下载此文档

精选工程经济学设计.doc


文档分类:建筑/环境 | 页数:约9页 举报非法文档有奖
1/9
下载提示
  • 1.该资料是网友上传的,本站提供全文预览,预览什么样,下载就什么样。
  • 2.下载该文档所得收入归上传者、原创者。
  • 3.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
1/9 下载此文档
文档列表 文档介绍
该【精选工程经济学设计 】是由【朱老师】上传分享,文档一共【9】页,该文档可以免费在线阅读,需要了解更多关于【精选工程经济学设计 】的内容,可以使用淘豆网的站内搜索功能,选择自己适合的文档,以下文字是截取该文章内的部分文字,如需要获得完整电子版,请下载此文档到您的设备,方便您编辑和打印。--房地产开发工程财务分析一、工程概况该房地产投资工程位于淮北市濉溪经济技术开发区,根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共层,~层为商业用途,~层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼个,均为层高,为住宅用途。另外根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下:工程数量占地面积平方米建筑密度≤%容积率(地上)≤.绿化率≥%人口密度≤人/公顷规划用途商住综合楼二、工程可行性研究的主要依据淮北市房地产市场分析年淮北市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升,逐渐走高的态势。,较年增长.%;全市总开工面积万平方米,比年增长.%;,比年增长%;,占全市总竣工面积的.%,比年增长.%;,其中住宅为万平方米,占总面积的.%,;空置商品房从年的万平方米下降为万平方米。二是在房地产租赁市场上,全市房屋租赁总户数为户,比年增长%,,比年增长%,,比年增长%。三是在房地产抵押方面,全市房地产抵押总户数为户,比年增长.%,说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况说明:淮北市年房地产宏观经济指标开始回暖,房地产市场开始步入了成长期,正朝着新的繁荣上升期转变。三、工程的主要技术经济指标本工程主要经济技术指标参见表-与表-。表-工程主要技术经济指标〔一〕项目单位数量工程单位数量占地总面积平方米居住人数人总建筑面积平方米(地上)--居住户数户车库面积平方米表-工程技术经济指标〔二〕层数功能所占面积〔平方米〕总面积〔平方米〕裙楼商铺公建面积塔楼〔个〕住宅〔每层〕地上总建筑面积地下室停车库设备面积人防面积四、工程实施进度方案、建设工期工程总工期为个月〔从年月至年月〕。当完成地下室第一层工程时,开展预售工作。、工程实施进度方案工程实施进度方案见表-。表-工程实施进度方案表序号工程名称持续时间〔月〕进度安排(按双月计征地拆迁前期工程根底工程主体结构工程设备安装工程室内外装修工程红线内外工程公建配套工程--竣工验收销售、工程平均销售价格确定〔〕住宅局部①市场比较法定价过程通过与市场的工程比较,年下半年至今,该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势,月平均变动率为+.%。其他条件见表和表。②本钱定价法过程经测算,本工程住宅局部的建房本钱为元/㎡,本钱利润率取%,那么该工程住宅局部的销售单价为:住宅销售单价=建房本钱×〔+本钱利润率〕=×〔+%〕=〔元/㎡〕〔〕商铺局部①市场比较法定价过程通过与市场的工程比较,其价格变动情况同住宅相同,但由于二者的销售状况权重难以确定,故最后采用算术平均值确定了本工程的商铺单价为:元/㎡。②本钱定价法过程经测算,本工程商铺局部的建房本钱为元/㎡〔见投资与总本钱费用表〕,本钱利润率取%,那么该工程商铺局部的销售单价为:商铺销售单价=建房本钱×〔+本钱利润率〕=×〔+%〕=.〔元/㎡〕综上可知,工程的平均销售价格=〔住宅销售单价+商铺销售单价〕÷=.〔元/㎡〕四、工程各种财务数据的估算、投资与本钱费用估算〔〕土地出让地价款,包括两局部:①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为万元。②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为万元。上述两项合计:万元。〔〕前期工程费本工程前期工程费估算见表-:表-前期工程费估算表单位:万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费×%.可行性研究费建安工程费×%.水文、地质、勘探费建安工程费×%.通水、通电、通路费建安工程费×%.场地准备费建安工程费×%.总计.〔〕建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该工程的建安工程费估算结果。见表---。表-建安工程费估算表单位:万元序号工程建筑面积土建工程费安装工程费金额合计单价金额单价金额塔楼平方米..裙楼平方米其中商铺:平方米....合计〔〕根底设施费根底设施费估算=建安工程费×%=.〔万元〕〔〕开发期税费其估算过程参见表-:表-开发期税费估算表单位:万元序号项目金额估算说明(估算依据)×%×%׉供水管网补偿费住宅:.商铺:.根底设施费׉供电用电负荷费住宅:.商铺:.公共配套设施费׉合计.〔〕不可预见费取以上〔〕~〔〕项之和的%。那么不可预见费为:〔+.++.〕×%=.(万元)〔〕公共配套设施费公共配套设施费=建安工程费×%=.〔万元〕开发本钱小计:.万元。、开发费用估算〔〕管理费用取以上〔〕~〔〕项之和的%。那么管理费用为:开发本钱×%=.(万元)〔〕销售费用销售费用主要包括:广告宣传及市场推广费,占销售收入的%;销售代理费,占销售收入的%;其他销售费用,占销售收入的%。。销售收入详见表-。〔〕财务费用指建设期借款利息。第年借款万元,贷款利率为.