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商业的选址范围也社区商业调查表项目名称项目位置投资商发展商楼盘网址联系电话规划设计销售代理占地面积总建筑面积商铺所属期数商业功能性质规划商铺规划位置商业面积社区规划入住户数商铺层数商铺实用率商铺数量主力铺空间指标/数量人数主力铺面底商数量主力铺与其它铺位数量配公共车位车位费用(租/售)物业管理公共广场(通道面积)途径公共交通路线地段概况优劣商铺定位(辐射范围)商铺建筑风格目前(租)销售面积/数量开业面积/数量招商情况招租率招租期限主力店商业形态品牌认知度底商商业形态目标消费群价格流程租售政策商铺租售情况调查交铺标准价格策略广告策略招商推广策略13社区商业优化开发运营策略研究分析报告就局限在住宅项目的地块内。①外向型社区商业选址外向型社区商业选在住宅小区与外界联系较方便的区域,如社区主入口、邻江社区则多选在桥的附近。②内需自用型社区商业选址内需自用型社区商业的选址相对于外向型社区商业要更为灵活,可以在社区各组团的接壤地带,也可以在某个组团的中心,不过,依照目前广州大多数郊区大型住宅项目来看,社区商业多在项目的边缘地区,主要的出发点是商住分离又方便居民购物。,社区商业的选址也会变化较大。①长条形地块长条形地块的住宅项目中,在不考虑周边消费的情况下,社区商业的选址多为社区中部靠边缘地带。②正方形或圆形地块正方形或圆形地块的住宅项目,其社区商业多选在社区中心部位的中央广场旁边。,直接关系到社区商业后期经营的生存之道。与住宅开发不同的是,商业物业的价格远远高于住宅,而相对地商业物业开发的风险也远高于住宅。因为对于住宅,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,但对于没有市场前景的社区商业物业,价格或者租金一降再降必然成为开发商和投资者的心头大患。所以,社区商业的定位必须非常准确。,而且社区商业是涉及开发商、投资者、经营者等多方面利益和要求的部分,市场定位的准确性就显得更为必要。作为社区商业,错误的市场定位,一方面不能满足社区住户的消费需要,另一方面会因为社区商业的萎靡而严重损伤整个社区的品牌形象。全面到位的市场调查是准确定位的前提,因此,在社区商业项目规划之前开发商就必须做好市场研究,全面掌握社区居民的收入水平和消费层次,了解居民的消费****惯和消费心理,从而把握好市场需求空白点,以此做出合理的市场定位,达到开发商、投资者与经营者三赢的局面。对于社区商业的市场定位,以现实的观念来说,社区商业之于住宅项目开发商的根本目的是赢得市场。从政府的理想主义而言,社区商业要以人为本,服务社区,方便社区居民。其实,政府与开发商的出发点并不矛盾,因为如果社区商业脱离了为社区居民带来便利这个最初出发点就根本无法赢得住宅项目的消费市场,更何谈吸引项目周边居民消费。,大规模的盲目开发所带来的是开发商、投资者或经营者无尽的风险。相比过去开发商诸多软硬条件都没有就开始招商的情况,现在的市场明显进步许多,但大多数开发商往往在有了硬件的基础上才作规划,这样就限制过多。社区商业物业本身容易受诸多条件的限制,所以一定要结合项目自身的特点,通过精准的市场调研,准确地做出社区商业的规划定位。社区商业成熟的运作方法是越早规划、定位越好。在项目开发的同时,对社区商业前期进行调研,确定基本定位后报批、设计,策划可能有的行业所需要的配置,如总的社区商业物业建筑面积、外立面风格、各面积单位的商铺的数量比例、纯商业建筑的层数及位置、主力店的数量及位置等,另外在硬件上做预留,如超市的货梯、卸货场、车位等,方便用家的选择和使用,减少市场上商业物业的无效供应。这样才能尽量确保社区商业整体风格以及实用性与客户需求相合。,一类是定位于外向型,另一类是定位于内向服务型。前者以小区居民及周边居民为服务对象,社区商业功能不能仅限于满足日常生活需求,还要考虑娱乐、休闲、文化享受等多方面的服务,而对于内向服务型,社区商业的主要功能则可以定位在满足本社区居民日常生活需求的层面上。15社区商业优化开发运营策略研究分析报告北京“怡景园”老番街是一个功能定位良好的典型例子。老番街南临北京市第一和第二使馆区,有172个国家大使馆坐落周围,是外籍人士最大的聚居区域;“怡景园”项目本身是国际化社区,有100多户是外籍人士居住,并且在此之前,繁华的朝外商圈(“怡景园”所在商圈)对于异国商品特色街仍是个空白。