资产评估师-资产评估基础-强化练习题-案例综合题.pdf

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象所在地区写字楼交易极不活跃,所收集到3个交易案例均为三年以前的交易案例,并且交易案例与评估对象在区位条件,个别因素方面存在较大差异”,这就不符合应用市场法进行资产评估需要满足的两个基本的前提条件:一是要有一个活跃的公开市场;二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。【考点定位】市场法-适用范围(3)资产评估专业人员确定最终评估结论的方式是算术平均法。因为在得到多个结果时,资产评估人员都是用这些方法的算术平均值作为最终结论的。【考点定位】确定最终评估结论的方式[问答题],拟将锻压车间的一台设备出售,现委托乙评估机构对该设备的价值进行评估,评估基准日为2019年12月31日。设备的资料如下:设备名称:双盘摩擦压力机;规格型号:J53-300;制造厂家:丙机械厂;:..2014年;原价:100000元;税法规定折旧年限:10年;已用年限:5年;尚可使用年限:6年;乙评估机构经过分析,工作人员对该设备评估时选择的价值类型有四种不同的意见:A评估师认为应该选择清算价值;B评估师认为应该选择市场价值;C评估师认为应该选择残余价值;D评估师认为应该选择在用价值。要求:(1)哪位评估师的说法正确,为什么?(2)根据第一问的结果,说明该种价值类型有什么特点?(3)价值类型在资产评估中有哪些作用?正确答案:(1)A评估师的说法正确。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。本题拟将锻压车间的一台设备出售,因此应该选择清算价值。【考点定位】价值类型-选择(2)清算价值的特点主要是:①该价值是退出价;②这个退出是在受外力胁迫情况的退出,而非正常的退出。【考点定位】价值类型-清算价值的特点(3)价值类型在资产评估中的作用主要表现为:①价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素;②价值类型对资产评估方法的选择具有一定的影响,价值类型实际上是评估价值的一个具体标准;③明确价值类型,可以更清楚地表达评估结论,可以避免评估委托人和报告使用人误用评估结论。【考点定位】价值类型-作用[问答题],小太阳商城为第一家使用商店商标的零售商,其咖啡商品一律以“伴你活力一整天”的品牌售出,其茶叶是以商店商标出售的。在促销方面,小太阳商城于20世纪90年代首创消费者优待基金以鼓励忠诚的顾客重复购买。2006年该公司成为第一个赞助无线电节目的食品零售商。小太阳商城旗下有众多的连锁店,2019年旗下的甲、乙两个连锁商店停业准备评估,甲商店是因为经营期限届满,并且不再准备续约,而乙商店是因为经营不善破产。评估专业人员将对这两个连锁商店进行评估。:..(1)甲乙两个商店是否适用于持续经营假设,为什么?(2)甲商店适用于哪种评估假设,为什么?(3)乙商店适用于哪种评估假设,为什么?正确答案:(1)甲乙两个商店都不适用于持续经营假设。持续经营假设要求经营主体在其可以预见的未来不会停止经营。这种经营可以是在现状基础上的持续经营,也可以是按照未来可以合理预计状态下的持续经营。而本题中的甲商店经营期限届满,并且不再准备续约;乙商店破产,甲和乙都会停止经营,所以不适合持续经营假设。【考点定位】评估假设-持续经营假设(2)甲是因为经营期限届满,并且不再准备续约而停止经营的,那么甲适用有序清算假设的应用。当经营主体出现所谓相反的证据证明其未来不能持续经营时,就需要进行清算,当不满足持续经营的原因是经营期限届满或者协议终止经营等由经营主体的所有者自主决定的清算,则应该选择有序清算假设前提。因为这种清算是完全由经营主体所有者自主控制的清算。【考点定位】评估假设-有序清算假设(3)乙是因为经营不善破产而停止经营的,那么乙适用强制清算假设的应用。当经营主体不满足持续经营的原因是破产清算,这时的清算完全由债权人或法院指定的清算代理人控制,该经营主体的所有者完全无法控制。在这种情况下一般应该选择强制清算假设。【考点定位】评估假设-强制清算假设[问答题],A公司拟将其拥有的某厂房转让给B公司,委托C评估机构进行了评估。评估报告载明的评估委托人是A公司,报告使用人为A公司和B公司,评估目的是为A公司和B公司之间的交易确定厂房的价值。在上述经济行为实施过程中,出现一家D公司司因业务扩展,也想购买该厂房,并借用了评估机构C出具的评估报告。