房地产工程质量提升方案.docx

该【房地产工程质量提升方案 】是由【书生教育】上传分享，文档一共【12】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【房地产工程质量提升方案 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈1优选文档房地产工程质量提升方案第一部分:工程质量管理出现的问题1、安全性质量问题2、功能性质量问题3、观感性质量问题4、适用性质量问题安全性质量问题■安全性质量问题的主要表现:1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、零散等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题6、功能性质量问题■功能性质量问题的主要表现:1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、观感性质量问题1优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档■观感性质量问题的主要表现:1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平展度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平展、褪色、泛碱等观感类质量问题■工程管理短板一:工程管理定位存在误区一些房地产企业的工程管理,相当一部分是充当传统施工管理的角色,履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量,要么采用亲历亲为的督查,要么依赖于总承包单位的管理,没有充发散挥房地产工程管理“系统协调”的职能。缺乏工程管理标准和施工技术标准■房地产企业真的不需要施工技术标准吗?相当一部分国家标准图集或地方标准图集,在实质施工过程中不具备可操作性,经常造成严重的工程质量隐患。地下室外墙的后浇带、施工缝处,按防水要求需要设臵止水钢板,防范地下室外墙渗漏。若是此时出现墙中设臵有框架柱的情况,就会出现规范履行的矛盾,经常造成地下室外墙渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准■房地产企业真的不需要施工技术标准吗?随着逼迫性节能标准的实行,工程上很多传统****惯的工艺做法其实不与之般配,很多工程质量问题由此产生。外墙外保温技术的应用,增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道,节点办理不当,极易造成铝合金门窗渗漏■工程管理短板四:优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈3优选文档2优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档相当一部分房地产企业及工程师过渡依赖施工单位、监理单位、设计单位的管理水平和质保系统,缺乏对施工单位和监理单位主动输出质保系统的有效管理。■工程管理短板五:过分重申现场工程师的质量意识和履行力管理,忽视加强技术管理的重要性。经过采用有效的技术措施和技术手段,能够预防绝大多数工程质量问题的出现,一些房地产企业忽视经过加强技术管理能够对工程质量实现有效的保障■工程管理短板六:工程质量管理过程中如不认识设计单位、施工单位、监理单位常有的管理错误,对一些要点的质量细节进行要点管控,经常一个小的隐患,就能产生重要的工程质量隐患。部分甲方工程管理人员忽视要点质量细节的控制,对工程质量细节需要关注的要点不清。■工程管理短板七:部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚,实质履行过程中当质量与成本出现矛盾时,经常牺牲质量,不能够正确对待质量与成本的平衡关系,忽视质量成本的构成。不能够正确的对待质量与成本的平衡关系■工程管理短板九:部分房地产企业未建立一致协调的计划管理系统。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深入、有效输出、动向管控的计划管理要求,经常造成工程进度延期。对模板、脚手架等周转料应如何约定?对铝合金门窗甲供货进场应如何要求?优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈5优选文档3优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档■工程管理短板十:部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制,对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足,经常造成工程成本打破成本管理系统不圆满房地产企业对工程质量管理的要求:■传统意义上工程质量标准的定义:重申按图施工,切合施工质量查收标准重申工序、工艺质量控制的实体质量奏效重申施工方案、技术措施、施工工法的管理■传统意义上甲方工程质量管理的要点:检查施工单位和监理单位的质保系统参加资料查收和分部分项工程查收施工工艺过程督查及抽检新形势下企业对工程质量管理的要求工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为起初控制(预防)、事中控制(过程检查)和结果质量控制(分项工程查收、分户查收)工程质量预防也从传统的施工措施预防转变为设计预防、资料预防、招标采买预防及合约预防等多个方面从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸,输出质量管理标准和质量管理系统要求,形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证系统管理深度不断向优良化发展,甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批查收等渐渐成为甲方关注的要点房地产工程质量问题为什么屡禁不但■外面资源、内部架构和国家现行规范的影响:优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈7优选文档4优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响国内现行规范不圆满的影响■为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈屡禁不但的工程质量问题?■为什么五六十年代的传统建筑时到此刻天也未发生外墙渗漏开裂?第二部分:工程质量管理的破解之道■回顾从前的单薄环节一:对设计质量缺乏有效的控制■标杆企业的破解之道:从源泉抓起,优秀的设计是工程质量的保证明确设计审查要点,控制要点易错环节优化施工图设计审查程序,进行设计审查分工过程控制,经过扩初方案审查控制设计质量■起初控制二,提出《防渗漏、防开裂设计专篇》的设计成就管理要求针对设计院的大多数设计人员对房地产企业关注的防渗漏、防开裂设计的防控要点、难点等重视不足的现状。