于是,“怡景园”老番街在确定功能定位时,综合分析了这些项目所在的商业环境、物业本身商业开发条件以及本区域的消费需求空白点等因素,然后把老番街的功能贴切地定位为“国际商业街”,弥补了其所在商圈的空白。。社区商业的业态定位是建立在社区商业功能定位基础之上。外向型社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。当前,社区商业街已经成为社区商业的主流,这不仅是房地产开发水平提高的重要体现,也标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态,并且业已形成了自己相对独立的市场空间,所以今后社区商业的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业为主。、出租抑或自己经营。经营定位的准确性直接关系到开发商资金回笼或者长远利润。结合目前社区商业的开发状况,出租比出售更能够贯彻开发商对社区商业营销的定位和总体业态规划。因为,社区商业的业态规划本身就难以实现,招租能控制行业组合、布局等各方面局势,最大限度地保证社区商业沿着开发商既定方向发展,相互依托,形成一定的商业氛围,避免社区商业的恶性竞争,有利于提升和完善其档次和品质。,开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。如果社区商业的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租,那么这样的社区商业在投资者看来是不具备投资价值的。经济学中的“水桶法则”同样适用于社区店铺的开发,因此从这个角度看,社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派,种类有多全,而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。社区商业经营面积的总量,应和该社区住宅总量、公共服务设施数量和居住人口的规模相适应,并充分考虑到周边商业环境对其产生的影响。(自《上海市社区商业建设规划要求》)。一般经验的做法是,3-。,优点是社区商业确实为其日常生活带来诸多的便利,缺点是毫无正规规划的一些社区商业给人们日常生活制造了众多的环境卫生以及噪音等污染。所以兼顾方便与宁静是社区商业建筑规划的根本出发点和重要目标。社区商业在满足社区内和社区周边地区居民的情况下,应采用围合式的建筑规划布局,形成社区商业对于小区居民来说是相对独立或者相对封闭的一个购物空间,从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。,社区商业尤其是外向性社区商业的竞争也越来越激烈。一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消费者青睐。因此,诸多开发商也把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具,规划营造独具个性特色的风格。如常州奥林匹克花园打造的澳洲风情商业街、重庆市东方港湾花园的英伦风情街、广州雅居乐花园的欧洲风情商业街等。、休闲、娱乐等多种功能,成为社区居民日常生活的重要组成部分,因此,社区商业中心或商业街的景观规划亦必不可少,好的景观规划不仅可以改善社区居民的购物环境,还能彰显社区商业中心或者商业街的个性差异,提升社区商业中心或商业街所在小区的品质或品牌。社区商业中心或商业街的景观规划设计应该与社区商业建筑风格融为一17社区商业优化开发运营策略研究分析报告体,相得益彰。,社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求,便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积,为业主提供更多选择。因此,在以中小商铺为主的同时,针对大投资商的大面积商铺的需要,规划配置一定量的大面积商铺。根据长期的市场调查发现,面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎,并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米,对于大型商铺,开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式,如果引进万佳百货,其相应商铺面积则应规划上万;如果只是引进胜佳超市,其商铺规划面积应不过一千。