%,每年等本归还,要求从建设期第年起年内还清。建设期借款利息计算如下:第年应计利息:(+÷)×.%=.〔万元〕第年应计利息:(.+÷)×.%=.〔万元〕第年应计利息:(.+÷)×.%=.〔万元〕那么财务费用为上述合计:.万元。详见表-贷款还本付息表。开发费用小计:.万元。--总本钱费用合计:.万元、投资与总本钱费用估算汇总表详见表-。表-投资与总本钱费用估算汇总表单位:万元序号工程金额估算说明其中:住宅分摊建房本钱(元/㎡)商铺分摊建房本钱(元/㎡)()~()项合计〔〕土地费用〔〕前期工程费.〔〕根底设施建设费.〔〕建安工程费〔〕开发期税费.〔〕()~()项合计〔〕×%〔〕×%〔〕.、工程销售收入估算〔〕销售价格估算根据市场调查,确定该工程各局部的销售单价为:住宅:元/平方米商铺:元/平方米车位:万元/个〔〕销售收入的估算本工程可销售数量为:住宅平方米;裙楼中的商铺局部平方米,地下车位个。详见表-表-销售总收入预测表单位:万元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅平方米元/.〔〕销售方案与收款方案确实定具体下见表表-销售收入分期按比例预测单位:万元销售方案各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第年第年第年第一年第二年住宅:%...--商铺:%..车位:%第三年住宅:%...商铺:%..车位:%合计%%...、税金估算〔〕销售税金与附加估算具体见表-表-销售税金及附加估算表单位:万元序号类别计算依据计算期营业税销售收入×%..城市维护建设税营业税×%..教育费附加营业税×%..教育专项基金营业税×%..防洪工程维护费销售收入×.%..印花税销售收入×.%..交易管理费销售收入×.%..合计销售收入×.%..〔〕土地增值税估算具体见下表表-土地增值税估算表单位:..开发本钱取(.)项的%..开发费用..销售税金及附加..()-().增值率()/()×%.%增值税税率()≤%%土地增值税()×().、。其资金来源有三个渠道:一是企业的自有资金即资本金;二是银行贷款;三是预售收入用于再投资局部。本工程开发商投入资本金万元作为启动资金,其中第一年投入约.%,第二年投入约.%,第三年投入约.%;从银行贷款万元,全部于第一年投入;缺乏款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资方案与资金筹措表-。表-投资方案与资金筹措表单位:万元序号工程名称合计计算期--第一年第二年第三年建设投资....资金筹措..自有资金.......、借款还本付息估算长期借款万元,等本归还,宽限期年,年内还清,贷款利率.%。具体见表-。表-借款还本付息估算表单位:........年底还本付息....年末借款累计.....五、工程财务评价、现金流量表与动态盈利分析〔〕全部投资现金流量表设Ic=%,具体计算见表-表-现金流量表〔全部投资〕单位;万元序号工程名称计算期现金流入...销售收入..现金流出....建设投资....销售税金及附加...土地增值税...所得税..净现金流量()-()-...折现净现金流量-...税前净现金流量()+(.)-...税前折现净现金流量-...评价指标:①税前全部投资净现值:NPV=.+.-.=.〔万元〕②税后全部投资净现值:NPV=.+.-.=.〔万元〕③税前全部投资内部收益率:FIRR=.%--④税后全部投资内部收益率:FIRR=.%〔〕资本金现金流量表设Ic=%,具体计算见表-表-现金流量表〔资本金〕单位:万元序号工程名称计算期现金流入...销售收入..现金流出....资本金....预售收入再投入...贷款本息归还...销售税金及附加...土地增值税...所得税..净现金流量()-()-...累计折现净现金流量-.-..累计净现金流量-.-..评价指标:①资本金税后内部收益率:FIRR=.%②资本金税后净现值:NPV=.〔万元〕③静态投资回收期:Pt=-+|-.|/.=.〔年〕④动态投资回收期:Pt’=-+|-.|/.=.〔年〕〔〕评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额×%=〔./.)×%=.%②全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额×%=〔.+.+.〕/.×%=.%③资本金投资利润率=利润总额/资本金×%=〔./〕×%=.%④资本金净利润率=税后利润/资本金×%=./×%=.%〔〕静态盈利分析本工程以上个指标与房地产行业内工程相比应该是比较好的,故工程可以考虑接受。、资金来源与运用表〔〕资金来源与运用表具体见表-表-资金来源与运用表单位:万元序号工程名称计算期资金来源....销售收入...资本金....银行借款--资金的运用....建设投资....借款还本付息...销售税金及附加...土地增值税...所得税..盈余资金()—()..累计盈余资金..〔〕资金平衡能力分析根据表-,本工程每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该工程是可行的。六、工程财财务分析指标汇总表-财务评价根底参数序号工程详情根本收益率%目标投资回收期计算期限年利率.%利润率%表-%...%.表-工程财务效益指标汇总表类别工程静态指标动态指标NPVFIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资.%.%...%.%自有资金.%..%七、结论从工程的财务分析来看,工程税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该工程都是可行的。

精选工程经济学设计 来自淘豆网www.taodocs.com转载请标明出处.

相关文档 更多>>
非法内容举报中心
文档信息
  • 页数9
  • 收藏数0 收藏
  • 顶次数0
  • 上传人朱老师
  • 文件大小216 KB
  • 时间2024-03-27