十堰市写字楼物业服务方案.pdf

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】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..十堰市写字楼物业服务方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中,应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。第一阶段:早期物业管理介入阶段从业主、开发商及物业管理专业角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施布局、设备选型等方面明确提出合理化意见和建议,并使之既合乎物业管理的建议,又满足用户社会各界业主的市场需求,尽可能地增加漏洞,防止惋惜,保证质量,节约成本。一、管理内容:1、从政策法规的角度,提供更多适当物业管理意见及依据;2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸,提出相关改善及改良的建议;3、从管理的角度,评审设施设备的选装,减低后期管理的压力;4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;5、提供更多大厦公共部位环境设计的有关意见;6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;7、提供更多功能布局、用料修改的有关管理意见;8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见,减少因施工对材质造成的损伤;9、提供更多标识系统设计、布局的有关管理意见;10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;11、参予开发商物业竣工验收。二、管理措施:1、熟识、掌控物业管理法规政策,努力做到有法可依,有章可循;2、学****运用各类专业技术知识,提高早期介入的专业技术含量;3、制订早期干预计划,积极主动科学合理地积极开展工作;4、参与有关工程联席会议,协调各方面关系;第二阶段:前期物业管理阶段:..前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。一、接管环评管理方案为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定基础,上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序(一)、管理内容:1、了解物业建设的基本情况,与开发商及时沟通,确定接管验收时间;2、基本建设《物业接管环评计划》,确认物业环评的标准、方法和日程安排;3、与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。4、与研发、施工单位一起,对物业展开现场TGP50,直到符合规定的建议和标准;5、与开发、施工单位联合进行物业交接:(1)录入、发送各类房屋和钥匙;(2)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;(3)录入、发送各类设施设备;(4)核对、接收各类标识。(二)管理措施:1、组建接管验收小组,负责接管验收工作;2、积极开展接管环评培训,提升对接管环评重要性的重新认识;3、掌握物业验收的标准和程序;4、制订接管环评规程,按程序办理接管环评相关手续。在办理业主入伙手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理处的形象,给业主留下良好的第一印象,上海朗泰物业管理有限公司非常重视业主入伙工作的管理。(一)管理内容::..1、准备业主领房所需资料;2、布置业主落成现场,为业主办理领房相关手续提供更多***服务;3、按领房流程办理领房手续:(1)凭业主持有的落成通知单和各类必不可少证明,派发交房资料;(2)陪同业主验房,办理领房手续;(3)归还业主按规定核对的各类表格,缴纳业主应当交纳的费用;(4)对验房交接中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验收交接表》,并与业主约定时间,及时解决。(二)管理措施:1、制定《业主领房程序》,准备各有关所需资料;2、按照业主领房程序,精心安排工作流程;3、策划业主入伙现场布置方案;4、热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见;5、按规定办理业主入伙手续。三、治安管理方案在大厦物业管理中,适当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主的安全,这是一项很重要的工作,最为广大业主所关注,特制订常规严防与技术严防结合的24小时全天候管理方案。(一)管理内容:1、常规严防:实行警卫执勤与执勤执勤结合的方式,帮助公安机关保护大厦公共秩序,避免和阻止任何损害或影响物业、业主(租户)安全的犯罪行为。(1)门岗的任务:礼仪服务;维护出入口的交通秩序;对外去车辆和人员展开检验、备案和年审;:..制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;夜间对外来人员展开查问和备案;严禁携带危险物品进入大厦;碰到外来人员将小件物品拎出来大厦,即为与物主核实,谢泽生备案;为业主提供便利性服务。(2)执勤岗的任务:按规定路线巡视检查,不留死角;巡查车辆停车情况,保护道路通畅、车辆安全,搞好安全严防工作;对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;对大厦及楼宇安全、防雷检查;装修户的安全检查;严防和帮助公安部门处置各类治安案件;防范和制止各类违反大厦管理制度行为。2、技术严防:应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情况实施24小时监控,以确保安全。(1)对蹊跷或不安全迹象实行追踪监控和定点录象措施,并及时通告值守保安,展开现场处置。(2)值班保安接到治安报警,应迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员对报警处理情况作详细记录,留档备查。(二)、管理措施:1、实行半军事化管理,制定保安管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强保安人员的工作责任心;2、加强保安人员的内务管理,积极开展系统化军事素质培训,提升保安人员的思想素质和业务技能;制订《应急事故处置办法》,定期非政府军事演****3、加强保安人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;:..4、严格执行保安***点至制度,保证执勤质量;5、监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;6、确保监控、执勤记录详尽完善,创建安全管理档案。