,第三产业的比重持续上升,财富增加人们的需求也在发生变化,我们几年前唐山的消费观念跟现在一样么?不一样。经济水平到达后就会从根本消费向享受型消费改变。大家愿意去买一些品牌,生活品质在慢慢地往上走,从购物中心的开展来看,原来是百货大楼,现在是万达这种,现在在发生转变。马斯洛的需求原理生理上的需要〔2〕平安上的需要〔3〕情感和归属的需要〔4〕尊重的需要〔5〕自我实现的需要〔3〕,情感和归属的需求中的社交,人的生活空间分为三类,第一是居住,第二是工作,第三是社交,说到社交就得提一下城市综合体,人们除了单纯居住工作外,还得需要社交,现在我们去跟朋友约,一般都去万达,环境好什么都能满足,吃饭看电影唱歌购物,所以当经济开展到一定程度的时候,人们需要这样一个地方。为什么要社交,我希望被人们认可。工业化水平会提高,唐山是工业化水平非常高的一个城市,工业化有三个时期,起步期,扩张期,像化工钢铁汽车作为主导,到达三千美金之后往成熟期开展以组装工业深加工有关,世界上技术含量最高的高铁在唐山,京津冀一体化之后,首钢要搬到曹妃甸,这都是千亿级的企业,他的制造水平跟之前的肯定是不一样的。未来唐山工业再往成熟期开展。随着工业的开展,工业由劳动密集型往资本密集型像钢铁汽车这些行业转,再转到知识密集型,知识密集型就是第三产业效劳业的开展,创意型科技型效劳型的公司这叫知识密集型,兴旺国家到达百分之八十以上,北京现在到达百分之七十多,唐山现在是百分之二十七,还不到百分之三十,未来有巨大的开展空间,它是低于河北省平均水平,未来还有很大的开展潜力,再有一个是城市化要进一步开展,城市化要靠第三产业推动,唐山城市聚集度不是很强,跟产业结构有关,原来以能源制造业为主,第一第二产业对于城市化的聚集要求不高,迁西迁安就是个例子,而第三产业大局部是效劳业,效劳业对于聚集性要求特别高。唐山未来要向效劳业和第三产业开展,会高度聚集,就会形成非常繁华的商圈,出现综合体。城市开展还有一个标准时一百万人口,城市在五十万六十万的时候这是一个中等偏小城市,它的开展特别慢,城市的规模的到达一百万以上,它会高度聚集,他会有一个聚合的效应,城市规模到达一百万之后,它的经济会有一个快速的开展,从人口基数来讲,做什么都好做,万事开头难,一旦有了根底条件,它的配套资源会越来越好。城市到达三千美金后会出现的现象,小汽车爆发性增长,现在就是,零八零九年到达的三千美金,这几年是爆发性增长,旅游,一千是观光,两千是休闲,三千是度假似的,现在人们的观念正在转变,而不是原来的纯观光了,还有就是房地产,一千美金是起步,两千年左右房地产处在起步阶段,一千五稳定开展,零四年稳步增长,真正高速爆发是零八年,就是三千美金的时候,真正到平稳期是一万美金,最后衰退的话是一万六,每一个GDP和指标都对应着一个城市的开展规律,所以我们刚刚在这个节点三千美金,未来我们还有一个高速的增长。还有到了三千美金之后,经济从投资拉动到消费驱动,美国现在都是靠第三产业消费做主动,靠消费促进经济。唐山现在商业现状总体来看,从总量上来看,商业供应量挺大,粗算一下整个商办有好几百万市场,细分之后,真正的有效的商业在哪里?现在大局部还是无效的,举个例子,凤凰新城,住宅下边的底商配比是百分之五合理,不超过百分之八,相当于一百万平米配备五万平米的商业,不超过八万平米是合理的,但是现在凤凰新城的商业配比每个工程到达了百分之十五到百分之二十,铂悦山就是一个例子,到达了百分之二十。为什么商业要规定百分之五,因为社区型商业将来针对的消费人群就是那些人,开发商如果做多了,它没有聚合效应,将来凤凰新城的房子风险比较大,社区型的商业将来也就能经营便利性的超市,美容美发,餐饮,普通型餐饮,不会有肯德基、麦当劳或者其他高端品牌,像星巴克这种咖啡厅是不会选择这种底商的,还有就是银行,但是跟我们这里的银行是有区别的,在社区里边主要是以储蓄为主,它就是设一个点在那边,只需要这些。未来租金能到达多少?社区型住宅下边的底商一般的两三块钱,超三块的都少,现在北京东四环外地段的住宅底商,临着主路那种,也就是三块钱每平米每天的租金,还不超三块钱,为什么?