自学考试专题资产评估练习题含解析.pdf

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料,方法就时,必须合理预测其未来的获利产评估业务,。会失灵。资产评估的过程实际上能力以及拥有获利能力的有效期评估项目的情况和资产评估程序答:(2)市场法中的现行市价指明也就是搜集资料的过程。评估者限。资产评估的各项经济原则是制度·确定并履行适当的资产评是贸应根据可获资料,以及经努力能相互联系的,在资产评估过程中估程序,不得随意简化或删减资(3)市场法的运用与原始成卒擞搜集到的资料满足程度来选择适应综合运用这些原则,以保证资产评估程序。伺且技工?当的方法。就资产评估来说,方产评估工作效率的提高和评估结(3)资产评估机构应当建立相关(4)成本法是按全新资产的法的科学性依赖于方法运用中指果的合理性。工作制度,指导和监督资产评估建筑或制造标准、设计、格式及标的确定。?项目经办人员及助理人员实施资技术等,:..答;重置成本一般包括重新购景立功能的物业时,可以将诸如配决定。土地需求是与经济发展密答:首先资产的价值取决于资产或建造与估资产功效相同的全新电设备、泵站、锅炉、电话、交切相关的。经济发展速度加快,的成本。资产的原始成本越高,资产所需的一切合理接费用和间换机等列入物业范围,随建筑物经济规模扩张时,土地的需求会资产的原始价值越大;反之则小,接费用,如设备购置成本、运杂一起评估。其三,许多加工设备迅速增加,从而土地价格随之上二者在质和量的内涵上是一致费费、基础费、其他间接费用、都有设备基础等构筑物,在续用涨。的。根据这一原理,采用成本法税金、资金成本等重置成本的构条件下不能将设备基础漏评。通(3)土地价格具有明显的区域性。对资产进行评估,必须首先确定成要素与评估对象、评估评估目常情况下,简易基础,如机床设处在不同地域的土地,尽管其地资产的重置成本。重置成本是按的有关。重置可以是对单台机器备基础等,可以含在设备评估价质条件完全相同,但其价格会。在现行市场条件下重新购建一项设备以是对整个工厂、车间或二值中,大型设备基础要单独作为有很大的差异。同一城市中的不全新资产所支付的全部货币总条生产线等整制产。重置对象不构筑物评估。同地段,土地价格会相差几倍,额。重置成本与原始成本的内容同,重置成本的构成要素也不对(2)机器设备和无形资产。比较复甚至十几倍或几十倍,这是土地构成是相同的,而二者反映的物于不需要安装的单台机器设备,杂和先进的机器设备,特别是成的级差地租形成的。价水平是不相同的。前者反映的重置包括设备的购置成本、运杂套设备、机组、检测设备等,其(4)土地价格的上涨性。尽管土地是资产评估日期的市场物价水费,需要安装的备还包括安装费、功能的正常发挥还需要有专利、价格会随着对土地需求的变化而平,后者反映的是当初购建资产基础费,另外可能还包括本、税专有技术和计算机软件等无形资变化,但就总体而言,由于经济时的物价水平。资产的重置成本金等。对于原地继续使用前提下产支持。一般来说,对单台设备发展是必然的,土地价格从长期越高,其重置价催越大。的整体性机辅和通用性较强的无形资产,应将来看具有上涨趋势。土地价格上其次,资产的价值是一个变量,重置对象是整体企业,机器设备设备和无形资产分开评估;而成涨的另一个原因是随着经济的发随着资产本差的运动和其他因素的重置成本内容外,一般还包括套设备、机组和复杂的检测设备展,资本的边际收益率会下降,的变化而相应变化。影响资产价一些间接费用。如费、管理费、中含有的专用无形资产,可含在当地租稳定不变时,由于边际收值量变化的因素,除了市场价格联合试运转费、投资方向调节税设备价值中一起评估。益率下降,土地价格也会上升。