产业地产的运营商业模式简析.pdf

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证公司在业务开拓上能够获得足够的资金发展动力和清晰的退出渠道,维持公司投资运转。基金投资商的自身定位决定了其必须具备足够强盛的资产管理能力,才能对物业进行持有运营,对物业升值和资产价值成长周期有敏锐的判断和把握,保证公司功绩的可持续发展。为了同时具备资本对接能力和资产管理能力,基金投资商必须建立专门的部门具体负责,以XXX为例,XXX构成了由地产开辟部、物业管理部、基金管理部构成的三核联动”模式,地产开辟部主要负责物流地产的开辟及前置招商,物业管理部主要负责将出租率提升到90%以上,基金管理部主要负责对接资本。:..方式以及核心能力要求,对于产业地产商,尤其是新进的产业地产商而言,该四种模式没有优劣之分,只有得当不得当之说,产业地产商还需在行业法律法规的边界内,根据本人的资源、能力状态,选择得当本人的商业模式,以帮助本人在产业地产开辟建设范畴少走弯路、错路、冤路主体企业引导模式、产业地产模式、工业园区开辟模式、综合运作模式1、企业主导的渐进发展模式,主体企业引导模式,通常为指在某个产业范畴具有强盛综合实力的企业,为实现自身更好的发展,首先通过获取大量的自用徒弟,营建一个相对独立工业园区;其次,在自身企业入驻占主导的前提下,借助企业在产业中的强盛凝聚力号召力,通过徒弟在开发,建立晚上的响应配套设施,已出让项目租售等方式引起其他同类企业的距离,实现整个产业链的打造及完善。这种模式一主体企业为主导,一方面符合主体企业战略发展需要,一方面又带动了同种产业的聚集,促进了整个城市的专业化建设。但是相对于城市建设而言,该种模式独立:..度慢、形成周期长、缺乏整体规划、具备一定程度的盲目性等特点,难以作为城市专业化发展的主要模式。2、地产商的直接开发模式:产业地产商模式是产业投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目,进行项目的道路、绿化等根蒂根基设施建设乃至厂房、仓库、研发等房地产项目的修建,然后租赁、转让或合资、作何协作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合理的地产开发利润。产业地产模式依旧是房地产开发模式,地产开发而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产,因此难以形成产业辐射力,是产业地产的初级开发运营模式。例如国际知名的物流仓储企业XXX,他专注于物流房产租赁服务,在同类上市公司中。XXX的国模行业第一。首先XXX在取得土地之后,进行一级开辟包括根蒂根基设施的建设,二级项目以仓储设施为主,采用租赁方式销售,客户对象包括制造商、零售:..之后派出专业的团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。XXX称之为物流房地产,即由XXX打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,XXX只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍有客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。3、产业园区的协调开发模式,社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑,经招商引资、徒弟出让等方式引进符合园区发展的项目,以地产为载体,依托产业项目,实现城市功能建设的完备。这种模式下,政府首先吸引产业地产商进行符合产业运营需要的地产规划与开发,在此基础上,创造相关产业政策支持、税收优惠等条件,吸引相关产业入驻没从而形成产业化的地区模块,提高产业地产辐射力和影响力。多个产业地产木块构成时,城市的产业专业化水平就获得了质的提升,城市的专业化形:..调开辟模式是目前我国各级政府最常使用的产业地产开发模式,同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点,是我国价值链中具备良好辐射、师范和带举措用的重要环节,是增进地区基尼发展的强有力的推动器。4、综合运作模式,综合运作模式是指对上述的产业园区开辟模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和设计经营范围较广的特点面积要求在土地、税收等政策上的支持,也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐,还要求具备产业想哭的经营运作能力的保证,因此单纯的一种开发模式,往往很难达到是产业项目建设能顺利推进的目的,必须对产业园区协调开发模式、主体企业主导模式、产业地产商开发模式等进行综合使用。:..近年来,以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温,刹那间,涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。首先,传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题,且有越演越烈的趋势,据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。以XXX为例,近年来,绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。其次,产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸***20年,取得丰硕成果的同时,也树立的行业标杆。近年来,随着产业地产的不断升温,多数产业地产商继续发力,开始在全国范围内大肆布局。XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制,拟在打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部:..综合体进行复制,目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区,未来的5~10年,联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势,已在全国范围内建立超过30个园区,凭借自身的品牌资源,清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个,大有蓄势待发之势。XXX、XXX发展、XXX中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。第3、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看,制造企业、电商处于产业地产的上游,是产业地产的需求方。但现如今,产业资本开始觉悟,大量企业开始试水产业地产,产业地产上游驱动的现象十分普遍。XXX是我国汽车零部件范畴的龙头企业,开辟、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一,目前,XXX已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开辟了近20个专业园区。作为医疗东西范畴龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务,拟在天下多个一、二线城市拿地建设医疗东西专业产业园,当前,其湖南长沙项目运作的十分胜利。作为电商的XXX已经联合XXX、XXX等协作、伙伴发布“菜鸟网络”计划,在天下范围内大肆拿地,进军物流地产。XXX、XXX、XXX、:..XXX、XXX、XXX、XXX、XXX等均有进入产业地产的计划或行动。最后,金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐,产业地产火爆后,自然少不了资本的身影。一方面,产业地产得到资本市场的充分认可,继华南城、XXX、XXX发展、XXX、XXX等产业地产商登录资本市场后,2014年,光谷联合、XXX、XXX相继在香港IPO,上海自贸区地主兼漕河泾的母公司XXX借壳XXX,曲线完成IPO,赫赫有名的苏州工业园(XXX)也正在A股IPO排队中,据统计,2013~2014年在香港资本市场上市的房企中,超过70%是产业地产商。