商住中心前期物业服务合同.doc

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二)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用;对业主或物业使用人违反《临时管理规约》的行为予以劝阻、制止;(三)授权乙方对业主、物业使用人违反《临时管理规约》的行为,依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止;(四)完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程;(五)审查物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告,监督、检查乙方各项方案和计划的实施;(六)因甲方的原因未达到交房标准而给乙方造成损失的,甲方应承担相应责任;(七)为提高商业裙楼经济价值,甲方委托乙方对裙楼商业部分进行运营管理(首次招商及其费用由甲方负责与实施),运营费用及其物业管理费用由甲方代收(租赁期限内一次性收取)并及时支付给乙方(裙楼商业空置部分,甲方按80%的标准向乙方交纳物业服务费和商业运营费),具体标准:物业服务费按本合同约定第十条标准执行、商业运营费按5元每平米每月标准实施;(八)为便于商业的后续统一管理,甲方在与业主签订返租合同时,应由业主出具委托书(返租合同三年到期后,由业主委托乙方实施统一招商和运营管理至少三年以上,业主按租金百分之五的比例向乙方支付招商、代租报酬,运营费用则由经营户按5元每平米每月标准向乙方缴纳,甲方及业主不干涉乙方的招商和运营管理);(九)甲方与业主返租合同期满后的租金计算方式,甲方应在业主出具的委托书中予以说明或约定(原则上应在第三年租金的基础上按年2%的比例递增,若市场突变,双方按市场行情予以协商,但乙方不得收取代租佣金及运营费以外的其他费用),并将业主出具的委托书及时移交于乙方,委托事项需由乙方签字确认后再由业主签字委托。第十六条?乙方相关的权利义务:(一)根据有关法律、法规及本合同的约定,制定物业管理方案;自主开展物业经营管理活动;(二)对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议;(三)配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接;(四)所有公共区域广告位属乙方所有(包括电子显示屏),收益用于弥补物业服务费用不足。(四)设立专门机构负责本物业的日常运营管理工作,并委派具有岗位资格的人员履行本合同;(五)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定,开展各项物业服务活动,但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益,不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益;(六)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,向业主或物业使用人(经营户)收取物业服务及商业运营管理费用,通过有效的方式解决拖欠物业服务及运营管理费的问题;(七)及时向业主(经营户)公告本管理区域内的重大物业服务事项;(八)结合本物业的实际情况,负责编制物业管理方案、年度管理计划、资金使用计划及决算报告;(九)负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案,在业主委员会成立前,设施设备的大中修、更新、改造费用由乙方按有关规定申请维修资金予以实施;(十)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业,但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。乙方将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的,相关的物业管理责任仍由乙方向甲方、业主及物业使用人承担(按国家相关规定办理);(十一)向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关注意事项和禁止行为,与业主和物业使用人订立书面约定,并负责监督;(十二)负责每年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目;并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务和收费标准在本物业管理工作区域内以书面形式公示;(十三)在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动不得侵犯业主和物业使用人的合法权益;(十四)建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案,并负责及时记载有关变更情况;(十五)本合同终止时,乙方必须在本合同终止之日起15日内向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理工作的全部档案资料,业主委员会成立后,需将管理用房及物业管理工作的全部档案资料移交给业主委员会(若业主委员会成立后重新选聘的物业服务企业需终止前期物业服务合同的,在商业裙楼业主的委托期限内,乙方的商业运营管理继续有效);(十六)接受业主、物业使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督,不断完善物业管理服务,定期以书面方式向甲方报告本合同履行情况;(十七)乙方有义务成立经营部,接受业主的委托专门负责商业裙楼的运营管理;(十八)乙方有权利就商业裙楼的运营管理向甲方提出合理化建议,并有义务将商业管理规约和业主委托代租、招商等相关委托事务报甲方,由甲方与业主签订返租合同时一同办理。第十七条??物业管理服务质量标准(详见附件二)第十八条在物业管理服务过程中发生下列事由,乙方不承担责任。(一)因不可抗力导致物业管理服务中断的;(二)乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;????(三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;(四)因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第十九条?甲方违反本合同的约定,致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准的,由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。甲方提供的《临时管理规约》如超过国家相关法律法规条款由此造成的损失由甲方负责。第二十条?乙方违反本合同物业管理服务质量标准的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准;逾期未整改的,或整改不符合本合同约定给业主(经营户)造成损失的,乙方需承担相应的赔偿责任;第二十一条?甲方拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担(从甲方施工单位质保金中扣除)。甲、乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同,否则应向对方支付5万元的违约金;由此给对方造成经济损失超出违约金的,对超出部分还应给予赔偿。第二十二条?甲方违反本合同约定的义务,致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准,乙方有权依法解除本合同;造成乙方经济损失的,甲方应予经济赔偿。因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承担责任并作处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因,以相关主管部门的鉴定为准。第二十三条经全体业主所持投票权(按首次业主大会会议的投票权计算规定确定)2/3以上通过解除本合同的,甲方应当解除合同。甲方解除合同的,乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。第二十五四本合同期限届满或本合同提前终止的,甲、乙双方应在本合同终止之日起15日内办理完毕全部物业管理交接手续。第二十五条?双方协商一致,可解除本合同,并在15日内办理交接手续。第二十六条?本合同中下列词语的定义是:(一)业主,是指物业的所有权人;(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;(三)物业买受人,是指物业出售合同中确定的物业购买人;(四)物业交付使用,是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的,视为已交付使用;(五)共用部位,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位;(六)共用设施设备,是指:1、一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;2、物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施;(七)公共区域,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内,由全体业主、使用人共同使用的区域;(八)专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由业主独立使用、处分的物业部位。第二十七条