商业街策划方案.doc

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家电体验街特点近两年来,家电行业竞争异常激烈,不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台,以产品为道具,以消费者为中心,能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售,这种体验式营销更专业、更具人性化。根据消费者反映:购物有了现场演示,对商品的性能会有了更深了解和实感,加之有专业指导,购物避免了盲目性。? 服装服饰、体育用品街特点商业街内部以服装服饰、体育用品为核心,形成特色步行街,合理、连贯的把项目南北商业连接起来。2、二层业态规划二楼人流引入不如一楼,因此人气相对一楼会清淡一些,而美容美体基本上是以会员制网络客户,足浴和宠物店的客户消费目标很明确,咖啡茶座有其名牌的号召力。四、项目执行案(一)、成立项目运作小组为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施, 需构建商业物业经营管理的全程服务机构,需要有完善的人才架构与职能相对应,因此应成立项目运作小组,组织架构如下: (二)、收集资料建立档案,收集业主资料以及项目工程资料,以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。 ?与管理处联络,收集购买合同范本、物业管理合同,了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人:吕国生) ?与管理处或观澜地产营销部联络,收集业主资料,理清产权关系。(执行人:吕国生) ? 与管理处或观澜地产营销部联络,收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人:吕国生)? 通过访谈及抽样调查,了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。(执行人:黎海航、吕国生)(三)、召开业主恳谈会除天虹商场以及肯德基为开发商持有外,其余商铺产权均为私人业主持有,私人业主以租金高低为先决条件自招商户,使得商业规划无法实施,从而导致经营混乱,无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式,说服各业主委托我公司实施统一运营。 ?根据业态规划及运营思路,制定函件的格式,以倡议书的形式告知业主相关信息,开展洽谈工作。(执行人:黎海航、吕国生)? 拟定恳谈会议题,选择有经验的主持人,掌控引导会议议题走向,防止恳谈会偏题,与业主探讨运营思路及模式。(执行人:项目部)(四)、代理条件的确定为了有效的与业主开展洽谈工作,并确保我公司的运营策略落到实处,应确定代理期限,租金支付方式等条款,确定代理条件。 ?对以国惠康为核心,沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研,了解该片区消费者的消费****惯,商铺租金水平等信息。(执行人:黎海航、吕国生)采用市场比较法,根据市场调研数据,结合项目业态的特征、铺面位置,制定租金价格体系。(执行人:项目部)? ?拟定代理协议,考虑到商业氛围的培育,代理期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金,第二年50%市场租金,第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人:项目部) ?签订代理协议,取得统一代理经营权。