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平江商务酒店综合体项目
——可行性研究报告

目录
第一章投资概况
第一节项目简介
第二节投资方案
第二章项目背景和必要性
第一节项目背景
第二节项目投资的必要性
第三章市场竞争分析
第四章项目实施计划
第五章风险分析及应对措施
第一节主要风险因素
第二节主要风险对策
第六章效益评价
第一节经济效益评价
第二节社会效益评价
第三节投资项目结论
第一章投资概况
第一节项目简介
一、项目概况
:平江商务酒店综合体项目
:平江区集体(国有)资产经营公司
:项目建筑位于娄门路318号(原平江医院),地处苏州古城区的东北面,西面紧邻护城河,东邻苏州新加坡工业园区,建筑基本保持原有结构形态,周边多为居民新村,外部装饰风格陈旧,
4、项目状况:,总建筑面积 (含地下停车场 )。项目资产为公司自有资产,目前空置。
:按照快捷酒店进行改造,,暂定客房约110间。
:改造总投资约450万元,改造资金由公司自筹。
二、投资主体
项目建设单位:公司是经平江区人民政府批准成立的江区工商局注册登记,现注册资金18183万元。主要承担政府授权的江区投资建设了桃花坞文化创意产业园,博济科技产业园等多个区重点建设项目。公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力,在配合区政府进行业态调整,实施产业升级的过程中发挥了重要作用。
第二节投资方案
一、 项目投资
项目总投资估算表(万元)
序号
项目
投资
备注
1
结构改造
55
2
外立面改造
50
3
公共部分装饰
75
4
客房装修
110
5
电器设备
55
6
大堂装饰
15
7
电力系统
45
8
消防系统
20
9
其他设备
25
总计
450
二、投资建设方案
项目总投资约450万元,计划2010年初开始办理施工前期准备工作,2010年3月能够开工,2010年8月底前完成改造工作,9月投入试营业。
第二章项目背景和必要性
第一节项目背景
一、宏观背景
1、苏州区位环境分析
地理位置
苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带,东临上海,南连浙江省嘉兴、湖州两市,西傍太湖与无锡相接,北枕长江,是距上海最近的中心城市。
苏州位于中国两大经济带-沿海经济带和长江经济带的交接处,是中国最富饶的地区之一。
面积
,其中苏州市区面积1650平方公里,,古城区14平方公里。
2、经济环境分析
2005年,,%。,年均增长35%,%。主要经济指标名列全国大中城市前茅,5个县级市全部进入
“全国综合实力百强县(市)”前列。
服务业加快发展,%;%,旅游总收入年均增长23%。
3、酒店业市场分析
我国酒店业目前发展十分迅速,据资料显示到2008年底,全国住宿餐饮企业超过了330万家,全年营业额达到17998亿元,%,与十五末相比,在年平均增长速度接近20%的情况下,%。人均消费也从2005年的680元增长到2008年的1348元,几乎翻倍。
另一方面, 05年以来,在来苏旅游人数稳步上升的背景下,苏州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势,分了杯中羹的正是――中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的大街小巷,不过2年多时间,市区仅平均200元左右的客房标间至少多了1000间。
这些新兴的经济型酒店交通便利、设施现代、价格实惠、房间布局灵活,提供精简的“有限服务”,借助周边的餐饮、商场等设施来满足客人需求,使酒店本身可以去除过多的功能。在2008年黄金周,以经济型酒店为代表的非星级饭店客房出租率为85%,远远超过高级星级酒店的客房出租率。
4、政策分析
商务部发出《关于加快住宿业发展的指导意见》,意见中强调指出住宿行业下一步发展的重点,即“经济型酒店”“绿色酒店”以及“自主品牌”。
综上所述,我们不难看出,从发展趋势看,苏州中档经济型酒店,特别是主题特色鲜明的中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。
二、微观环境
项目位于娄门古城河畔。地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇之处,距离拙政园、狮子林、苏