山西太原房地产市场调查报告范文 房地产市场调查报告范文.pdf

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54套,交易面积19万平方米,%;住宅交易348套,,%,其中房改房、经济适用房交易186套,%。存量房交易量下降,这是由于政策衔接等问题,形成个人小土地:..盾,严重影响了交易量。5、拆迁分析6、消费者分析在太原市7月份举办的“住在龙城”房展会上,主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查,问卷的调查项目分1大类46个小项,涉及到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情况、购房首选、购房需求时间、欲购房区域、承受价位及户型要求等方方面面。经过主办单位整理、汇总、统计,本次调查共回收有效调查问卷5164份,被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写。根据调查结果分析,目前太原市8%的购房者年龄在4岁以下;高达75%的购房者家庭年收入在3万元以下;在一年内有购房愿望的家庭占总数的65%;79%的家庭能够承受的商品房价位在每平方米18元以下;求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41%,短期内购房意愿强烈。此次调查问卷发放数量大,调查内容丰富,涵盖了购房者购房需求的方方面面,具有相当的代表性,反映的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合,为太原市房地产业的发展指出了方向,对房地产开发企业具有一定的参考价值。从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题,主要体现在两个方面,一是房价过高,二是面积过大。太原市房地局的统计数字表明,上半年太原市的住宅平均价格已达到29多元,远高于调查显示的18元以下的水平,导致工薪阶层望房兴叹;开发商为吸引高收入阶层买房,争相盖大房子,相应提高了购房总价,适合工薪阶层购买:..8平方米左右的中小户型非常少,更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况比较吻合。因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度,确定合理的房价,把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群,这对房地产开发企业的长远发展是很有利的。7、竞争态势分析太原房地产市场面临变局,最近几年,外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场,目前比较知名的外地开发商就有好几家,比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建;太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建;正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北;另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。有业内人士称,晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板,一旦机会成熟,他们随时会进入太原市。北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示,他想拿到一块5~1亩的土地在太原开发房地产。预计,一两年之内,外地开发商将一窝蜂涌进太原,本地开发商面临生死考验。近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈,北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价,国内房地产市场已经开始向二级市场转移,而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。吸引外来房地产开发企业的另一大因素是:山西有一大批潜在的高档商品房消费群体,这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。山西拥有一大批有钱人,可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的,背着整麻袋钱买房。与此同时,太原有些楼盘销售情况不好,:..,这是为什么?许多专家认为原因还在开发商身上,产品太单一,商品房的个性没有充分体现出来。购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距,供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘,完全可以吸引全省有钱人来太原置业,好房子不愁卖不出去。正因为以上两大原因,吸引了越来越多的外地房地产开发企业进入山西太原,山西的房地产企业面临洗牌,太原市现有房地产开发企业3余家,但真正成规模的几乎没有。在经过年检的公司中,只有不到1/3的公司有项目运转,1/3正在四处寻找项目,还有1/3处于休眠状态;房地产企业年平均开发量不到1万元,山西房地产开发企业平均注册资本金不到8万元,这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏,那么少的资本金只能在太原买三四亩地,更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛,对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入,可以有效地提高山西房地产行业的资金水平,提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发,还可以带来新的开发理念和开发模式,这对太原房地产行业将是一个很大的提升。目前山西的政府也认为,外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力,淘汰一批开发企业,对抑制房价上涨,制止开发商违规开发、欺诈销售,提升产品档次都有很大的促进作用。但由于太原房地产市场有其特殊的一面,外来开发商能否服水土还是一个未知数,目前市场上最担心的问题还是外来开发商的大量介入会导致太原土地价格大幅攀升,房价上涨,让本来就买不起房的工薪阶层更加买不起房。外地房地产公司渗入太原房地产市场,最担心的还是本地中小开发公司。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商,知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球;其次,中小开发商:..,可以进行城市大规模成片开发,本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势,或者根本得不到土地,最后被迫退出市场;再次,由于本地开发商的开发理念滞后,宣传包装不到位,产品单一,建筑呆板,开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡,可能会增加现房存量,开发风险加大。