因为社区型底商的消费人群就是那群人,它的消费力也就是那些,太多的话承受不了,所以未来它的租金就是这么多,即使在北京也就这么多。很多客户买城市综合体的底商,大局部都是跟住宅下边的底商作比照,这个要好好分析一下。按照目前的凤凰新城两三万的售价对应要租到五块钱,以现在住宅下边一拖二的底商租金能租到五块钱么?根本就租不到,也就是两三块钱,那这样的话它的回报率不超百分之三四,就这么一个回报,而且以后也没有上升空间。还有就是整个唐山的市场,商业开发特别不成熟,雷同模式太多,没有吸引点,唐山的商业业态需要升级换代,茂华唐山中心工程经过两三年的时间,这段时间我们一直在进行商业的规划设计,请了很多商业专业参谋公司,像中天大业,思彼思,科尔瑞,每一个公司做报告都要经过市场调查,然后给茂华唐山中心工程做定位,这里应该怎么做,怎么规划设计,出一个报告八十万,前期都花了大价格,而且设计公司请的美国最好的设计公司,上周开会的时候直接跟美国的设计师进行了对话,这两三年一直在调一直在改。茂华唐山中心的商业规划不是凭空出来的,而是根据唐山的商业现状,它需要这么一个产品,我们才规划出来的,比方说百货类的,唐山缺乏高端的百货进驻,最早就是唐百,现在是万千百货,但是万千在全国各地做的都不是很好,还有一个是银泰,做的目前也不好,还有远洋城,十多年前的,太老了,茂华唐山中心设计了,十二万平米的高档购物中心,唐山现在就缺少这个,未来大家还会为了购物而购物么?去唐百么?不会了,大家去购物一定是去玩去逛,去社交去。现在高端客户去百货大楼购物都觉得贵,因为品质和设计,潮流性,跟价格都不相符,随便一个七匹狼的衬衣就三四千块钱,一件巴博瑞的风衣,国际一线品牌,北京打折的经典款,款式一点不落伍,也就三四千,而且逛街环境不是很好,百货大楼一定会落伍,这毫无疑问,现在大楼主要是靠购物卡,但是对于卡,国家反腐力度大,现在酒水已经干不下去了,大型酒店买卖也不是很好,大楼卖购物卡一定会成为一个时代的产物,所以百货大楼从政治层面讲一定会被淘汰,之于以上原因这里规划出来高端购物中心。再说到超市,现在最早的是大润发,华润万家,目前唐山缺乏一个会员制超市,会员制的是如果我们成为它的会员,这个有专门的厂家转给它供货,只有这个超市才有这些特殊的商品,性价比很好,八方有一局部的货从沃尔玛的山姆会员店进的,山姆会员店当时特别想进入茂华唐山中心,就是因为八方进了它的一批货,卖的还不错,目前现在谈的是正大超市,正大集团泰国数一数二的集团,很有实力,正大综艺就是他们公司的节目。我们现在谈的百货是太平洋百货,他是台湾的百货企业,从目前全国来说,做的很成功,像银泰跟他根本没法比,谈了好长时间,董事长来唐山好几次了,目前已经把协议书送过来了,现在就看我们董事长签不签了。再有就是主题类的商业街,商业街目前能够代表唐山的只有新街,新街人是挺多的,但是太低端,万达是室内步行街,茂华唐山中心做的是室外步行街,完全是多层式概念,下沉式广场,将来的目标是打造城市会客厅,就是未来约朋友见面,这里能休闲能玩喝咖啡吃饭都可以,这个是我们做的这几个业态的定位,目前唐山缺乏一个高档百货类商场,缺乏有特色的会员制超市,还有就是在商业设计中,餐饮类我们特别看重,其实唐山商业特别兴旺不同口味的餐饮,哪种口味的都有,但是呢,相对来说比较分散,集中的就那么几个,南湖,相对来说,属于高端,大理路,鹭港,大概也就这么几个,未来我们的方向是往特色餐饮去开展,特色餐饮是唐山的一个开展趋势,以前大的餐饮谁去消费,公务宴请,商业宴请,去消费,现在高端餐饮都不景气,而且年轻人去吃饭,大家是喜爱去桌子上点十几个菜,吃一段,吃完了以后你什么味都没吃到,特别乱,我们现在年轻人都喜爱吃特色的餐饮,去吃一个花椒鸡,我们去吃一个干锅鱼麻辣香锅,麻辣鸡块,这样吃起来更舒服一些,就像于西式那种有主有次,而不是一大桌子菜,以后这种特色餐饮比较适合我们这种规划,大酒楼我们这里不适合,中餐餐饮的承受力,两三块钱,绝对不超过三块钱,跟他的消费单价跟他的吃一顿饭的翻牌率都有关系,大理路现在是不是这个水平,鹭港两块多,都是这个水平,以后有没有开展,以后也没有开展,餐饮就是这个水平,什么样餐饮能够承受高租金,西餐,自助餐,快餐,李先生在新华贸为什么能够承受是一块钱的租金,李先生傻么?