但是在资产评估委托合同上没有约定D公司为评估报告使用人,国家法律、法规也没有明确规定应当将D公司作为评估报告的使用人。要求:(1)何谓“评估报告使用人”?“评估报告使用人”的范围包括什么?(2)如果D公司在使用资产评估报告的过程中出了任何纰漏,资产评估机构C需要对此承担责任吗?为什么?正确答案:(1)评估报告使用人是指法律、行政法规明确规定的,或者资产评估委托合同中约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。:..(2)资产评估机构不需要对此承担责任。因为在评估委托合同上没有约定D公司为评估报告使用人,国家法律、行政法规也没有明确规定D公司是评估报告的法定使用人,资产评估机构和资产评估专业人员不承担非评估报告使用人使用评估报告的任何后果和责任。【考点定位】非评估报告使用人[问答题],对某一项目组进行价值评估,双方确定采用收益法讲行评估,有关资料如下:①本企业所得税税率为25%;②未来3年该资产的预期的税前利润分别为:2000万元、2100万元、2150万元,从第4年开始预计2200万元左右;该项目组中资产预计寿命均为10年,每年提取折旧400万元,项目寿命以资产为准,项目结束时,没有残值;③本项目组初始投资30000万元,其中长期负债占30%,长期负债利息率为6%;④据查,评估时市场平均收益率为10%,无风险报酬率为4%,。要求:(1)请说明应用收益法必须具备的前提条件?(2)在单项资产评估中,收益法通常被用于哪些资产的评估?(3)使用资本资产定价模型确定的该项资产权益资金的投资报酬率为多少?(4)评估该项收益性资产使用的折现率为多少?正确答案:(1)应用收益法必须具备的前提条件是:①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量;②预期收益所对应的风险能够度量;③收益期限能够确定或者合理预期。【考点定位】收益法-应用前提(2)在单项资产评估中,收益法通常被用于以下类型资产的评估:无形资产、房地产、机器设备(可出租的机器设备或可独立产生现金流的)以及其他资产(如非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资等)。【考点定位】收益法-适用范围(3)资产权益资金的投资报酬率=4%+×(10%-4%)=13%【考点定位】折现率-资本资产定价模型(4)折现率=长期负债比重×长期负债利息率×(1-所得税税率)+所有者权益比重×投资报酬率=30%×6%×(1-25%)+70%×13%=%【考点定位】折现率-资本成本加权法[问答题],对公司生产齿轮的生产线进行价值评估。已知该生产线额定生产能力为800个/月,已使用2:..25%。在生产技术方面,此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场克争激烈,目前只能生产水平为700个/月。假设已知其更新重置成本为80万元,这类设备的生产规模效益指数X=。要求:(1)资产评估委托合同的内容主要包括哪些?(2)计算继续使用条件下该生产线的公平市场价值。(3)资产评估委托合同由谁签名印章?正确答案:(1)资产评估委托合同的主要内容包括:①资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式②评估目的③评估对象和评估范围④评估基准日⑤资产评估报告使用范围⑥资产评估报告提交期限和方式⑦评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式⑧资产评估机构和委托人的其他权利和义务⑨违约责任和争议解决⑩合同当事人签字、盖章的时间合同当事人签字、盖章的地点【考点定位】资产评估委托合同-主要内容(2)更新重置成本=800000(元)实体性贬值=800000×25%=200000(元)经济性贬值率=[1-(700/800)]=%经济性贬值=800000×%=71360(元)资产评估价值=800000-200000-71360=528640(元)【考点定位】成本法-计算(3)资产评估机构决定受理评估业务之后,应当要求委托人依法订立评估委托合同。资产评估委托合同应当由资产评估机构法定代表人(或执行合伙事务合伙人)签字并加盖资产评估机构印章。【考点定位】资产评估委托合同-签名印章[问答题],账面原值为20万元;2015年1月追加投资5万元,2019年1月进行评估。从2012年到2019年,该类设备每年价格上涨10%;该设备由于技术落后,每年生产成本比替代品超支1万元。