公租房管理现状分析及对策研究.pdf

该【公租房管理现状分析及对策研究 】是由【青山代下】上传分享，文档一共【7】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【公租房管理现状分析及对策研究 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..公租房管理现状分析及对策研究为掌握公租房后续运营管理面临的主要困难和问题,理顺完善公租房管理体制,建立公租房管理长效机制,推动住房保障健康可持续发展,本人通过深入企事业单位和公租房小区进行走访座谈、实地调研,赴多地学****考察,总结如下:一、公租房面临的主要困难和问题公租房在十多年的运营管理实践中,不断修改和完善相关政策和制度,虽然取得了显著的成绩,但公租房后续运营管理仍然面临着一些薄弱环节,亟需引起重视。(一)管理体制分散,难以形成监管合力。公租房管理包括审核、分配、运维管理、退出等环节,涉及到企业、住房保障部门、各级与住保工作存在联系的部门、运营管理公司和物业公司等不同机构。目前,部分地方公租房管理体制存在多头分散、各自为政的现象,管理体制和标准不一,长效机制尚未建立,无统一规范的公租房后期管理流程,各公租房管理主体之间“单打独斗”,分配公示信息平台不一,信息不共享、房源不透明,导致可能存在“人情房”“多套房”现象。:..(二)房源筹集困难,供需矛盾日趋加剧。随着新型城镇化进程日益加快,大量新市民、新就业无房职工和人才涌入城市,公租房供需矛盾逐步显现。一是部分地方开工建设房源较少,待分配使用房源十分有限。二是从2016年起,中央、省级暂停对部分地方公租房建设项目进行资金补助,受地方财力限制,近年来部分地方未开工建设新的公租房项目,加之新建商品房小区配建公租房政策未落地施行,房源筹集渠道较窄,公租房新增房源后继乏力。三是城区片区棚改安置人员、机关单位新就业职工(含引进人才)、稳定就业的外来务工人员等新市民群体对公租房需求量越来越大,房源缺口大。(三)运营维护收支不平衡,公共配套设施不完善。一是资金保障力度不足、资金缺口大。一方面,公租房建设资金主要来源于政府财政投资、土地出让金净收益、住房公积金的增值收益,三部分皆以政府为支撑,资金稳定的同时在数额上却难以得到满足,只能通过借贷,每年需支付巨额利息,另一方面,随着公租房大面积交付使用,维修维护工作量和难度逐年增加,维护维修、物业管理费支出逐年上升,加之没有固定经费来源,物业公司或产权人根本无力承担,财务压力大。二是资金收缴管理制度不完善。部分地方没有强制提取房屋维修资金,日常维护维修均由物业公司在物业、租金收入中列支或由产权人承担,维修资金归集使用不规范,:..标准不统一;租金定价滞后,调整周期长,定价调整考虑因素少,不同收入人群租金收取标准单一,对困难群体未制定租金减免政策;运营维护收支不平衡,“租不养房”矛盾非常突出。三是配套设施不完善,居民获得感幸福感不足。项目投资收益和资金必然影响规划选址和配套设施建设,实地调研时发现有的小区地处城市边远地带,道路等基础设施还未建成,超市、菜市场等周边配套不完善,公益性公共服务设施少,这些问题给居民生活带来了很大不便,居民获得感、幸福感不足。(四)运营维护管理难度大,信息化管理建设滞后。一是部分地方运营管理不规范,管理主体责任界定不明确。房屋超出保修期后出现质量问题维修责任主体不明、公租房和安置房混合管理、针对弱势群体未制定租金减免政策、专业管理人员不足等问题,同时,公租房管理主体部门未对物业管理机构服务建立有效评价考核机制,考评周期长,难以保证物业服务质量。二是部分地方统一的公共租赁住房管理信息系统平台尚未建成,信息化智能化管理水平低。