他是一个连锁型的品牌,他在入住的时候,可能都要数人流量的,肯能要数一个月的人流你这里能到达多少,他会根据你这个人流的层次然后计算出你的消费能力,他通过这个计算出来最后能够支撑,我的中午能到达多少人,晚上能到达多少人,他的翻牌率,都算出来,他觉得有保证他才租呢,他现在租了多少时间了,去年八月份的时候开始租的,到现在半年时间了,快餐的承受能力是很强的,他能承受十一块钱,你让凤凰园鸿宴去承受十一块钱肯定承受不了。在讲到唐山市场的商业类型。主要有三大类:底商〔街铺〕,集中性商铺也就是商场里边的内铺〔代表有新华贸、中环、凤城国际、宝升昌〕,第三大类综合体〔万达、世贸、还有我们〕,目前市场上大多数供应是底商,住宅下边的底商,一拖二,全部是这种结构,住宅下边的底商,它的承租能力有限的,你去看吧,住宅下边的底商很少有品牌为什么不去呢,因为就那点人,再说集中式商业,大家觉得有经营好的么?瑞德数码集中式的,新街,就这两个,其他的都不好,为什么呢,它对于整体的运营能力招商能力管理能力要求的特别强,没有集中地规划招商运营根本就做不起来,销售型的他需要往里边补贴好长时间,商业真正做好,新街五年时间,瑞德太长时间了,尚座稍有起色,现在以婚庆为主,才能到达两三块钱,集中性商业要求特别严格,两三年做不起来,怎么得也得五年。再有一个就是综合体商业,别让客户拿住宅下边的底商跟我们做比照,因为在北京好一点的地段住宅下边的商业跟唐山差不多,就是这个租金水平,住宅下边的底商不可能到达十一块钱,就是三块钱,但是综合体下边的商业能到达几十块钱,为什么?为什么人们愿意出这么高的租金,客户量多,对于我们这个商业我们去算一下有多少客流量,我们先算本工程,四万,大家知道我们友谊路的客流量是多少么?我们经过测算,新华道是六万,友谊路没修之前是两万,现在能够到达四万,我们现在在做推广,百货大楼三面翻,一年三十六万,银泰旁边方形广告一个四十六万,LED一个46万,未来我们友谊路的价值在哪里,展示性,我们一层是形象展示,能在这个位置,主干道,光形象展示的价值一年就几十万,现在我们在谈的银行,银行为什么要选择我们这里,主干道,而且,住宅下边的底商是储蓄性的,我们这里的为什么这么多银行要扎堆,北京CBD也是,没有竞争么,有但是他的效益更大,一个世界性的企业,一年就是几亿,未来我们这个工程最高端的写字楼,现在是新华贸,将来就是我们这是毫无疑问,未开从火车站飞机场,首先看到的就是我们的工程,所以未来唐山我们这里会创造相当的价值,未来我们这里的高端公司创造的,所以银行愿意来这里。还有汽车展厅,他需要的是展示,宾利一天能有多少人进去哪里,他为啥要在新华道租,因为他需要形象展示,他需要让过往的人知道,打的是广告,所以它需要的是展示,还有集草,保健品,利润非常大,脑白金的本钱几块钱,它卖一百多,利润有多大,集草的本钱有多少了,现在一小瓶冲着喝就几万块钱,比黄金还贵,你上高速上去的时候看到的广告最多的不是房地产广告,是集草的广告,一个广告位十几二十万,他租了多少个广告位,这些企业都是高利润的企业,他要的是形象展示要的是品牌,所以未来这些企业他会优先考虑我们这里。咋们沿着友谊路新华道的宽度是多少?新华道是六百七十米,友谊路是五百一十米,大理路是三百零八米,大家想想唐山有其他的工程在主干道上有我们这么长的面宽么?面宽意味着整体形象,五米八的层上下面是全石材的,他的整体形象感特别强,有宏伟,现在唐山下边的底商都是一段一段的,你看宾利租的那个地方,都有损那个品牌,太次了,真正一个世界品牌要租也租我们这里,他能表达一个品牌价值。而且将来我们的展示是三级展示:店招,灯柱,三面翻,每一户都有自己的店招,再有就是广告位,一个是动态的,在我们的购物中心,数码卖场,还有欢乐彩虹城,都有LED,一个是静态的,将来在我们的独栋的侧面都有广告,尽量做到每户都有灯柱广告,将来的商业气氛是相当浓厚的,现在唐山的商业很点很散,整体形象都不强,将来为什么这些企业能租到我们这里,展示性强,突出品牌价值。