该设备过去的资产利用率仅为70%,尚可使用5年。企业所得税率25%,折现率10%。经研究,采用成本法进行价值评估。要求:(1)采用成本法评估资产的前提条件;(2)计算该设备的重置成本。:..正确答案:(1)资产的前提条件是:①评估对象能正常使用或者在用;②评估对象能够通过重置途径获得;③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。【考点定位】成本法-应用前提(2)重置成本=20×(1+10%)7+5×(1+10%)4=+=(万元)【考点定位】成本法-重置成本[问答题](非重大和特殊项目)委托甲资产评估机构执行,该资产评估机构委派A带队执行。评估基准日是2019年6月30日。在执行其他必要的评估程序之后,参与评估的专业人员完成了评估报告(评估报告日为2019年12月20日),并于2020年1月底完成工作底稿等评估档案的归档工作。(1)本题中评估档案保存期限为多少年?(2)评估档案在哪些情形下,不得对外提供?若本机构评估专业人员需要查阅评估档案,应当怎么做?正确答案:(1)根据(资产评估法》规定:一般评估业务的评估档案保存期限不少于15年,法定评估业务的评估档案保存期限不少于30年。本题中是对国有资产进行评估,属于法定评估业务,档案保存期限应不少于30年。【考点定位】评估档案-保存期限(2)资产评估档案的管理应当严格执行保密制度。除下列情形外,资产评估档索得对外提供:①国家机关依法调阅的②资产评估协会依法依规调阅的③其他依法依规查阅的本机构评估专业人员需要查阅评估档案,应按规定办理借阅手续。【考点定位】评估档案-对外提供、查阅[问答题],甲有限责任公司计划接受乙公司以某一设备进行投资,需要对该设备进行评估,双方确定的评估基准日为2020年1月31日。A资产评估事务所接受了甲有限责任公司的委托,派出相关人员,对此设备进行评估。在评估过程中,需要此设备的产权资料,但乙公司有关人员以资料管理人员出差为由,拒不提供产权资料,同时,乙公司有关人员对此次评估有敌视情绪,不愿意配合评估工作。评估人员向事务所领导汇报此情况后,经权衡,事务所领导建议评估人员与乙公司管理层联系,由于管理层不愿意配合工作的人员沟通,配合评估工作。后经多方沟通协调,评估工作得以顺利进行,在评估过程中,乙公司提供了截止日期为2019年12月31日的审计报告,为了减少工作量,评估人员在评估过:..甲有限责任公司为了本公司利益,通过提供回扣等方式,与A事务所达成协议,将评估价值压低15%在评估报告中体现。要求:(1)本例中,在乙公司有关人员不提供产权资料、不配合评估工作时,事务所领导的建议是否正确,请说明理由。(2)评估人员引用审计资料的做法是否正确,请说明理由。(3)本例中最后甲有限责任公司与A事务所协商评估价值的做法是否正确,请说明理由。正确答案:(1)事务所领导的建议不正确。当评估委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时,资产评估专业人员在对评估对象实施评估时需要通过委托人协调产权持有人配合工作。如果产权持有人不愿意提供评估所需要的资料,或不愿意配合评估工作,这样就会对评估程序的实施产生一定的影响。出现这些情况,评估专业人员应该与委托人协商,由委托人出面协调产权持有人配合评估工作。【考点定位】评估委托人与评估对象的产权持有人(2)评估人员引用审计资料的做法不正确。当评估报告引用的专业报告是审计报告时,审计的截止日一般应与评估基准日保持一致。本题双方确定的评估基准日为2020年1月31日,则要求审计报告的截止日期也应当是2020年1月31日。【考点定位】资产评估报告-引用其他专项报告(3)本例中最后甲有限责任公司与A事务所协商评估价值的做法不正确。按照资产评估法规定,评估委托人不得对评估行为和评估结果进行非法干预,不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。资产评估机构及其资产评估专业人员不得出具或签署虚假评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告,不得向委托人或其他相关当事人索取约定服务费之外的不正当利益,资产评估是一种有偿的社会中介服务,资产评估机构及其资产评估专业人员在完成委托评估业务后,向委托人出具资产评估报告并收取合理的评估服务费属正当的行为,但是,不能收取评估费以外的费用。这里所说的服务费用以外的不正当利益,主要是指约定服务费用以外的其他酬金,如佣金、回扣、好处费、介绍费等。【考点定位】职业道德-不得收取不当利益