住房保障部门无法实时精确掌握公租房的相关信息,获取数据的时间较为滞后,公租房各管理主体之间数据未互联互通,实现数据共享。三是租金、物业费催缴难。遇到租户不交租金和物业费的情况,没有有效制约手段,部分公租房管理主体不能采取停水、断电等催缴措施。四是公租房社区矛盾隐患问题突:..出。公租房社区的矛盾隐患问题更多表现为居住人群的结构问题,入住人群文化素质、经济条件、生活****惯、健康状况、年龄等方面存在差异,在高端商品房项目中配建的公租房项目中,公租房租户与商品房业主之间差异悬殊,群体之间诉求不同,造成运营维护管理工作难度增大。另外,居民未充分参与小区共建共享,没有形成协商共治合力,基层社区党建引领不足,居民之间交流少,引导开展文体活动、帮扶和关爱弱势群体活动少。(五)退出管理机制不健全,动态监管不到位。一是退出机制不完善,导致福利固化。对不再符合保障房分配条件和违反相关规定的租户,难以实现及时清退,存在“只进不出”、“二代租户”现象,在公租房总量一定的情况下,“里面的人”不出来,“外面的人”则进不去,导致轮候期难以明确,退出执行难,造成管理困难。二是部门缺乏联动,未形成监管合力。各公租房管理主体缺乏联动管理机制,资格申请审核涉及部门职责分工需进一步协商明确,对公租房管理未形成有效监督和制约。三是未建立动态监管机制,监管缺位。一方面,未进行不定期租住资格抽查和巡访,部分地方只对租赁对象进行年检年审,或者合同到期时才审查租赁资格,另一方面,由于部分地方缺乏信息化管理平台,未打通住建、人社、民政、自然资源、公安、住房公积金等部门信息壁垒,对公租房住户名下房屋信息、收入信息、车辆:..信息等资产信息难以实现动态监管,缺乏智能化管理手段,存在公租房转租、出借、长时间空置等问题。二、几点建议为进一步完善公租房管理体制,构建长效管理机制,全面规范公租房管理,把此项工作抓好抓实抓出成效,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难,提出如下建议:(一)统一规范管理,扩大保障覆盖面。公租房后续运营管理是一项复杂的系统性工程,工作量大,涉及面广,各环节政策性和公益性都很强,一是需明确统一的牵头部门,整合公租房管理。二是合理制定保障准入条件,扩大保障群体。公租房保障范围应由城镇低收入家庭扩大到城镇中低收入家庭,加大对新市民的住房保障力度,应保尽保,在原有保障群体的基础上再设立专项保障计划,例如青年医生、青年教师、公交司乘人员、环卫工人等特殊行业精准保障计划和人才专项保障计划,对专项计划人群给予优先配租。三是厘清住房困难群体的判断依据,严格执行申请标准和申请程序。结合人口规模、商品住房发展水平和居民收入等实际情况,合理设定住房困难家庭认定标准,在原有以家庭成员人均收入为收入判定单一标准的基础上,增加合理评价指标如拥有的车辆、非住宅房产等财物总价,更加精准认定家庭情况。(二)多方保障供应,化解供需矛盾。一是优化中心城区片区用地规划,适当增加公租房建设用地供应,统筹推进片区城市更新的同时,规划建设部分公租房,解决片区安置问题,增加公租房供给。二是认真贯彻落实《关于进一步规范发展公租房的意见》(建保〔2019〕55号)文件精神,明确新开工房地产开发项目配建公租房要求和比例,缓解公租房房源压力。同时收购品质较好的空置公寓楼盘,用于扩充人才公寓房源来源。三是把握国家启动“人口流入量、房价和租金水平较高的地区实施公租房建设项目资金补助”政策契机,积极争取公租房项目计划,纳入补助范围,破解资金瓶颈,有效保障公租房供给。四是坚持实物保:..