以外,还有(I)资产投人使用后,进口设备重置成本还包括设备的(3)机器设备和流动资产。,进口从属费用,如海外运杂费、套设备、机组在其价值构成中包系。其物理性能会不断下降、价值会海外保险费、进口关税、增值税、含有试车用原材料、配套易损件答:地产是指土地资产,在我国逐渐减少。i种损耗一般称为资公司代理手续费、银行手续费、及技术培训费等。在续用条件下确切的提法应该是土地使用权资产的物理损耗或有形损耗,也翟海外监管手续费、商检费等。对这些机器设备评估时,应注意产。我国城镇土地的国有性质决实体性贬值。(2)。定了只有土地使用权才具有商品运用,使得企盟原有资产与社会几种方式?第四章房地产评估的属性。我国城镇土地市场实质上普遍推广和运用的资产相比较答:评估人员在评估机器设备时,,房地产上是土地使用权的让渡市场,并在技术上明显落后、性能降低,要根据评估目的的要求对被评估只有哪些不同特征?形成了自身的价格体系。其价值也就相应两少。这种损耗的机器设备进行必要的核查,以答:与其他类型资产相比,房地(I)基准地价。基准地价是指城镇称为资产的功能性损耗,也称功确定机器设备的客观存在。机器产具有不同的特征,表现在:国有土地的基本标准价格。是各能健贬值。(3)由于资产以外的外设备的核查方式有逐项清查和抽(1)位置固定性。房地产属于不动城镇按不同的土地级别、不同的部环境因素变化,S起资产价值样核查两种。机器设备鉴定的目产,它的空间位置是固定的。位地段分别评估和测算的商业、工降低。这些因素包括政治因素、的是通过确定评估对象的存在状置固定性使得区位环境因素在房业、住宅等各类用地土地使用权宏观E素等。这种损耗一般称为态,为价值判断提供依据。机器地产评估中变得格外重要。的平均价格,基准地价是一个区资产的经济性损耗,也j61经济设备的鉴定按其工作阶段可以分(2)耐用性。从某种意义上讲,土域性的用地条件相近的平均地性贬值。为统计性鉴定和判断性鉴定。其地的使用具有永续性。建筑物一价。第三章机器设备评估内容包括统计性鉴定中的宏观鉴经建造完成,其寿命是相当长的。(2)标定地价。标定地价是在市、。定和微观鉴定,以及判断性鉴定。房地产用的长期性决定了其用县政府根捷需要评估的正常土地答:(1)。途、功用可以随着社会的进步不市场中,在正常经营管理条佴和业整体资产的一个组成部分,它答:修复费用法的基本思路:以断地加以改善、调整,以达到最政策作用下,具体宗地在一定使通常与企业的其他资产,屋建筑修复机器设备的实体性贬值的一佳利用的状态。用年限内的伤格。标定地价是政物、土地、流动资产、无形资产种使之达到全新状态所需要支付(3)影响因素多样性。房地产效用府评估的具体地块的地价,标走等,共同某项特定的生产目的。的金额,作为被修复机器设备的的发挥以及其价值的实现,要受地价是确定土地使用权出让底价一般不具备独立的能力。实体性贬值的一种方法。使用这到诸多因素的制约。,标(2)对于整体性的机器设备,它是种方法应注意区分可修复性损耗自身的自然的、物理的、化学的定地价不进行大面积的评估,是为了实种功能,由若于机器设备和不可梧复性损耗。这里的可修因素以外,杜会因素以及周边环根据土地使用权出让、转让、抵组成的有机整体。评员在进行价复性损耗是指可以用经济上可行境等都会对房地产效用的发挥及押、出租等市场受易活动或进行值分析时应注意资产之间的有机的方法修复的损耗。有些损耗尽其价值的实现起到非常大的影响股份制企业改制时才进行评估。对价值的影响,整体的价值不仅管是可以修复的,但是从经济上作用。(3)土地使用权出让底价。土地使仅是单台设备的简单相加。来讲是不划算的。对于这种损耗(4)投资大量性。不论是房地产中用权出让底价,是政府根据正常(3)影响机器设备磨损的因素很不可用修复费用的方法来测定损的土地还是建筑物,其投资数额市场状况下宗地或地块应达到的多,设备损、失效规律不易确定,耗。