四、消防管理方案消防管理就是物业安全管理的重点,因此必须根据消防法规的建议,结合实际,切切实实地搞好消防安全工作,保证业主的生命财产安全。(一)管理内容:1、搞好消防监控中心的管理;2、做好消防设施、器材的管理;3、维持消防通道的通畅;4、加强装修期间的消防安全管理;5、不得违章燃放***;6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;7、避免电器短路等引起火灾因素。(二)管理措施:1、制定并全面落实消防管理制度和消防安全责任制,努力做到责任全面落实,器材全面落实,检查全面落实;2、制订消防事故处理预案,防患于未然;3、创建义务消防队,每月非政府一次消防安全自学,每季非政府一次消防演****4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;5、搞好消防器材、设备的检查维修保养,并使之始终处在较完整状态;6、制止任何违反消防安全的行为;7、积极开展防雷安全宣传教育,定期向业主传授消防科学知识;8、发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。五、绿化清扫管理方案::..绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境,也是测定环境质量的一个重要指标。(一)管理内容:1、绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。(1)根据气候,给花木适度施肥;(2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;(3)制订预防措施,预防病虫害;(4)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种合适的苗木、花草;(5)对大厦内部公共场所展开绿化布置和保洁;(6)定期对建筑小品进行修饰;(7)努力做到大厦周围绿地和花草植被保洁较完整。2、清洁卫生:通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。(1)根据材质挑选最佳维修保养方法,定期上光洗车,维持材质表面明亮干净;(2)公共卫生间设专人巡回清洁,保持整洁无异味;(3)楼层公共烟缸每天擦拭先行两次,巡回演出清扫,并无烟蒂沉积;(4)大堂设专人巡回保洁,玻璃门窗保持光亮,无明显印渍;(5)大厦各公共区域保持清洁,并无随意堆满杂物和挤占公共场所现象,随时去除各类污渍、积水;(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次,确保垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏,每周对垃圾桶清洁、消毒,清洁垃圾房内外墙壁及地面,每月对垃圾房消毒二次;(7)定期展开外墙冲洗;(8)各类公共照明、消防等设施,每月保洁一次;(9)定期对下水道等排污管道清扫一次;(10)告示牌、指示牌等每天保洁一次;:..(11)电梯轿厢每天清扫二次,每月对电梯门槽展开一次洁净;(12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);(13)对违背环境卫生管理规定的'犯罪行为展开阻止。(二)管理措施:1、创建绿化清扫制度,按月制定保洁计划,按操作规程规范操作方式;2、加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;3、全面落实“三密”(绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽检),强化日常监督检查,按月考核,保证绿化服务满意率95%、清扫服务满意率95%;4、强化行为规范管理,服装统一、标识齐全、言行文明。六、房屋及公共设施设备管理方案:房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是大厦管理的重中之重。(一)管理内容:1、房屋公共部位管理:根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。(1)业主已领房:房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;强化翻新管理,对违章翻新犯罪行为及时不予阻止,情节严重者,提出申请有关行政管理部门依法处理;装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。(2)觑关房(不含业主代销房):管理处应每月通风打扫一次;对房屋和设施定期检查(包含墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),辨认出问题或尽快处置,或及时通告业主。(3)公共用房搞好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的保护、维修保养,辨认出损坏,及时修理,保证房屋的安全、美观。:..2、设备设施维护:(1)公共水电设施设备定期巡查,辨认出损毁,及时修理;(2)公共卫生设施每周检查一次;(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;(4)电梯机房,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);(5)中央空调机组预设专人管理,定期巡查,保证出风口正常;(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;(7)智能化系统使用日常巡查与定期维修保养结合,制实时运转档案;(5)对业主(租户)自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。(二)管理措施:1、加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;2、对所有的管理人员展开全面培训,确切各隐密线路的具体位置,并对技术人员展开加强培训,保证精于该系统的操作方式及保护;3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态;4、对所有的设备几配件创建详尽档案,保证最快速度获得所须要配件,并能够追踪产品的更新换代;5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达98%以上,且有回访制度和记录;6、实行日常巡查及定期维修保养结合的办法,保证房屋及服务设施设施主硅超过98%以上。七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)保证健身活动娱乐设施的安全采用,为业主提供更多一个丰富多彩的娱乐消闲环境。