房地产项目投资可行性研究调研解析总结报告模版.docx

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】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。【最新资料,Word版,可自由编写!】一、项目概略.........................................................................................................................................(一)拍卖地块基本状况...........................................................................................................(二)地块现状剖析....................................................................................................................(三)地块周边现状及配套状况...............................................................................................(四)地块剖析小结....................................................................................................................二、项目地块SWOT剖析......................................................................................................................(一)优势(Strength):.......................................................................................................(二)劣势(Weakness):.........................................................................................................(三)机遇(Opportunity):...................................................................................................(四)威迫(Threat)................................................................................................................三、目前房地产投资环境简析...........................................................................................................(一)宏观环境剖析....................................................................................................................(二)青岛市目前房地产运转状况...........................................................................................四、地区房地产市场剖析....................................................................................................................(一)地区市场供给剖析...........................................................................................................(二)地区市场主要项目剖析...................................................................................................(三)地区市场客户集体及需求剖析.......................................................................................五、地块使用规划及建筑规划...........................................................................................................(一)设计原则............................................................................................................................(二)规划设计风格及布局.......................................................................................................(三)建筑内容及产品组合.......................................................................................................(四)住所产品组合建议...........................................................................................................六、建设进度安排................................................................................................................................七、项目投资利润剖析........................................................................................................................(一)销售预期及订价................................................................................................................