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如何认识房地产市场-吴祥.ppt


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如何认识房地产市场-吴祥200811如何认识房地产市场
战略与投资管理部
2008年11月11日
国外市场变化规律
影响市场变化的因素
哪些指标看市场
判断市场所处阶段
美国经验表明,房地产市场发展和宏观经济密切相关。新房销售变化与GDP正向同步,与利率则反向同步
资料来源:美国统计局,国金证券
1970年代以来,美国经历了3次大的楼市衰退
每次楼市变化基本都与GDP和利率的变化同步,只是一个正相关,一个负相关
美国GDP增速(%)-右轴
美国新房销售套数(万套)-左轴
10%
8%
-2%
0%
2%
4%
6%
美国按揭利率(%)-右轴
美国新房销售套数(万套)-左轴
美国经验表明,只有当经济衰退(高失业率)和供求严重失衡同时发生时,楼市才会“硬着陆”
哈佛住房中心的研究表明,稳定增长的宏观经济可有效化解住宅市场供过于求的问题
美国最近两次大的楼市衰退(1983年和1992年),都以高失业+过多的可售存货为标志
资料来源:哈佛住房研究中心《2007年美国住房报告》,美国统计局
就业率
可售存货套数(千套)
可售存货去化期(月)
美国经验表明,新开工和投资的减少通常要滞后于成交量下降半年,而最严重的供求失衡则发生在成交下降后1年左右
资料来源:美国统计局
美国成交下降后6个月,新开工开始减少
美国新开工减少后6个月,可售存货达到最高点
新开工套数(千套) 成交套数(千套)
可售存货(千套)
新开工套数(千套)
与中国购房文化、财富理念更相近的香港市场经验也表明,股市的财富效应对楼市的影响极大
股市产生的财富效应对楼市影响极大。从香港经验看,房价指数变化基本和恒生指数正向同步变化
资料来源:香港金融管理局、香港差饷物业估价署注:香港新房售价指数以1999年房价为基点计算
香港新房售价指数- 左轴
香港恒生指数- 右轴
9206 9810 0810
国际经验表明,年家庭可支配收入达到5000 美元以上时,房价收入比基本都在10 以下
全球房价收入比分析表明,家庭可支配收入5000 美元是房价收入比的分水岭,达到这一收入水平后的城市房价收入比普遍低于10
全球范围看,房价收入比为10 属于偏高水平:全球大约有50%的城市房价收入比在2-6 之间,大约有70%以上的城市房价收入比在10 以下
07年中国城镇家庭可支配收入约为41000元,合6000美元
数据来源:世界银行
阿根廷
巴巴多斯
科威特
利比亚
巴拉圭
瑞典
瑞士
乌拉圭
韩国
俄罗斯
新加坡
家庭可支配收入(美元)
房价收入比
各国房价收入比与家庭收入比较
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美国新开工套数(万套)
美国新房销售套数(万套)
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86年联邦存款保险公司在为54 家破产金融机构的储户提供了160亿美元赔款后破产
88 年国家花费960 亿美元,通过重组、并购等方式挽救185 家金融机构
89 年初出台《金融机构改革、复兴和实施法案》,成立美国资产重组托管公司RTC
89 年RTC花费1350 亿美元挽救了318 家金融机构
89 年6 月起,连续21 次降低利息,基准利率由89 年6 %下降至92 年9 月的3%
90 年RTC再花1300亿美元解决了另外213 家
95年需要RTC监管的金融机构锐减至13家,危机才告结束
50年代后,美国大规模出台救市政策只有89年前后这一次
但持续4年的救市措施并没有马上使房地产市场回暖,直到95年金融机构破产危机结束后,楼市才开始回升
在宏观经济基本面低***况下,一旦楼市进入下行周期,即使强有力的救市政策也难以在短期内逆转大势
资料来源:美国统计局,投行报告
美国89年前后出台的救市政策
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美日经验表明,,新房市场基本饱和,二手房成为主流
资料来源:哈佛住房研究中心《2007年美国住房报告》,美国统计局、日本统计局
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美国家庭总户数(亿户)
美国住宅总套数(亿套)

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