【商业地产】的实例操作研究.doc

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(2)转让的房地产需教研室清楚座落、栋号、房号、产权证号码等;(3)建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积;(4)交易的币种、金额、付款方式等;(5)约定付款时间、过户时间和交接时间;(6)煤气、水电过户费用等情况都要约定清楚。作为中介要帮助买主把握好这些关。11,铺面转让原租户要求附带设施转让,但是客户以自己不经营类似生意不同意怎么办?回答:首先和房主沟通,附带设施转让有其不合理的地方,客户购买的是铺面,不是附带设施,然后看看附带设施的整体状况做一个评估,看看有没有其他合适的处理手段,比如经纪人可以找人卖掉。然后看看客户的态度是否很坚决。如果客户坚决不要,那么只能另外想办法。同时,作为经纪人要做好2种准备,1,交易不成时,为委托铺面找寻有同类经营需求的客户,为客户找寻其他合适符合其要求的没有附带设施的铺面供客户参考。即使在交易不成的情况下,也不可放弃客户和铺源。12,商业地产客户要求提前退租,解除合同怎么办?回答:不解清楚客户真正退租原因,是否因为和业主的矛盾还是其他方面的问题,看看有没有合适的解决方案,将解决方案提出,看看双方的接受程度,如果双方协商不成的话,按照双方签署的协议内容执行,如果双方在协议中没有规定提前退租的赔偿条款,那么由中介经纪人帮双方撮合其纠纷和分歧的地方。看看租户的赔偿底线,或者其它经济补偿方式,同时,和业主协商,争取让业主同意将该地产重新委托给中介公司代理销售。14,商铺的投资法则是什么?回答:投资法则之一:摸清城市发展规划。城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素,一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增,一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。因此,多关注城市规划政策,对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。投资法则之二:重视经营管理水准地段相同,业态一致,但不同的经营管理水准决定的商铺价值的高低。投资商铺,一定要选择有统一强大经营管理能力的开发商。投资法遇这三:关注转让套现能力,套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如去的独立式商铺是投资高手的热门首选,这处商铺一铺一商户,投资者可以顺利实现转让、转租、实现成功套现,在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺,一旦出现租赁矛盾等纠纷,将极大增加套现风险。投资法则之四:评估行业发展潜力投资商铺,选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定和获得坚持的租金,因此倒闭或转告的风险也会加大。另外,投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力,作为投资决策的重要依据。投资法则之五:调查租金成长空间租金直接决定投资回报率,租金的成长空间决定商铺的升值潜力。投资法则之六:选择高质量舫,高质量的租户,可以承受更高的租金,可以签订更长、更稳定的租期,也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者,在投资之前一定要不解商铺是否已出租、租户质量如何,这些都是必要的程序。一个商铺地段再好但出租不出去,也是没有投资价值的。作为一个中介经纪人,要充分了解上述问题和因素,这样才能给站在客户的角度上,为客户提供一个符合要求的商业地产。16,如何帮客户买卖二手商铺?回答:商铺投资不同于住宅,由于占用资金大,风险也很大。而且商铺受周边环境、经营项目的影响而租金、售价都会有很大送别,需要客户多渠道考察赢利情况,不宜盲目出手。另外商业地产投资热也对中介机构的服务提出了高要求,要求中介能提供较为专业的理财指导。应该从以下几个方面来了解:第一,要看相关的手续是否合法、是否齐全;二手商铺,这要出售的时候斟酌上所有的手续应该是齐全并合法的,房主证也办下来了。由于交易金额大,最好请专业律师参与。第二:买卖二手商铺第二个要考虑的因素以是价值的评估,到底应该值多少钱。第三:以是交易的相关税费和中介费用要提前约定好。第四:二手商铺的价值测算,它的价格可以通过目前的租金收益进行测算,可以完全按照自己的投资偏好进行一项长期的投资。告之客户,它的价格或者价值相对比较明朗,不像一手商铺,包装、炒作的成分很多。第五:商铺使用年限是40年,帮客户做好价值回报和投资测算。一般商铺的投资回报率在5—10%之间。17,商铺投资的诀窍是什么?回答:1、超前意识瞄准新区、轻轨、地铁所谓超前意识,以是要善于瞄准新建市场。一般来语,新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多,如果到有发展潜力的新市场购置商铺,则投资少、升值潜力大。譬如,在远离市中心的一些新开发的城区中,一般房产商在开发临街住宅时,大都有一定量的经营门面供出售。另外,一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近,今后的人气也会聚集,可作为投资机会好好把握住。