土地估价师书上易错试题及知识点.pdf

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用的若干宗地。估价期日,是指估价结果对应的日期。(4)(5)交易情况修正,是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成比较案例的交易价格偏差,将其成交价格修正为正常市场价格。区域因素,是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、(6)行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。报酬率:报酬率=投资回报/所投入的资本13页:..累加法报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率资本化率=年收益/价格成本逼近法土地取得费:1、征用农村集体土地时土地取得费就是征地费用,包括:土地取得费+相关税费1)土地取得费:征用耕地的补偿费,前3年平均产值的6-10倍;征用耕地的安置补偿费,每人为~的4-6倍;每公顷最高不得超过~15倍;若经省级人民政府批准,土地补偿费和安置补助费得总和不得超过~的30倍。2)相关税费:A、占用耕地时的耕地占用税B、占用耕地时的耕地开垦费C、占用菜地的新菜地开发建设基金D、征地管理费E、政府规定的其他有关税费2、城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算1)拆除房屋与构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准2)相关税费A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;B、政府规定的其他有关税费。14页:..土地开发费:1、基础设施配套费;2、公共事业建设配套费用;3、小区开发配套费投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率注:无利息开发利润的计算基数和相应的利润主要有4种1)直接成本利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本2)投资利润率=开发利润//土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用成本利润率=开发利润//土地取得成本+开发成本+管理费用+3)销售费用+投资利息4)销售利润率=开发利润//土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润即:开发利润/开发完成后的房地产价值土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率待估宗地价格=(土地取得费与税费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+出让金×年期修正系数可出让土地的平均单价=土地总平均单价×总土地面积/可出让的土地面积剩余法土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息1、生地的价格15页:..(1)、生地上建成房屋生地价格=开发完成后的房地产价格—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费(2)、生地开发成熟地生地价格=开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费2、毛地的价格(1)、毛地上建成房屋毛地价格=开发完成后的房地产价格—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买毛地应负担的税费(2)、毛地开发成熟地毛地价格=熟地价格—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费3、熟地的价格熟地价格=开发完成后的房地产价格—由孰地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买孰地应负担的税费土地价格的计算16页:..地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润路线价法(适用于城市的)1)、适用于市街地,主要用于商业繁华区域土地价格的评估,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市,效果更佳;2)、要求有较多的交易实例,且土地市场要规范;3)、能快速评估多宗土地的价格;4)、估价结果的精度与路线价与其修正体系密切相关。错题(未解决):一、土地估价实务11、由于估价目的不同,价格类型也会存在差异。在下列情况中,()的价格类型是相同的。A、国有土地使用权租赁与集体土地使用权转让(租赁价格)(买卖价格)B、征收有关土地税费与土地司法鉴定(课税价格)C、城镇标定地价与城镇级别基准地价监测点地价、评估农用地综合片区价D、国有土地使用权作价入股与清产核资(买卖价格)(清算价格)17页:..14、下面哪项()不是土地估价时应提供的权属资料。