借鉴《消防设计专篇》、《节能设计专篇》的管理,提出专篇设计要求优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈9优选文档5优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档■事中控制一,经过扩初方案设计审查保证施工图设计质量加强设计过程的管理,经过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点,防范后续施工图设计返工。要求扩初设计审查经事后方可进行后续施工图设计■事后控制一:优化《施工图设计审查程序》依照各部门长处及特点拆分设计审查任务:设计部:认识设计规范、认识企业客户标准认识设计规范、认识企业设计标准,认识设计审查要点要点审查:设计圆满性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性■回顾从前的单薄环节二:缺乏工程管理标准和施工技术标准■标杆企业的破解之道:拟订企业《工程质量管理标准》整合并明确内、外面资源的管理要求一致企业的工程质量标准,便于履行传承总结程序性、系统性地解决工程质量问题■回顾从前的单薄环节三:对要点工序,要点部位(细节)缺乏质量管理手段。质量检验管理要求和质量检验标准不清楚■标杆企业的破解之道:拟订企业《工序检验要求》设定要点的质量控制点、停止点,实行过程管理明确工程质量三级质保系统的管理要求优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈11优选文档6优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档■回顾从前的单薄环节四:缺乏前臵技术管理要求,缺乏对监理单位质保系统和施工企业质保系统的管理■标杆企业的破解之道:合约招标文件标准化重申技术方案先行重申换态质量管理追踪重申施工样板领路■回顾从前的单薄环节五:缺乏全过程的质量保证管理系统,工程质量管理缺乏预控■标杆企业的破解之道:明确不同样样阶段工程管理的任务实行工程管理全过程质量控制讨论■回顾从前的单薄环节七:过于依赖分户查收或分户查收流于形式。业主投诉与工程质量核查脱节,对外面资源缺乏有效的管理要求和奖惩措施■回顾从前的单薄环节八:维修不及时、维修质量不到位易惹起业主投诉升级■标杆企业的破解之道:提前明确施工单位入住配合和维修义务保修期内保留现场应急维修队伍■回顾从前的单薄环节九:房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段■回顾从前的单薄环节十:房地产企业对施工单位缺乏有效的管理手段优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈13优选文档7优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档■起初控制一:针对监理人员装备数量无法满足甲方工程管理需要的问题提前约定监理检验批标准,按标准装备监理人员依照工程不平衡建设的特点,实行监理工程时期分批次进、散场制度明确监理检验方式及检验要求,对位记录管理■起初控制二:针对监理人员专业能力不足责任心不强,现场监理不认真的问题:招标前对付总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试,甲方实行资格认定改变传统监理招标竞价模式,由传统的一致报价改为:成本+利润+浮动酬金浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效核查奖金■事中控制一:加强对监理系统的管理,甲方要点工序抽检比率不低于30%:甲方参加约定质量目击点的检验批查收,查收比率不低于监理实测检验的30%如期组织工地互查(月度)和不如期检查(企业或企业工程管理的飞抽检)■事中控制二:保留甲方主动调控手段:合约中约定甲方有权更换不合格监理人员合约中约定当监理企业不按甲方要求配臵到岗或配臵不合格监理人员时,甲方有权代聘监理人员,其开支为总监代表既定月薪+30%甲方管理费■房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段:施工单位质保系统不健全,技术人员、质检人员配臵的数量、质量无法满足工程管理需要施工单位不按甲方要求进行要点工艺、工序质量控制,工程质量圆满依赖甲方和监理的检验优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈15优选文档8优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档施工单位不按甲方要求配合分包工作,不履行总包职责■标杆企业的破解之道:招标察看时要点检查其质保系统的履行情况实行技术负责人、质检负责人资格认证考试明确甲方质量标准、技术标准及管理标准保留甲方主动调控手段优化招标文件及合约文件第三部分:工程质量弊端技术措施一、地基与基础工程二、主体构造工程三、屋面工程四、外檐装饰工程五、内檐装饰工程地基与基础工程■地下室防水技术措施控制要点:Ⅰ.设计问题对地下室防水工程质量的影响Ⅱ.设计阶段及设计审查对地下室防水工程质量弊端的技术措施控制要点Ⅲ.施工阶段对地下室防水工程质量弊端的技术措施控制要点Ⅳ.首层防开裂技术措施控制要点主体构造工程■主体构造防开裂技术措施控制要点:优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈17优选文档9优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档Ⅰ.楼板的常有裂缝及设计解决方案Ⅱ.施工中应注意的技术措施控制要点■空间尺寸偏差技术措施控制要点:Ⅰ.空间尺寸偏差产生的技术原因剖析Ⅱ.施工中应注意的技术措施控制要点屋面工程■地下室防水技术措施控制要点:Ⅰ.设计问题对屋面防水工程质量的影响Ⅱ.设计阶段及设计审查对屋面防水工程质量弊端的技术措施控制要点Ⅲ.施工阶段对屋面防水工程质量弊端的技术措施控制要点外檐装饰工程Ⅰ、外墙防渗漏、防开裂技术措施控制要点Ⅱ、外墙砌筑施工技术措施控制要点Ⅲ、外墙抹灰施工技术措施控制要点Ⅳ、外墙门窗施工技术措施控制要点Ⅴ、外墙外保温技术措施控制要点Ⅵ、外墙面砖技术措施控制要点Ⅶ、外墙涂料技术措施控制要点设计阶段及设计审查技术措施控制要点外窗渗漏忧如是一些地产企业无法治愈的顽症,包括一些特别有名的房地产公司,都面对这些工程质量问题的困扰外窗渗漏的解决之道应该如何考虑外墙保温施工技术措施控制要点优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈19优选文档10优选文档优选文档肀蒀袇肅薀膅袂蒁芅袈膈12优选文档