另一方面,产业地产也得到了私募基金的充分认可,平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张;绿野资本、天赋资本、XXX为代表的产业投资基金,正以园区为平台,以投资打造产业集群为最终目的,追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。各路资本的疯狂造成了产业地产进入门槛很低的假象,其实不然,由于产业地产的客户是企业和政府,投资决策更加理性,产品要求更加严格,因此,相较于住宅地产和商业地产,产业地产的进入门槛更高,开发难度更大。再由于产业地产涉:..及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素,因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。纵览进入产业地产的企业,似乎每家都宣称自己有独到的商业模式,如产业综合体模式、商贸物流城模式、产业新城模式、总部基地模式、officepark模式等等。众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象,其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精髓,总结出四大产业地产商业模式,即以产业物业开发租售为主的地产开发商模式,以PPP为主的产业新城开发商模式,以双轮驱动为主的产业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式,每类商业模式均有内在的资本运作逻辑和开发能力要求,后进入的产业地产开发商可根据自身的资源、能力状况匹配相应的商业模式,以在产业地产领域少走错路弯路。一、地产开辟商模式地产开辟商模式是开辟者在工业园区或其它地方获取土地,以整体开辟或订制式开辟的形式建设产业物业产品,如产业综合体、总部综合体等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,最后获取开辟利润的模式。联东U谷,XXX、XXX是地产开辟商模式的典型代表。从本质上讲,地产开辟:..商模式与传统的住宅开辟模式并没有太大的不同,因此,地产开辟商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。地产开发商可通过以下三种方式盈利:第一,物业出售,即出售产业物业获取利润,由于产业地产前期开发投资巨大,且我国缺乏畅通的产业地产融资通道,地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金,与国际产业地产开发商相比,我国的地产开发商物业销售比例偏高,普遍在7成以上,以联东U谷为例,其物业租售比维持在2:8左右。第二,物业出租,即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益,由于我国工业用地政策有很强的区域个性,很多地方规定,工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让,这就堵死了物业出售的获利通道,开发商不得不持有并出租物业,以获取稳定的租金,持有物业虽然资金回收较慢,但能使开发商获取物业增值收益。第三、提供服务,即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。在专业分工越来越细化的时代,企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多,基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时,也蕴藏着巨大的:..利润空间,甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。如XXX提出“城市产业综合体”的概念,通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务,建立产业配套服务体系,打造一个以企业为核心的产业生态环境。作为地产开发商,至少需同时具备以下三大能力:产品开发能力,物业产品是地产开发商的生命线,也是能否打动客户的关键,地产开发商首先应具有丰富多样的产品体系,如产业综合体、总部综合体等,而且其产品体系还应根据客户的需求不断调整升级,如XXX的产品经历了工业园——工贸园——科技园——城市产业综合体的演进;产业招商能力,招商是提高产品去化率的关键,也是实现滚动开发的保障,地产开发商必须成立专业而强大的招商团队,采用多种招商渠道和策略,挖掘符合自身产品定位的有效客户;产业服务能力,在招商优惠政策趋同的形势下,园区服务成为提升园区综合竞争力和招商成功率的重要砝码,园区可围绕“创意孵化、创业初期、企业成长、规模扩张、上市准备”的企业生命周期链条,构建全面的企业服务体系,如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权服务、上市辅导等。二、产业新城开辟商模式:..产业新城开辟商模式以XXX、XXX发展、XXX为典型代表,其也是我国在产业地产范畴最早实践PPP模式的开辟商,其商业模式大抵如下:A政府与B产业新城开辟商就C产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开辟达成协作和谈,在规定的协作年限内,B开辟商负责地块内的土地平整、道路管廊等根蒂根基设施建设工作,学校、医院、文化、体育大众设施建设及运营管理工作,产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作,空间规划、建筑设想、物业管理、大众项目维护等根蒂根基性服务工作等;于此同时,B开辟商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报,如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等;协作期限结束后,B开辟商将C产业新城的根蒂根基设施大众设施产权及经营权无条件已交给A政府。产业新城开辟商主要通过土地一级开辟和土地二级开辟获利。土地一级开辟获利,产业新城开辟商朝替政府从事地区一级开辟如九通一平、大众设施建设等,因此,土地是其最大的产品,土地出让收入也是其最大的土地一级开辟收入,别的产业新城开辟商介入产业招商等新城的运营,税收收入、根蒂根基设施配套费等非税收入以及地方财务可以支付的专项收入也:..是其土地一级开辟收入起原。土地二级开辟获利,即开辟商获取房地产用地进行二级开辟,通过销售房产获利,目前,房地产开辟销售收入成为产业新城开辟商的重要收入起原,以XXX为例,2013年其在园区住宅配套的收入和本钱均占70%以上。产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力:,产业新城开辟商在代替地方政府从事新城开辟,紧跟政府步伐是其天然属性要求,产业新城开辟商在拿地、规划、开辟、运营等环节都必须与政府进行多轮谈判,尤其在拿地环节,随着地方政府在产业地产范畴的见闻不断厚实,产业新城开辟商的拿地谈判难度十分巨大。,为使片区开发顺利进行,必须在蓝图描绘、目标制定、产业导入、空间布局、招商引资、投入产出等方面具有前瞻性、创新性和操作性的思考,区域战略规划、产业规划至关重要。,涉及数百亿的土地开发资金,开发商必须综合运用银行贷款、信托融资、:..夹层融资、企业债、中期票据、短期融资卷、债权融资、上市融资等多种融资手段,构建强大的资金募集能力。三、产业投资商模式产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表,其也是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商,与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比,产业投资商不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下:产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金,该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发,同时还投向具有市场前景的科技型创新企业,用投资的方式吸引大批创新企业入驻,产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。,与地产开发商和产业新城开发商类似,产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益;,采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育,待孵化:The