A、国有土地使用证B、国有土地出让合同C、规划许可证D、建设用地批文答案:C感觉与实际中不符16、从总平面图可以了解到()A、道路设施B、各层次的构造C、建筑高度D、地产等级答案:B11、土地估价报告的使用方向有哪几种()A、价值依据B、诉讼证据C、记账依据D、价格依据E、抵押依据答案:ABC12、常见的土地估价目的有()A、上市B、抵押C、转让D、租赁E、买卖答案:ABCD13、在土地估价报告中,估价师在进行土地权利状况描述时,以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、()与宗地使用的特殊规定。A、法定最高使用年限B、批准使用年限C、已使用年限D、剩余使用年限E、租赁年限答案:BC觉得应为BD20、现场调查的内容包括()18页:..A、地产基本项目B、土地实体状况C、周边环境状况D、土地使用者E、交通状况答案:ABC42、在我国增加城市建设用地供给的方法有:()A、加快存量土地入市B、提高容积率C、减少住宅用地比例D、增加基础设施用地E、放开农村集体建设用地流转答案:ABDE45、在我国,影响土地供给的因素主要有()等。A、国家和城市发展战略B、土地制度C、住房制度D、城市规划E、房地产价格和需求量的变化答案:ABCDE4、城市房屋拆迁补偿的土地价格评估属于划拨土地使用权价格评估。(√)2、()是土地价格最充分完全的市场体现。A、挂牌价格B、拍卖价格C、招标价格D、协议价格答案:B6、土地使用权抵押评估的真正目的是()A、确定贷款额度B、了解标的物C降低风险D、防止受骗答案:C11、农地综合片区价属于()A、课税价格B、公示价格C、买卖价格D、租赁价格19页:..答案:B公示价格是一种价格类型?15、具有投资开发或再开发潜力的商业用地的估价最常选用()作为其中的一种估价方法。收益还原法而不是剩余法?2、国有土地使用权出让价格评估应把握的原则有()A、土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准B、评估时不应包括土地使用出让金C、采用多种方法评估D、估价时点一般为估价作业日期以后某一时点E、搜集市场资料时,尤其应注重所选实例的可替代性答案:A、D、E5、划拨土地使用权可依法进行()A、抵押B、出租C、经营活动D、继承E、赠与答案:A、B9、在评估抵押房地产价格时需注意()A、估价基准日的设定B、根据土地未来利用与处置债务清偿难易程度确定价格C、对划拨和集体土地,可以基础地价、土地开发费等作为抵押价格D、抵押双方意愿E、区别不同土地的权利关系20页:..答案:ACE14、剩余法主要技术参数确定中应注意()。A、利用剩余法首先要考虑土地的最佳利用方式。B、剩余法理论依据源于地租原理,即每年的租金剩余。C、剩余法又名假设开发法。D、土地利用方式的确定包括土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑物高度等项内容。E、剩余法便于确定具体开发项目的预期利润。答案:ADE16、土地开发程度设定既是地价定义的重要方面,也是确定价格的基本依据。下列估价项目中,可以将土地开发程度设定为宗地红线内外五通一平的是()A、某国有土地改制中涉与其所使用的划拨土地价格评估B、某开发区向外商出让其开发区内的某地块的土地使用权价格评估C、某股份制公司将其以出让方式取得土地使用权抵押价格评估D、某市政府拍卖出让某待开发地块的出让底价评估E、某企业将其使用的原出让工业用地进行资产置换的土地使用权价格评估答案:C、E20、工业用地转让价格评估结果不能低于《关于发布实施《全国工业用地出让最低地价标准》的通知》(国土资发[2019]307号)21页:..规定的最低价标准。不正确?21、下列关于教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的说法有误的是()。A、此类用地考虑的是整体收益。B、参照工业用地基准地价进行评估,要考虑年期和用途进行加价修正。C、该类用地所处位置多位于市(县、镇)中心。D、参照商业、住宅的基准地价进行估价,要考虑年期和用途进行减价修正。答案:C觉得答案有误3、关于市场比较法应用,以下说法正确的是()A、设有租赁权的土地使用权估价,可比案例应选用同一区域或相邻地区类似土地租赁权转让成交实例。B、设有地役权的土地使用权估价,可比案例应选用同一区域或相邻地区类似地役权转让成交实例。C、评估承租土地使用权价格时,可比案例应是承租土地使用权的成交实例。D、评估土地租赁权价格时,可比案例应选用同一区域或相邻地区类似土地租赁权转让成交实例。答案:BCD二、土地分等定级错题:22页:..3、对于土地估价来说,评出的等级是其基础,土地分等定级是土地价格稳定的本质表现。(×)土地分等定级单元界限是界定相同均质地域的边界,是反映土地利用1、特征范围和空间实体边缘的标志。(×)2、采用计算机系统作为辅助手段进行定级时,土地单元的面积应为()不大于25hm2B、不大于0。25hm2C、介于10~25hm2之A、间D、介于5~10hm2之间答案:B3、()是指在已经划定的土地定级单元中,测取各因素作用分值。A、单元总分值计算B、单元内指标取样C、单元的分值计算D、因素分值计算答案:B8、城镇土地定级中,市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某一评价单元均有影响,影响分值分别为45、25、8,但同时又受另一区级中心的区级、小区级商服功能的影响,影响分值分别为20、10,则该评价单元的商服繁华度作用分值为()。A、78B、80C、75D、108答案:B10、城镇土地定级中某一点状因素,其功能分为60,影响半径23页:..为3000m,在进行商业用地分级时,采用指数衰减公式计算出距之1000m的某单元的作用分值为()。