障与租赁补贴并举,持续加大新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员保障力度,满足困难群众多样化的居住需求。(三)规范资金管理和使用,完善公共配套设施。一是建立合理科学的租金体系。合理制定租金定价水平和调整周期,根据小区地理位置、装修程度、面积、户型、楼层等结合市场定价进行整合,梯级定价;根据家庭收入进行等级划分,实行多级租金制度,精准发力,制定合理租金减免政策,对于不同收入人群制定合理收费标准。二是细化租金使用比例,专款专用。基于公租房维修资金需求大实际,采取按比例划分租金收入,充实公租房维修资金,出台维修资金使用细则,保证公租房后续运行。三是合理收取物业费。对于新就业职工、引进人才等有一定经济基础的群体,可以收取与市场价一致的物业费,对于低保、残疾等需要特殊照顾的群体,则可以适当减免物业费。四是完善公租房小区配套服务设施。在公租房项目选址时,同步考虑交通、菜场、学校、医院等公共配套服务设施,或同步建设完善配套设施;积极争取上级资金政策支持,补缴土地出让收入及相关税费后的收益专项用于公租房配套建设;公租房小区及周边商业用房优先用于引进银行、便利超市、餐饮等经营便民服务项目,保障入住居民生活便利。(四)构建互联互通共享平台,推行智能信息化系统。一是进一步建立健全住房保障、公安(车辆和户籍管理)、人力资源和社会保障(社会保险)、不动产、工商、住房公积金等部门的信息共享机制,申请家庭或个人的车辆使用、财政供养人员、工商企业注册、社保公积金缴纳等信息进行联网精准审核,提高公租房的审核、审批时效,确保保障对象的精准度。二是建立多部门年审机制。对公租房入住对象资格进行年审,核实相关信息。三是搭建智能化管理平台,实现公租房的动态管理和有效循环。实现公租房网上申请、审核、审批、办理、交费、保修及退出,形成良好动态循环,提高住房保障服务质量。(五)提升物业服务水平,加强多元主体共治。一是规范小区运营管理,明确管理主体责任。完善运管管理制度,明确维护维修责任;加强保障房小区管理力度,规范公租房小区物业服务行为,主要针对法人、物业从业人员,积极开展物业管理专业知识培训,提高物业服务水平,为公租房的分配入住提供服务保障。二是推动物业服务与社区管理有机结合,推广由街道办事处组织召集的物业服务:..联席会议制度,深化物业服务内涵,丰富业主活动,加强沟通交流,提升物业服务质量。三是强化物业服务监督管理。制定物业服务考核管理办法,细化物业服务评分标准,对物业管理服务实行动态抽检和年度考核,完善奖惩措施。四是推进小区共建共享。条件具备的小区在当地街道的领导下成立党支部、社区居委会等组织,充分发挥基层党建引领作用,强化居民自治,充分发挥社区居委会在小区物业管理和物业纠纷协调处理中的职能作用,加强街道办事处对社区居委会的指导、服务和监督作用,广泛引导社会力量积极参与社区矛盾隐患化解工作。五是联合行政主管部门、志愿者、残联等组织开展爱心帮扶行动,为公租房小区困难群体送暖、送智、送政策。(六)健全退出管理机制,实现动态监管。一是完善退出管理制度,加强动态监管。建立定期巡访和资格抽查制度,通过信息化系统对住户名下资产进行动态监管,对不符合资格住户及时清退,同时制定退出激励政策,建立个人诚信档案库。二是成立清退工作小组。对于不再属于保障范围内的对象进行及时清退,限定清退时间,对于不配合退出工作的保障对象,则收取市场同价租金,有单位的对象可通报单位,计入个人诚信档案,联合纪委和检察院实施清退行动,必要时申请司法介入。三是更新智慧物业,配套更新改造基础设施和公共服务设施,深度运用智能水表,电表、烟感、门锁等智能设备。推进小区物业管理技防建设,采用电子进出卡、“刷脸”等信息化手段强化小区的管理,并对转租、出售或空置等现象实现提前预警。