友谊路四万人流量,购物中心数码卖场,青年秀场,步行街会带来多大的人流量,这个数据我们统计一下,最早银泰在开业的时候做过一个统计,日人均客流量是三万,万达广场,平均每一家的客流量是五万到六万,低于五万到六万就说明这个店开的不成功,高的八万十万就有,现在银泰没有那么高,因为里边结构不好,进去之后特别绕,到哪里都觉得不方便,如果他能够制造每天三万的客流量,我们这个十二万平米,这么大体量,每天四万应该没问题,远洋城日均的话应该能够超过五万,商街未来能有多少,一两万万应该能够到达吧,青年秀场有一万人吧,数码卖场六千八千,加起来有七八万了,这是流动的,你觉得夸张么?在加上商场工作人员。我们这里的定位是家庭式的,一体化的,孩子老人年轻人都能满足,这个帐我们要跟客户去算。一层我们的定位是形象展示,未来会有很都品牌组我们这里,举个例子,北京前门大街,前门大街是SOHO和政府合作开发的,它的租金一天是六七十,最好的位置一百以上,最廉价的也得三十,算账根本算不回来,虽然有十万的人流量每天,但都是旅游的,但这些人都买一些小玩意,怎么租都租不回来,人家说打的是广告,零售品的战略,一线打的是品牌,二线走的是量,三线要的是利润。最简单的耐克阿迪北京常年打折,在前门大街要的是品牌,很多人来前门大街看到了,这里有个安踏有个七匹狼,然后他们会加盟,这些商家开展的是加盟,赚的是这个钱。再说二层规划定位,西餐、咖啡厅、自助餐,为什么要做这个?快餐能够承受五块钱以上的租金,安第斯现在跟我们也有接洽,现在叫它去比照的话,新华贸,凤购,叫它去比的话,你觉得他会选择我们这里么?同样都是五块钱,新华贸五块,凤城国际五块我们这里也是五块,凤城国际在三层,一个是安第斯一个是亨利,下边的商业做的也不好,但是他经营的也可以,因为没关门么?未来我们的消费人群,购置力强,展示性还比他好,那我们独栋跟风城国际差不多,也是做电梯上二层三层,他会选择我们这里。说到这里我们要说一下为什么唐山人都不认同社区型商业二层?因为唐山以前大局部商业都是街铺,住宅下边的底商,在北京也上不去,但是在核心地段综合体商务中心,别说上二层三层了,肯德基麦当劳都上到八层了,为什么?这些品牌最关注的是消费人群,你在凤凰新城或者南湖片区买了一套临街底商,临街底商最大的优势是什么?临街!展示面好,方便,最终是人流,在凤凰新城买套商铺,人流量是多少,本小区,周边不会太远,最多一万人,人流量能到达多少,以目前友谊路凤凰新城那边,人流量也就一万人,我们工程本身就四万,买商铺价值表达在哪里就是人流量,买南湖买凤凰新城,买了商铺只能获得两万人,买我们这里呢?我们这里二层三层都是目的性消费,社区底商也是目的消费,没有人逛大街逛凤凰新城底商去,我们这里也是目的性消费,我们这里有这么多的固定消费人群,未来我们这里是唐山的商务中心,商务人群未来这里是最密集的,他那个金九屋最适合这里,开到南湖凤凰新城没有人去,我们的二层三层四层,你做的好环境好,这些商务人群是最稳定的消费人群,你在南湖金地买了一套商铺,展示性好面宽也大,关键多少人啊,你再我们这里四层买套商铺这么大的客流量,又是目的性很强的消费群体,客户算来算去觉得我们这里适宜,能不能上楼取决于有没有动力上楼,这些商户想不想租一层,想,但是跟他的承受力跟他的营业额相关,一层十一块钱,二层三层适宜,只要租金能承受他就能上的去,是不是这个道理。综合体的价值是高度的聚集,人流的聚集,钱流的聚集,所以它能够上楼,但是住宅下边的底商上不了楼。还有就是商圈,商圈一共四个类型,第一个类型城市型商圈,特征是市中心,交通最便捷的地方,消费有一般是本区域,有一半是外区域;第二类区域级的商圈,目前唐山的代表是远洋城,区域级商圈做的好了能成为一个城市副中心的商圈,它辐射的人口在二十万左右,可能远洋城稍多一点,这么一个辐射范围;第三社区型的商业中心,社区型的餐饮邮局银行储蓄所美容美发,跟住宅配套的,它的外来购置力不超过百分之十都是周边的人群消费,而且有一个特别大区别在于住宅下边的底商如果没有统一的规划很难做起来,目前只有鹭港大理路,为什么?因为他有统一的规划,目前我们看看凤凰新城有那条街做主题规划了么?没有主题规划,然后街铺有很小没有大型主力店,这样就吸引不了外来消费人群。