（最新）抚顺一房地产项目调研与定位报告.doc

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,五,居民储蓄数据来源:抚顺市统计局抚顺居民的储蓄意识是比较强的,居民储蓄余额连年上升,年均的增幅约为12%。较高的家庭储蓄额为买房提供了必要的经济基础。小结通过以上宏观城市经济环境分析,我们可以初步了解,抚顺市是一个以第二产业为主导的重工业城市,居民的收入水平比较稳定,消费观念比较谨慎,有一定的储蓄,具备购房的经济基础,但目前的房地产市场仍处于起步阶段,发展速度比较缓慢。5/94抚顺市东洲区小甲邦项目定位报告二、城市宏观房地产市场分析,一,房地产宏观指标分析1、房地产开发施工面积数据来源,抚顺市统计局抚顺市商品房的施工面积呈逐年增长的趋势,尤其是2007年和2009年商品房的施工面积有大幅增加,2008年全球经济危机对抚顺的房地产市场也有一定的影响,当年房地产施工面积有所下降,但降幅较小。从施工面积的比重来看,在2009年之前,住宅的施工面积比重占到整个开发量的85%-90%左右,说明房地产市场处于一个比较初级的阶段,房地产开发主要以住宅开发为主,随着沈抚同城的不断推进,沈阳与抚顺的交通距离和心理距离正在逐渐的拉近,抚顺的城市地位也随之提升,引起了外地知名发展的关注。2009年全国房地产市场的火爆,不仅使投资者在抚顺的房地产开发量大幅增加,也使得房地产开发开始走向多元化,商业开发比重增加至23%。2、房地产开发竣工面积6/94抚顺市东洲区小甲邦项目定位报告数据来源,抚顺市统计局2006-2008年商品房的竣工面积大幅下降,但结合2006-2008年的房地产投资额和开工面积来看,并没有明显的降低。推测竣工面积下降的原因是这个时间段的房地产开发主要以高层为主,开发周期较长,发展商的开发节奏也比较慢,使得竣工面积大幅下降,集中在2009年出现了增加。3、房地产市场供销比数据来源,抚顺市统计局7/94抚顺市东洲区小甲邦项目定位报告2007年以前抚顺市的年消化量是比较平稳的,每年的销售面积在65-75万平米之间,2007年受全国房地产市场火爆态势的影响,潜在的住房需求开始逐渐释放,年销售面积接近100万平米,2009年同样在全国房地产市场快速反弹的市场情况下,抚顺市的购房需求再次爆发,年销售面积达到了142万平米,环比增长53%。从商品住宅供销比来看,除2004年供略大于求之外,其他年份基本都处于供不应求的状态,即便是在2009年供应量大幅增加的情况下,,说明抚顺市的潜在需求量还是比较大的。4、房地产成交价格分析数据来源,抚顺市统计局抚顺市的房价总体而言处于一个比较低的水平,涨幅也是相对比较平稳的,年平均涨幅在13%左右。但是抚顺市2007年、2008年、2009年的房价走势却与全国的整体房地产走势几乎是相反的,为什么呢,主要原因是目前抚顺市的房地产市场仍处于起步的阶段,价格受当地供求关系的影响更大。2007年在全国房地产市场火爆态势的影响下,购房需求开始释放,需求量虽然有所增加,但价格涨幅并不明显,2008年虽然全国的房价出现了明显的下降,但抚顺市由于当年供应量少,而需求量基本与2007年持平,所以房价不降反升,而2009年需求量虽然出现了爆发,但当年的供应面积也比较大,所以价格涨幅也不明显。8/94抚顺市东洲区小甲邦项目定位报告小结