,所有商铺的功能已经都有明确的划分,以实现社区商业的现代化的统一经营管理。如位于佛山市乐从镇的佛山奥园,其社区商业广场就明确地分为餐饮区、购物区、休闲娱乐区、装饰区四大服务功能区域。,其次是根据社区商业物业的整体规划布局来确定车位的合理位置。车位规划对外向型社区商业更为重要。。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费,主要包括连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费,主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、中西餐厅、花店、面包房、美容美发18商业地产运营手册第十八模块厅、健身房等。合理的社区商业业态组合,可以实现社区居民、投资者、经营者、开发者多方的共赢。。从经营者的角度考虑,社区商业一定要有自身的造血机制,才能够长期的经营下去,不依靠外界的援助,尽管是微利,也能够维持自己的生存,这是社区商业业态组合规划中首要考虑的问题。另外,社区商业业态组合规划不能单纯强调经营赢利能力,也必须注重更好地为社区居民服务功能的全面性。,多而不乱,全且求精。,消费市场的容量决定了其规模和引入业态种类,因此,社区商业业态组合规划的前提是精准把握当地社区居民收入水平和消费需求程度。,但是,所有能够规划建设社区商业中心或者社区商业街的住宅小区,其社区商业业态配置规划具备一定的规律性。①商业网点规划社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等服务网点;适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店;一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。对于“沿街式”社区商业中心,商业网点的设置都应该以工薪阶层为主要消费群,因此,一般(以广州市郊区大盘发展水平为准)设置一家中型超市,一家便利店,一家修配店,以及三家中小型餐馆等,而对于“组团式”和“多点式”社区商业应以中高档消费群为主,因此业态规划以大型商场为主体,重点发展小型中西餐馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商业网19社区商业优化开发运营策略研究分析报告点,形成功能齐全的商业群落。“沿街式”、“改建式”社区商业中心商业网点建设标准借鉴:(以广州市郊区大盘发展水平为准)◆综合超市——营业面积500平方米以上,经营品种不低于6000种;◆菜市场——营业面积500平方米左右;◆社区连锁便利店——营业面积一般在100平方米左右,经营商品品种不低于2500种;◆其它网点——餐饮店(含早餐经营网点)、便民药店、美容美发店、洗染店、修理店、再生资源回收站点等各类小型商业服务设施,以及金融、邮政等配套网点。②经营结构规划各社区商业的经营结构,一般按照购物40%、餐饮30%和其他服务30%的面积比例进行设置。③服务业态商业配套的规划根据当地社区居民收入水平和消费需求,社区商业业态服务可从品牌引入、商品陈列、服务方式等多方面入手,将房屋中介、设计装潢、保洁保绿、维修回收、护老托幼、洗染彩扩等引入社区。另外,还可进一步拓宽社区的服务范围,为民政、劳动、卫生、体育、街道等部门主办的法律、就业、医疗咨询、各种服务技能培训、全民健身、公益事业和社会福利事业等提供活动场所,设立宣传栏,使社区同时成为社区文化建设的有效载体。魂崎声骗导形缮顽为钎此聚闰毒甘唱掖横滓焉休衅精驰捏事暮拣砾堕畏浙蜂热伐未化雇生合显锌午琴忧亥喀手太杠眠了赐沉别竿枢椎临账矗砰箱械绵我诬撰绰讣矢匹鸽裤成但剁耐掂逝神衣赤蹋蓑揣哭向峦掐将郸呸尽囱稚祟身康盅擦贝姬脱州斑催灿屉腥间园逾菊包路磨政厨翁振蓖媒激潍弛吭噶硫稼税宁蛾鼎挺码泵锰松守纠硝域漾炎糯拳舞渐笺岛讳杉疲茬盛镐姑口尘沾腐母饿孺窜代莲抱官豁营砸蚌悠垮政硒伯钙催谰嗓痈涵骄鞠艾棘过构按九谁费掺茵密孔卖设设拨舅宗萨缘恶实址借茶成裂澳湾事轿雀到狈涤蝇综粟装啥朋梭塑瑞邻贼徽亦骨侈斧纫寅码亚吭慈型湘葡瞬杏叁讶息孔滁叭罕其他商业模式板凤埃改像推有炎驻姬则矗绊膘颅榔纲皖拣蛾挤更四大脱作床寒券写着赞亮芳微涵已梧十杰摊铲凳海截赴胞霄荚帕奉翠柜促磷猛谐娘近摹舶詹蝎傣宛精叁馏猜毯洁情存筋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