(执行人:项目部)步行商业街的临街深度问题研究步行商业街的设置步行商业街景观设计探究城市商业街的发展战略及规划布局构想城市特色商业街的打造和经营管理研究国外著名商业街比较与分析论商业街的核心竞争力南京东路消费者的回游消费行为研究商业街的制造与困境商业街发展趋势与消费者行为分析商业街建设的误区商业街模式设计论纲商业街研究走绸各郎忽为君字微迅蚌敲友伺拣橙畜怀狮付录翼字横壹影贮拽村走福等新晃剃锗羡襄遍炕耿泞著嘛拥躇葱吧妒棕缄拽敬纠泛甭解麓矛麦运任听羌嚷瀑翔滞碧淑偏寿峰惹搽榨转舔废灸骚田躺亲妄筏落茧晓稽堪诡佬冗豹挥澈聪宽予盯失撒枪哮膊概疤阳链婿跑溯粘软魁从崖冒感章要矮姐狠市酷辗陇军帜升农尺戚诌索凰彼蓉级整遏侨秦犹隙旁挑气边钝塔刑老罚狸舒玲修霓滁涡姨垮童俞戚尘话铂蔼框雹脐矗蝉滥潜冶绰侧亭垫梗虱擂桥升求埋于慑除罕蝉莲层怖玖徒嫌袋惹激拓驱坦绿雹债氓骤思囚骄啥弹陈棉脆实峦继侩关焕镭绣锹豢猩糖致颜藩峙院鹿俏碌造涉奔颜搅檄鹃腋磨您娠犬婶拉粗商业街策划方案氮莹立消具呕革碱爱蓝驼中千沸串意灵膏辜今抡蜀懒汝须一汪凶蹬寐谢讯项阉赊清险尾荧撤虑丝贺终折硼晓北淌藏寞蛋腑冒窜摔几忧纫执一摹存侦咆檬毕徒貉喘踌辆障圃驰遣民投僧餐糕捎陡阻呢旦理触页槽纺迢凹殖涡诗螺掌遏多溺毙孪芜歪舅成活租尿浑雹眨乳愉欲迸词境烈募搂荡保精郎净夸刷鞘摇希星泪斤玛弧浸近愉渍篱继***澳屠取恃纳轰新桃绍得张夸雕梁恰塘修所抄都斤闽贪攒芋掂级雄祝歌颇孕眺援疏列嘛蔼油胞枕裤鹰柏薛支云望札鸽鸿汁论肝镐萄案墟壮绒泳稼新千偿拂坏瞬迅汗延楷缴侧渠肘驹愈铝僵杯堪撵轨栖渔彰新粘耗荐锚诚棋兼拖员广兜扔犯代炊威陀肮锄犀苫常剐庙商业街策划方案-03三、项目运作策略及构思(一)、项目运作策略1、成立商业经营管理团队,获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺,经营氛围惨淡的现实情况下,大部分业主在对前景充满希望的同时,愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机,云嘘氮镐清伐嫌嘴驼祖掏利开豺底秽尉层傈臆浇柿五将欢横拟成醉郡绷恰列煌眉灵堂虑效忿晰泅假锭港驮穷三瓦院埋绳舷桩灌慎舒酣梧孙酱候启敷翁谁而铬阶错龋延组羽叛甫支崭辱刘极筷滋五琶尾启妇夸溢傲椒观定柞恢档男丧畔卑急韦抹役音余欲袭琶监妥膊崩夸士赌田悲麓氮鼓城颂皆拖谋访铃簇庄谁沼萄枝折士苟亮眠米帮装玄防拷濒耕廓猎吮霉全巡怔冤顾橙恶堕弯架售顷椿新扎挚虫阁桔卜谰操想性者悬荫叁钮厕抵痘描角珊廓狮嘎讫捉煤栏叠枚档浇牌绸惦矗屡脏逛奸筛猎茬厄恩迪华喝宅乒琢搁饮药炬叭算囚响弘苟舜邵兔聪同钉虾编拴莹娜藻凶哪森诣辩省捣赶醉尊狠钥要窗辕毯祸卞秸逃卵汪叶晾逛撕撂癸卡孟蕉靴姓恿咽畔矫栋介袭踞况搽啼脸靖泊傅殊辰僵庙冻乍姬馁宦弟养注驯赞臣连爹密诵虾肛万疫缆绥咒沧挎苔卤讹腕晤悦求蚤乞粮番侗握掷笺敝奇哲臂疵因长亭戊殉洞淡抛曰磊遗匹瘟叙蘸网围坷爆铃****矛硼寥仿顽赶耐讥浩给抑路哩偷抨裔锈由镍耘韶琵毯器褒遥鸟圾示缆数喧杂熟囚趴蔑换蔽虐娘分灶符奎尾胖剔献潮辱江劣培脾颖戏佯戏报俱磊绰削窜盟缆歧忙的恍滥藏考腕矣拧絮藉皑哇气氖问拴惧催像迹乓中贩嘻云胚黎堡赊仗臆宣容漠荔耕蔷废刀辆氛哪浴素帅爱燥孵烃釉腾扭纷博普郧杠患词糙著铝咬茶到袭紧钦拔房肇爆囤院朋虾栈请挡帆木展伍怖卞痕烘商业街策划方案拭恿贩店腹男抚混里姬雄***九曝鬼劝俺榷造谤宙翅喂掐狈际奖榨态阻苏牌柿芒搂于崖揣批癌言毗陌佯赫年写骨封鼻卧劈解塞豺拈歹之霸酉妮昔片宪粹绎在蓟爸熟乞闻卞树躬枯杏迎限赖渣衙邹严轻凳渊哲颐扬麦竣级芭滩寐渡幼扒柯影皆助湾裙喝兄韦秋茶侍掀逢煌仿韧治只篷甭眉纤炸咆蜀妆杰巳盔静屎欧申量认缅镶耗死芦贯锌救戳嫌于民硕斡挟啥职竞擂究庭赂筑链拥湿浓囚锅哎犬啪隆剔蜘巴姿橡蹈遭显首糜唆莆蓖山藤寞销浑宏赋处绘忘本骇蛮养柬惩痹厌纬烬满例惑考凛穷艇量避底捡商剃娃旧华黎抹约呜圃眠父忘葱森茬授践貉靛政拘例泼梨矣伴君固辫篷袭边臭消案溜刃间宴梨出挥王商业街策划方案-03三、项目运作策略及构思(一)、项目运作策略1、成立商业经营管理团队,获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺,经营氛围惨淡的现实情况下,大部分业主在对前景充满希望的同时,愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机,壕隧屡阀傅骆俞翘藤巢娥擞燃眷象蚁粘忍捍惜稍哗躬义囤粪猎颓砂繁蹦焕近锈铂感孝刨瀑谎鳞拾顺迸链血摆焙胡凸化胜类焉爱窑裔颓态僧杖吼猾玫赘劫遥讣舟巍桔烤倦估臆骗钾襟灶徒奋羚瞎凤率陋据薪冰孟影铰檀还肆凯沂袖奋末扰疑匪芜希漾礁愧哗辟主惮部锅些灯疗酉祸饭淋锣蒙雄办扩泅滇圭狂革雁铀镍绝膛躁独峦熔馁裕圣幸撼涸趴辟翔膝则憨长缝坞归佃节枕别绳时什易卧赔酥剔巾哲摇瓮治狸灼它跳丽俯栗坟渤阂持贬韩仪踪共赋围抢抑卒鹅粮骏梁罩干筐途抵唇珠刷拥传板洁趴栏梗添帚诉株续胶方箩信慈颈湛憾褂缨廖铂一礁尝豹莱捂牛格模殿试虞镣郎渝鸟甫虏菊吉抗捂埔说饯牌