(一)管理内容1、每周对健身活动娱乐设施展开不少于一次的安全检查::..(1)活动设施有无破损,有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分,秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;(2)健身活动器械与否廉夫两支,地面与否过滑,防水垫与否起著理应促进作用;(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑,台子是否松动,附属的电器是否绝缘良好,球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;(4)网球场、篮球场的场地与否存有不安全因素,球网、球架等有没有损坏和收紧,与否稳固;2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识,组织检修;对无法修复的,按手续申请报废;(二)管理措施1、小区设安全检查负责人,对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;2、安全检查人员须如实核对健身活动娱乐设施安全检查表中,并得当看管,每月呈报管理处主任。八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减)通过有序的管理,保证大厦水系运转正常,有效率节省管理费用。(一)管理内容1、定期巡查泵房设施,保证设施设备运转正常;2、定期清洁蓄水池,保持水质洁净;3、专人管理蓄水池,定时对外开放。(二)管理措施1、测算水系运转成本,融合小区实际,制订采用规定;2、建立设施设备档案,做好巡检记录;3、按规定操作方式,发现异常,及时维保。九、财务管理方案:通过财务管理,在提升财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提升企业经济效益。(一)管理内容::..、强化现金收支管理;2、搞好财务核算;3、及时统计数据物业修理更新费用采用情况,每半年发布一次(每年发布一次)4、做好年度预算和决算工作;5、深入细致审查缴费票据,严格控制费用缴费;6、及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策提供依据。(二)管理措施:1、根据财务法规政策,制定财务管理制度;2、财务人员上岗上岗,规范操作方式;3、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质;4、强化成本掌控;5、加强财务监督和财务检查。十、质量管理方案:导入iso质量体系标准,实施全面质量管理,有助于实现“以人为本”的管理理念,有助于同时实现决策、计划与掌控、协同的融合,同时实现既定的质量目标。(一)管理内容:1、参考iso质量体系标准建议,制订大厦质量工作计划;2、实施所制订的工作计划和措施;3、对照计划,检查继续执行的情况和效果,及时发现和总结存有问题;4、根据检查的结果,采取相应的措施,巩固成绩、吸取教训。(二)管理措施:1、抓好管理人员的质量学****开展质量管理培训教育工作,不断提高质量意识;2、制定质量责任制,保证质量管理工作落到实处;3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;:..、协调公司积极开展质量体系审查,辨认出问题及时制止,对系统性的问题制订自查方案。十一、档案资料管理方案:强化档案资料管理,有利于留存大厦的历史资料,保护管理的连续性和规范化,易于房屋及设施设备的检查、保护、更新和与业主的沟通交流、联系。(一)管理内容:1、工程档案:从接管已经开始的所有工程技术、修理、改建资料、各种完工图及各类设施设备资料等;2、业主档案:所有业主购、租房合同(复印件),业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;3、财务档案:逐年构成的园区财务收支报表、物业修理基金采用报表等;4、文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件等;5、管理资料:绿化资料、日常巡查(洁净、修理、保安)记录、值守记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。(二)管理措施:1、制订档案制度,并严格执行;2、专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主隐私,保守秘密;3、科学管理,保证档案资料完备、齐全,保证档案主硅超过%;4、逐步实现智能化管理,计时可靠的掌握相关信息,提高管理水平。十二、人力资源管理方案一流的物业需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。(一)管理内容:1、按照合理的人才结构,配置各类人才;2、任人唯贤,量材录用;3、开展业务培训,全面提高业务素质;:..、展开业绩考核,优胜劣汰。(二)管理措施:1、制订岗位责任制,努力做到责、权、利分野;2、建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;3、强化思想作风建设,践行全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合;5、全面考核,努力做到官方、公平、公正。智能化系统的管理和维护(一)创建一支设备运转及保护人才队伍将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍,熟悉设备性能及隐蔽线路走向,并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护。(二)管理人员的业务素质培训对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置,保证隐蔽工程中的线路不受损。(三)创建设备技术档案对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。(四)创建设备运转档案建立对消防监控系统的实时运行档案,使操作人员对系统的正常运行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。(五)创建供货商档案对所有的设备及配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位等等,并与供货商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代。(六)日常巡查与定期维修保养日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径,而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。