2023年房地产行业市场分析.pdf

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21年7月以来持续下滑。尽管2022年以来房地产行业利好政策持续出台,但是疫情扰动下一定程度影响了政策效果,当前疫情影响减弱,行业供:..预计政策效果会逐渐显现,但受上年新开工面积大幅下滑影响,销售增速会受限,预计年销售面积和销售金额会小幅下滑或持平。中长期维度考量销售端已经基本触底。从中长期角度来看,2022年1-,,与2013年的销售面积相当,我们此前在2022年中期策略报告中测算2022-,过去十年住宅销售面积占全国商品房销售面积比重稳定维持在85%-89%之间,以87%中枢估算2022-,当前的销售进一步下降的空间有限,我国居民杠杠水平与海外发达国家相比仍有空间,疫情管控放松居民收入预期有望逐步回升,我们认为2023年房地产销售在低基数基础上大概率会维持相对平稳状态。土地与新开工:土地成交大幅缩水压制新开工2022年土地市场仍处低位,溢价率低位徘徊。2022年以来土地市场温度保持低位,全国100城住宅用地推出、成交量、溢价率均处于低位。从集中供地角度来看,2022年集中供地保持小规模多批次的节奏,从2022年前四次集中供地完成情况来看,整体较2021年明显下降,根据中指研究院数据,土地推出规划建面和成交规模分别下降54%和44%,从前三批次完成节奏上看,成交规模和推出规模保持均衡(目前2022年第四批次仅17城完成)。2022年新开工下滑明显,预计2023年仍然受制于销售与土地市场的表现,会延续下滑。2022年1-%,创历史新低(不考虑:..2月疫情影响的特殊情形)。新开工情况,一方面依赖于销售市场的表现,另一方面受2022年土地市场成交低迷压制,预计2023年新开工仍会有一定程度下滑。地产投资预测:房地产投资增速仍有一定压力2022年投资增速下滑幅度超预期,预计2023年在保交楼”政策支持下会有一定支撑,但受新开工和土地成交较弱影响,预计投资增速仍会有一定幅度下滑,但是整体的下滑幅度会明显收窄。2022年1-11月房地产开发投资增速为-%,%,%,土地成交价款对土地购置费的影响具有一定滞后性,预计2023年土地购置费增速仍然承压,叠加预计新开工:..年房地产开发投资增速仍会有一定程度下滑,但下滑幅度会明显收窄。4竞争格局持续优化目前,房地产行业仍处于逐步化解风险阶段,我们认为短期仍然是各方面表现均好的优质头部房企或高能级区域型房企率先修复,而对于部分处于债务违约边缘的民营房企,如其资产基础较好,在融资政策不断放松的背景下,或可以成功化解债务危机,实现困境反转,这类房企的弹性将较大,另一类则是债务负担过重的民营房企,在债务风险处置中以出清为主要方向。此外,从长期维度来看,随着REITs和私募股权投资基金不断发展,具有优质底层资产的商业地产未来有较大机会走出来。供给出清历史包袱重的房企持续收缩规模销售规模接近未来十年预期均衡点。根据我们在2022年中期策略报告中测算的未来2022-,,,当前的销售规模已经阶段性触底。土地市场成交规模处于2009年以来最低位。2022年1-11月全国住宅类土地成交规划建筑面积仅相当于2021年四成,处于2009年以来最低位,2022年1-11月全国住宅类土地成交总价仅相当于2021年的46%,处于2015年以来的最低位。2022年一线城市土地成交金额占比明显提升,房企拿地向高能级城市聚集。:..%(以2021年销售数据计算),%%,这部分房企的流动性均承受较大的考验,尽管当前融资端政策宽松,但是已经不太可能再次加杠杆扩规模,预计后续这类企业仍以解决当前的债务为主,同时收缩规模,保持财务健康运行。拿地集中度提升优质房企地位再巩固拿地集中度显著高于销售集中度。2021年下半年以来房地产市场骤然降温,土地市场和商品房市场均持续下行,房企信用风险暴露,拿地集中度大幅提升,主要是财务稳健和信用良好的房企仍在逢低布局,也包括一部分城投和地方国企托底市场。根据中指研究院数据进行整理发现,22城集中供地城市中房企成交集中度与全国房企拿地集中:..年销售集中度。部分房企在2021年下半年市场走弱以来拿地相对积极,拿地规模占其总土储比重较高,在这期间土地溢价率持续走低,土地内在收益率趋势向好,为其后续成长奠定基础。具有资源整合或债务化解能力的房企迎新机遇我们可以看到此轮地产行业信用危机以政策调控为导火索,但内在原因仍是部分开发商无序扩张,借助三高”模式实现规模快速增长,在销售市场降温、融资端调控下资金链难以有效循环。2022年11月“金融十六条”、“三支箭”陆续落地,对于部分处于债务违约边缘的房企迎来了喘息机会。我们目前看到已经公布的信贷和债券融资获得支持房企仍以头部房企为主,对于部分具有优质抵押资产的房企,仍有较大机会获得融资,如后续房地产行业销售市场逐步企稳,这类房企有望逐步走出困境。另外,房地产行业资产重组重新放开,对于部分具有集团背景的房企,或可通过资产重组的方式重新洗牌,摆脱之前的现金流困境。,我国REITs未来发展空间广阔。我国房地产行业“房住不炒”的政策目标定位下,一直以来对商业不动产以及长租房等相关REITs的推动较为谨慎,但随着国内房地产行业供给端逐渐出清,行业逐步恢复稳态发展,企业杠杆水平恢复理性,整体行业环境终将逐步具备发展商业不动产REITs的条件。2022年12月8日,证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示,将进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到:..市场的保障性租赁住房板块,研究推出试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。在行业底部企稳过程中,商业不动产REITs有望迎来破冰性进展。我国较多地产开发商较早开始开展多元化业务,在长租公寓、商业不动产运营、仓储物流等领域均有积极布局,长期视角下,有望在REITs的持续扩容中受益。(本文仅供参考,不代表我们的任何投资建议。)