A、、20C、、40答案:C公式为f^(1-r),f为功能分,r为相对距离,本题中为1/3,结算为:60^2/3=、城镇土地等和级既要反映土地在经济效益上的差异,也要反映()综合效益的差异。A、经济B、社会C、生态D、A、B和C答案:D14、城镇土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的()分布规律。A、城镇规划B、经济发展C、土地利用D、土地收益答案:D23、某城市各区域的绿地覆盖度介于5%~25%之间,%,则该单元的绿地覆盖度分值为()。A、、25C、、5答案:C(%-5%)/(25%-5%)27、城镇土地定级应考虑规划条件因素,下列说法中,不正确的是()A、不论哪种形式的规划定级,都采用多因素综合评价法进行24页:..B、规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性,是规划修正定级中的重要技术指标C、影响规划折扣系数的参数涉与规划实现率和贴现系数D、贴现系数反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性答案:D1、土地收益测算原则()测算以货币形态的土地收益为指标A、测算必须从企业利润入手B、测算统一以商服业利润作为计算的标准C、D、宗地地价作为测算级别差异时,能较好地反映土地的经济特性测算现金流E、答案:ABCD基础设施完善度是反映()等活动场所保障的指标。3、A、公益B、社会活动C、经济生产D生活E娱乐答案:BCD主要指:给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位,是()4、相对均一的地块。A、自身条件B、内部特性C、外部特性D、区位条件E、自然条件25页:..答案:ADE8、定级单元界限一般采用()A、自然现状地物和面积较大的自然地物B、城镇中的铁路C、土地权属界限或权属单位内部的土地类型界限D、城镇中的所有道路E、围墙答案:ABCE9、下列()属于定级单元划分的方法城镇土地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法等农用地定级单位划分方法:1、叠置法2、地块法网格法3、多边形法4、11、单元内指标取样方法有()A、以点代面B、线性内插C、面积加权D、曲线分布E、数理统计答案:ABC13、农用地初步划分级别的方法有()。A、总分频率曲线法B、指数衰减法C、等间距法D、数轴法E、直线分析法答案:ACD26页:..城镇土地级别初步划分方法:1、数轴法2、剖面图法3、多元统计的聚类-判别法4、总分频率曲线统计判断法规划影响的变动性城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性与其在城镇社会经济中的地位和作用,综合评定土地质量,划分城镇土地等级的过程。城镇土地分等定级包括两个方面,即城镇土地分等和城镇土地定级。城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分析,揭示城镇之间土地质量在不同地域之间的差异,选用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队,评定城镇土地等。土地等反映的是城镇与城镇之间土地质量的地域差异。分等的对象是城市市区、建制镇镇区土地。城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性与其在社会经济活动中的地位、作用;对城镇土地使用价值进行综合分析,通过揭示城镇内部土地质量在不同地域的差异,评定城镇土地级。土地级反映的是城镇内部土地质量的差异。土地定级的对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。城镇土地分等定级应遵循:1、综合分析原则;2、主导因素原则;27页:..3、地域分异原则;4、土地收益差异原则;5、定量与定性相结合原则。城镇土地估价就是在一定的市场条件下,针对某一质量,某一等级的土地,分析影响城镇土地价格的一般因素(包括地理位置、自然条件、人口、行政区划,城镇性质、土地利用规划、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划、社会与国民经济发展规划等),区域因素(包括商服繁华度、位置、交通条件、公有设施与基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等),个别因素(包括被评估地块的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制条件、宗地临街状况等),采用不同的评估方法(包括收益还原法、市场比较法、成本副近法、剩余法、路线价法)评估出的土地价格。城镇土地估价应当遵循:1、预期收益原则;2、替代原则;3、最有效利用原则;4、供需原则;5、报酬递增减原则;6、贡献原则;7、变动原则农用地定级的原则:28页:..、综合分析原则2、主导因素原则土地收益差异原则3、定量分析与定性分析相结合原则4、农用地定级的方法:1、因素法2、修正法样地法3、基准地价评估1、基准地价评估时的土地用途以规划用途为主。()标准答案:错误解析:基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主。2、收益高低直接决定了地价高低,因而测算土地收益高低是基准地价评估的基础。(