在计算贬值率时,贬值率是都是可观的;不论是国家投资者、地价水平确定的某一宗地或地块个体差异较大。确定往往需要逐由可修复性损耗引起的贬值与不企业投资者还是个人投资者,投出让时的最低控制价格标准。它台地对设备的实体状态进行口鉴可修复性损耗引起的贬值之和除资房地产都需要较大数额的资也是土地使用权出让时政府首先定。’以重置成本得到的。金。出示的待出让土地或地块的最低(4)设备的贬值因素比较复杂,(5)保值增值趋势。由于土地资源地价的依据和确认成交地价的基实体性外,往往还存在功能性贬区别的问题有哪些?特别是城市土地面积的有限性,础。值和经济性贬值。科术的发展,答:确定机器评估范围时应注意从长远的观点来看,土地供给一(4)转让价格。地产转让价格是使国家有关的能源政策、环保政策区别下列几个问越:般会滞后于土地需求而出现房地用者将已取得的土地使用权转让等,能对设备的评估价值产生影(1)机器设备和土地、房屋及构筑产价格上升的趋势。给第三者,由第三者向转让者所响。物。。支付的一种价格。、房屋及构筑物的关系可能出答:土地资产价格类别多种多样,(5)出租价格。地产出租价格亦称法测定耽贬值的步骤。现以下几种情况:其一,有些设但其价格特点是共同的,土地资土地使用权租金价格,其价格表(1)分析比较被评估机器设备的备是安装附着在土地、房屋及构产的价格特点是由土地的自然特现有两种形态,土地使用者之间超额运营因素;筑物上,它们对后者的功能会有性和经济特性决定的,其表现如所形成的租金价格和国家与土地(2)确定被评估设备的尚可使用很大影响,如油井、旋转屋顶韵下:使用者之间形成的租金价格。’寿命年的超额运营成本;机构、电梯等,评估是要考虑这(1)。(3)计算净超额运营成本;些设备具有的不动产特征。其二,币表现,其价格不由生产成本决答:土地使用权评估中应坚持的(4)确定折现率,计算超额运营成许多物业为了方便适用或具童多定。土地是自然形成的,是人类原则主要有:,除土地、房屋结构外还赖以生存的基础,它的形成无所(1)替代原则。、电、汽、电讯、智能谓生产成本。原则可概括为:土地价格水平由成。等附属设备。在评估这些具有独(2)土地价格主要由土地的需求具有相同性质的替代性土地的价3:..入减去总费用所得的结果可能是(4)另外,建筑物根据其建筑程度响。(8)供需状况。地产价值高低了解市场行情的买卖者按市场的负数,但也不意味着这块土地无和使用状况也可分为已完工在建受市场供求关系的影响很大,供交易案例相互比较后所决定的价价格。客观收益是排除了实际收工程和在建工程。过于求时,价值会降低;供不应格来确定;土地价格可通过比较益中属于特殊的、。求时价值会提高。(9)其他。如住地块的条件及使用价值来确定。所得到的一般正常收益,客观收答:建筑物评估不仅要遵循资产房制度改革、长期投资贷款利率(2)最有效使用原则。由于土地具益才能作为评估的依据。评估的一般工作原则,还因为建变化等都直接影响建筑物价格。有用途的样性,,且权的程序。质,:成本法评估程序的步骤是:和专业性原则。素有哪些?土地上获更多的收益,并以能满(1)估算土地取得费。土地取得费(1)替代原则。根据市场运行规答:进行无形资产评估,首先应足这一目的为确定土地利月方式是为取得土地使用权而向原土地律,在同一商品市场中,商品或明确影响资产评估价值的因素,的依据,所以,土地价格是以该使用者支付的费用。根据取得方所提供服务的效用相同或大致相一般地,影响无形资产评估价值地块的效用作鸯有效发挥为前提式不同,其土地取得费的构成和似时,价格最低者最能吸引消费的因素主要有:(1)无形资产的成的。费用标准也不一样。者。本。与有形资产相比较而言,其(3)变动