(二)项目销售利润测算...........................................................................................................(三)项目投资利润测算...........................................................................................................八、结论与建议....................................................................................................................................李沧区金水道项目投资可行性报告一、项目概略(一)拍卖地块基本状况当地块经青岛市人民政府同意,青岛市领土资源和房子管理局决定以拍卖方式出让国有建设用地使用权,地块编号Ⅱ-D-2007-15,位于青岛市李沧区金水道北;;土地用途为住所、商服(含公建)、文体娱乐;,建筑密度24%,绿地率42%;建设用地使用权出让年期:住所70年,商服(含公建)40年,文体娱乐50年;拍卖成交当天,直接将已成交的竞买保证金转为受让地块的定金,定金抵作土地出让价款,余额在2008年8月11日前所有付清;依照土地出让款付清后可领取土地权属证书,在领取土地权属证书后半年内须动工(截止2009年2月11日);领取土地权属证书后两年内须竣工(截止2010年8月11日)。规划指标要求建出让竞买保拍卖起叫土地位绿价(楼面编号土地总面积(M2)容积筑年限规划建筑面积土地用途证金置地(M2)地价)(元率密(年)(万元)率/M2)%42%7068583Ⅱ李沧区商服(含公-D--15建)北3**********文体娱乐项目地块所处地点(二)地块现状剖析1、地理地点:项目用地位于青岛北部城区,金水道北,虎山南麓。占地138747平方米,整体地势南低北高,南北高差约30米。区内有自然形成的面积较大的水塘三处,地块东北部有自然形成的2条南北走向的自然泄洪冲沟,深约2—4米;地块西北侧及东侧均有较大起伏隆起的自然缓坡环绕,高约20—30米。2、自然生态环境:本项目位于市里的边沿地带,环境清爽优雅,绿树成荫,周边环境优美,自然环境优胜。广阔的山体、水体,给小区带来清爽、润湿的空气。项目处于虎山南麓正阳坡,地势罗高,视线宽阔。区内有三处自然形成的水塘,南侧最大的水塘占地7000平方米,将该地块包围在一片湖光山色之中。周边规划为体育用地、住所区及办公区,环境寂静,人口密度不是很大,是居住用地的极佳之地。项目地块实景拍摄图(三)地块周边现状及配套状况、地块周边现状:、项目配套状况(1)交通状况:项目所在的金水道(又称环城北路),是青岛市北部城区的主要干道,有多条市里主要市政路与之相连。路网七通八达。周边的城市骨干道重庆路、308国道、青银高速路等连结省内及全国路网。地理地点优胜,交通便利。项目距李村商圈不到5分钟车程,到青岛市政府20多分钟车程,距流亭机场不到10分钟车程。项目周边有较为完好便利的公交系统,可直抵李沧商圈及市内各地,能知足不一样人群的交通需求。(2)市政配套条件给排水管线:给水、雨水、污水管线齐备,位于金水道车行路道中处;还有一种雨水管线位于地块东侧规划路中处。供电通讯条件:高压、低压电线、电信电缆、通讯电线均齐备,高压电线位于金水道北侧人行道处,其余线路金水道南北侧人行道皆有散布。供热、供气:目前地块周边项目均已实现双气入户,地块东侧300米金水道南侧为万和热电站,具备成熟的供热、供气市政配套条件。(3)完美的生活配套设备商业、文教、卫生等生活设备齐备,拥有完美的生活配套设备,生活方便、配套完美。购物娱乐:地块东侧约1站公交行程即为夏庄路,商业氛围浓重,李沧商圈距当地块仅5分钟公交车程,距李沧公园仅3站公交车程,知足平时购物、娱乐需求。教育医疗卫生:四周有升北路小学、青岛第63中学、青岛市第三人民医院、大村河、青岛第八人民医院等配套设备,教育医疗等生活配套设备完美。地块周边现状及其余配套、历史人文景观项目所在李沧区与城阳区交汇处,连结崂山风采保护区,既具备了城市渊博的人文历史资源,又有丰富的自然人文气味。周边邻近虎山、李村公园、虎山体育场等城市公共娱乐用地,与十梅庵公园隔山相望,是李沧人心目中的“后花园”。(四)地块剖析小结该地块拥有优秀的自然环境和景观,优秀的地理地点,方便的交通环境,完善的市政配套设备,是当地块自己具备的优胜条件。特别是该地块地形地貌从风水学的角度来讲是一块难得的风水宝地,是储藏财产的聚宝盆。国人对环境特别重视,“背山面水”自古认为就被认为是极为尊贵的居住环境。虎山西地块拥有令人为之神往的山川民风,是极佳的居住用地,是财产阶层神往之处。二、项目地块SWOT剖析(一)优势(Strength):地段优势:该地块位于李沧区新兴居住社区以内,是最近几年来青岛市购房的集中地区,交通便利,市政配套及生活配套完美。产品优势:,为当地区内罕有的湖畔美宅和多层洋房社区,规划建设体育场、商业等生活配套,公建面积占相当比重,社区建成后将成为该地区内最高档的精选社区之一。地块优势:地块北临虎山,南至金水道,自北向南由高至低趁势而下,住所散布可表现多层次性;地块内有三处天然形成的水塘,背山面水,风水宝地,是极为尊贵的居住环境。景观优势:地块毗邻虎山丛林公园,天然的生态景园;三处天然湖沿山散布,湖光山色,景色无穷。(二)劣势(Weakness):地块中有多处天然形成的水渠,深至2-4米,目前渠内较为凌乱,增添施工难度;地块南方金水道为李沧区东西交通骨干道,目前车流量大,重型车来往屡次,噪音大而路况纷乱。(三)机遇(Opportunity):、市政府提出“五年内全市新建百万套住宅”的弘大计划,李沧区为住宅改造规划的要点地区。青岛市政府新一届负责城市建设的领导班子上任,推出了城市五年建设百万套住宅的弘大规划。目前李沧区已经是青岛市新兴购房的集中地区,作为政府住宅规划的要点地区,在将来几年内,该地区的居住氛围、交通状况、市政及生活配套将在政府规划下进一步成熟。2、地块周边与居住不协调的单位和建筑均已确立搬家,为该项目更适合居住、提高该地区形象创建了优秀的条件。地块东侧的虎山路牢狱现已确立搬家至城阳惜福镇,周边的化工厂厂房等都已列入搬家规划内。、地块周边的几条道路已列入整建计划,届时交通将会有进一步改良。重庆路、文昌路均已归入政府的整建计划中,特别是地块西侧的文昌路将扩建24米宽,成为该地区的骨干道之一;地块东侧按政府规划将新建规划路,直通金水道。道路的整顿将会使该地块真实实现七通八达,通畅无阻。(四)威迫(Threat)1、地块周边地区是目前李沧区新上项目的集中地区,润发·湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七区、绿城理想之城都是目前在建的新上项目,以上项目在户型设计、布局规划、园区景观等方面在该地区市场都是较为优胜的楼盘,百通馨苑作为该地区的昨年销售冠军,向来处于强势销售期,绿城理想之城则是向来备受期望的焦点楼盘之一,且体量较大,对该地区的房市将产生重要的影响。、城中村改造工程,将使李沧区的住宅供给集中上量,将来几年中地区市场竞争会更加激烈。青岛市政府提出“2221”规划目标,李沧区作为城中村改造的要点地区,夏王埠、文昌阁、尤家下河三大城中村改造工程都在今年集中动工,这三个项目都与当地块相距甚近,估计总建筑面积超出200万平方米,备受市场